Για ένα κομμάτι... Ελλάδα ΤΙΤΛΟΣ
Ανάπτυξη γης και ακινήτων: Όλα όσα πρέπει να ξέρετε για την ελληνική κτηματαγορά

ΤΗΣ ΜΑΡΙΑΣ ΜΙΧΑΗΛ

Στην Ελλάδα, το ενδιαφέρον των Κυπρίων για επένδυση σε ακίνητα υπήρξε πάντοτε μεγάλο. Ωστόσο, η σημερινή εικόνα με τις εξαιρετικά μειωμένες τιμές, αυξάνει ακόμη περισσότερο το ενδιαφέρον. Υπάρχουν χρυσές επενδυτικές ευκαιρίες, οι οποίες παραμένει άγνωστο αν θα παρουσιαστούν ξανά στο μέλλον.
Ποιες περιοχές παρουσιάζουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον, όμως; Γιατί οι Κύπριοι προτιμούν το κέντρο της ελληνικής πρωτεύουσας; Ποια είναι η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα; Ποιες είναι οι «παγίδες» και τα σημεία που πρέπει να προσέξει ο υποψήφιος αγοραστής, για την καλύτερη δυνατή απόδοση της επένδυσής του αλλά και... για να μην «μπλέξει»; Αυτά κι άλλα πολλά μας απαντούν μερικοί από τους ειδικούς στην ελληνική κτηματαγορά.

Πτώση τιμών, κάθοδος των Κυπρίων
Τα τελευταία χρόνια, ως αποτέλεσμα της διεθνούς χρηματοπιστωτικής κρίσης, μια σειρά παραγόντων έχουν οδηγήσει στην κάθετη πτώση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα - τόσο για αγορά όσο και για ενοίκιο - δημιουργώντας πρόσφορο έδαφος για επενδύσεις στον τομέα. Βέβαια, οι επίδοξοι αγοραστές ακινήτων, Έλληνες και ξένοι - ανάμεσα στους οποίους και Κύπριοι - προσβλέπουν στην καλύτερη δυνατή απόδοση των επενδύσεων τους, όταν η οικονομική και πολιτική κατάσταση στην Ελλάδα σταθεροποιηθεί.
Στη δυσκολία ανάκαμψης της ελληνικής κτηματαγοράς και στη συνέχιση της πτώσης των τιμών συνέβαλαν, όπως επιβεβαιώνει και η έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤτΕ) για το 2015: «το δυσμενε?ς οικονομικο? περιβα?λλον, η επιβολη? των κεφαλαιακω?ν περιορισμω?ν και η ε?λλειψη ρευστο?τητας, το υψηλο? ποσοστο? ανεργι?ας, η υψηλη? φορολογικη? επιβα?ρυνση και η συνεχη?ς αστα?θεια του φορολογικου? πλαισι?ου». Σύμφωνα με την έκθεση, η συνολική πτώση των τιμών για τα διαμερίσματα - τα οποία παρουσιάζουν και τη μεγαλύτερη ζήτηση - μεταξύ 2008-2015 έφτασε το 41,2% (42,2% η μείωση για τα παλιά διαμερίσματα και 39,6% η μείωση για διαμερίσματα ως 5 ετών), με την πτώση στην Αθήνα να αγγίζει το 43,4%, στη Θεσσαλονίκη το 45,4%, τα άλλα μεγάλα αστικά κέντρα το 39,2% και στις τουριστικές περιοχές 36,9%.
Οι τιμές συνέχισαν να υποχωρούν και το 2016, ως αποτέλεσμα της συνεχιζόμενης μειωμένης ζήτησης και της ανάγκης πολλών ιδιοκτητών ακινήτων να κεφαλαιοποιήσουν μέρος ή και ολόκληρη την περιουσία τους καθώς, λόγω των πιο πάνω παραγόντων, της κατακόρυφης μείωσης των ενοικίων και των αυξημένων φορολογικών υποχρεώσεων (ΕΝΦΙΑ, ΦΠΑ κ.ά.) δεν έχουν τη δυνατότητα να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους. Το 2015, και παρά τους κεφαλαιακούς ελέγχους και τα πρόσθετα μέτρα λιτότητας, οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξης του 5,1%, έναντι πτώσης 7,5% το 2014 και 10,9% το 2013.

Διαμέρισμα στην Αθήνα
Σύμφωνα με τον Πασχάλη Νικολαΐδη, Διευθυντή της Landtourist Estates Ελλάδας: «Το ενδιαφέρον των Κυπρίων για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα υπήρξε πάντοτε έντονο, αλλά εντάθηκε ακόμη περισσότερο την τελευταία τετραετία με την περαιτέρω πτώση των τιμών. Προβαίνουν κυρίως στην αγορά διαμερισμάτων είτε για επενδυτικούς σκοπούς είτε για προσωπική χρήση, για τις σπουδές των παιδιών και τα ταξίδια αναψυχής τους στη χώρα και συγκεκριμένα στην Αθήνα». «Παρά τις μειωμένες τιμές σε όλη την ελληνική επικράτεια», εξηγεί ο κ. Νικολαΐδης, «η ζήτηση από Κύπριους εστιάζεται κυρίως στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας - όπου παρατηρείται μαζί με τη Θεσσαλονίκη και η μεγαλύτερη πτώση τιμών στα διαμερίσματα μεταξύ 2008-2015 (σύμφωνα με στοιχεία ΤτΕ) - με μεγάλη έμφαση στο κέντρο. Ζητούν κυρίως διαμερίσματα 50 -120 τ.μ. εφόσον αυτό είναι το ιδανικό μέγεθος για επένδυση, και όχι μεγαλύτερα».

Ο Πάνος Δανός, Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου Δανός, αναφέρει πως «μεγαλύτερη ζήτηση παρουσιάζουν τα διαμερίσματα με έτος κατασκευής πριν το 2006, για την αποφυγή καταβολής ΦΠΑ.
Από την άλλη, την ίδια στιγμή που ανεβαίνει η ζήτηση για αγορά στέγης, μειώνεται κατακόρυφα η αγορά/μίσθωση επαγγελματικών ακινήτων, σε μια χώρα στην οποία χιλιάδες εταιρείες διαγράφονται καθημερινά λόγω της βαθιάς οικονομικής ύφεσης».
Όπως μας εξηγεί «στον τομέα των εμπορικών ακινήτων η σωρευτική πτώση από το 2007 μέχρι σήμερα είναι 42,78% στα γραφεία και 50,79% στα καταστήματα. Η γενική αντίληψη είναι ότι τα υπόλοιπα αστικά κέντρα της Ελλάδας και τα νησιά δεν ενδιαφέρουν, ιδιαίτερα τους Κύπριους». Ωστόσο, ο κ. Δανός, προσθέτει πως «όποιο ενδιαφέρον υπάρχει είναι καθαρά επενδυτικό και αφορά κυρίως στη Θεσσαλονίκη και τα νησιά στα οποία το ακίνητο που θα αγορασθεί θα μπορεί να μισθωθεί εύκολα και να αποφέρει ένα καλό εισόδημα, όπως για παράδειγμα η Μύκονος και η Σαντορίνη».

Ο Γιάννης Ηλιάκης, Marketing Manager της Leptos Estates στην Ελλάδα δηλώνει πως «τα τελευταία χρόνια η αεροπορική σύνδεση μεταξύ Ελλάδας και Κύπρου έχει βελτιωθεί αισθητά, εκμηδενίζοντας τις αποστάσεις και καθιστώντας την προοπτική απόκτησης εξοχικής κατοικίας στα νησιά πιο ρεαλιστική από ποτέ». «Στο πλαίσιο αυτό η Leptos Estates, έχει σημειώσει σημαντικές πωλήσεις σε Κύπριους, τόσο στη Σαντορίνη και την Πάρο, όσο και στα Χανιά της Κρήτης».

Διαδικασία αγοράς
Πέραν της ανάγκης, της επιθυμίας και της οικονομικής δυνατότητας για αγορά διαμερίσματος «εις τας Αθήνας» ή αλλού, απαιτούνται υπομονή, έμπιστος και πιστοποιημένος σύμβουλος/μεσίτης στην αγορά και προσαρμοστικότητα, καθώς η ελληνική κτηματαγορά παρουσιάζει σοβαρές διαφορές με την κυπριακή, κυρίως λόγω της απουσίας ολοκληρωμένων υπηρεσιών Κτηματολογίου.
«Οι Κύπριοι, ως πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, επιτρέπεται να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα ελεύθερα και χωρίς περιορισμούς», εξηγεί ο κ. Δανός.
«Γι’ αυτό, πρώτη μέριμνα του αγοραστή (μαζί με τον μεσίτη του), εφόσον επιλέξει ακίνητο, είναι να ορίσει δικηγόρο, ενέργεια απαραίτητη για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα», υπογραμμίζει ο κ. Νικολαΐδης, περιγράφοντας τη χρονοβόρα διαδικασία της αγοραπωλησίας.
«Στη συνέχεια, ο δικηγόρος του αγοραστή έρχεται σε επαφή με τον δικηγόρο του πωλητή, συμφωνούν τους όρους και από κοινού αναλαμβάνουν όλες τις διαδικασίες για έκδοση των απαραίτητων πιστοποιητικών ώστε να προχωρήσει η αγοραπωλησία (έλεγχοι για υποθήκες και ανεξόφλητους φόρους, τεχνικός έλεγχος ακινήτου από μηχανικό, νομικός έλεγχος τίτλων, έρευνα ιδιοκτησιακού καθεστώτος κ.ά.). Στην καλύτερη περίπτωση αυτά τα πιστοποιητικά θα είναι έτοιμα σε ένα μήνα. λόγω τεράστιας γραφειοκρατίας. Όταν πια είναι όλα έτοιμα, ορίζεται συνάντηση των εμπλεκόμενων μερών στον συμβολαιογράφο για την ολοκλήρωση της πώλησης. Στο μεταξύ, πριν τον συμβολαιογράφο, μεσολαβεί μια διαδικασία δύο ημερών περίπου, που αφορά στην έκδοση επιταγών του αγοραστή για τους φόρους μεταβίβασης, υποθηκοφυλακίου κ.λπ», εξηγεί ο κ. Δανός.

Άλλο Κολωνάκι κι άλλο Πατήσια...
Σύμφωνα με τον κ. Νικολαΐδη: «αυτό που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι Κύπριοι αγοραστές, κάποιοι από τους οποίους παρασυρόμενοι από την κυπριακή αγορά, όπου οι τιμές ακινήτων για την ίδια πόλη παρουσιάζουν διαφορές της τάξης του 5%, ζητούν να αγοράσουν στην ίδια τιμή σε Πατήσια και Κολωνάκι, εφόσον και οι δύο περιοχές βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων, θεωρώντας ότι η διαφορά έπρεπε να είναι μικρή. Ωστόσο, ακόμη και μέσα στο κέντρο της πόλης, η διαφορά τιμής/τ.μ. από περιοχή σε περιοχή μπορεί να είναι ακόμη και πενταπλάσια», εξηγεί ο κ.Νικολαΐδης.
Η τιμή καθορίζεται από την περιοχή, τον δρόμο, την παλαιότητα της πολυκατοικίας, τον όροφο, το μέγεθος του διαμερίσματος, το δίκτυο συγκοινωνιών (π.χ. εγγύτητα σε σταθμό μετρό) και τη θέα.
«Οι ακριβές περιοχές όπως το Κολωνάκι είναι ακόμη ελκυστικές καθώς οροφοδιαμερίσματα που χρειάζονταν ανακαίνιση και πωλούνταν για €5000-6000 ανά τ.μ., σήμερα έχουν πέσει στις €2000-2500 ανά τ.μ. Φυσικά για όσους ενδιαφέρονται υπάρχουν και καινούργια διαμερίσματα σε νεόδμητες πολυκατοικίες, στην ίδια περιοχή που φτάνουν τις €15000-20000 ανά τ.μ.», συμπληρώνει ο ειδικός.

Εγγύηση στην επένδυσή σας
Σύμφωνα με τη Βίκυ Ξητά, Group Business Development και Marketing Manager του Cyfield Group «πιο “εγγυημένες” επενδυτικά είναι κυρίως οι περιοχές του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας όπου υπάρχει ζήτηση για ενοικίαση από φοιτητές και επαγγελματίες, αλλά και κάποιες από τις παραλιακές περιοχές».

Ο κ. Νικολαΐδης δίνει τις δικές του προτάσεις ώστε η επένδυσή σας να έχει την καλύτερη απόδοση:
1. Πρώτη περιοχή θεωρούνται οι Αμπελόκηποι λόγω της γεωγραφικής θέσης, της εγγύτητας με το κέντρο και των τριών σταθμών μετρό.
2. Το Κολωνάκι είναι μια καλή και ακριβή συνοικία στην καρδιά της Αθήνας.
3. Η περιοχή Ζωγράφου είναι η φοιτητούπολη δίπλα στο Πανεπιστήμιο Αθηνών.
4. Η Καισαριανή είναι μια λωρίδα κατοικήσιμης γης ανάμεσα σε δύο άλση, δίπλα στο κέντρο.
5. Η περιοχή γύρω από το Hilton.
6. Το «καλό» Παγκράτι, δηλαδή το κομμάτι του που γειτνιάζει με τη Βασιλέως Κωνσταντίνου (Καλλιμάρμαρο και Μετς).
7. Η περιοχή της Πλάκας, το Θησείο, το Κουκάκι και άλλοι δρόμοι/περιοχές γύρω από την Ακρόπολη που παρουσιάζουν τεράστια ζήτηση.

Στις περιοχές με μεγάλη ζήτηση ο κ. Δανός προσθέτει επίσης το Εμπορικό Τρίγωνο της πρωτεύουσας, τον Νέο Κόσμο και την Κηφισιά (από άτομα υψηλού κοινωνικού status) και εξηγεί ότι «όλες αυτές είναι οι περιοχές στις οποίες αναζητούν ακίνητα οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα και στις οποίες μισθώνουν κατοικίες σε τουρίστες ή στελέχη επιχειρήσεων. Είναι εύκολα προσβάσιμες και βρίσκονται πολύ κοντά στο κέντρο (εκτός από την Κηφισιά)».
Όσον αφορά στα ελληνικά νησιά, ο κ. Ηλιάκης αναφέρεται στις τεράστιες επενδυτικές προοπτικές μιας τέτοιας επιλογής, καθώς «τα ελληνικά νησιά αποτελούν πόλο έλξης εκατομμυρίων τουριστών ετησίως και χαίρουν παγκόσμιας αναγνώρισης. Το γεγονός αυτό διαμορφώνει συνθήκες σταθερής ζήτησης, ακόμη και εν μέσω κρίσης, καθώς το ακίνητο δύναται να αποδώσει σημαντικά οικονομικά οφέλη, όχι μόνο μέσω υπεραξιών αλλά και μέσω της τουριστικής αξιοποίησής του».
Το μέλλον της κτηματαγοράς
Η επένδυσή σας θα έχει μεγαλύτερη απόδοση όταν η πολιτική και οικονομική κατάσταση στην Ελλάδα σταθεροποιηθεί και η ζήτηση των ακινήτων, και αναλόγως η τιμή, αυξηθεί. Ο κ. Νικολαΐδης δηλώνει πως «όταν η ελληνική κτηματαγορά ανακάμψει, θα γίνει ακόμη πιο ελκυστική, όχι μόνο για τους Κύπριους αλλά και για επενδυτές από μεγάλες αγορές όπως η Κίνα και η Ρωσία».
Ο κ. Ηλιάκης δηλώνει πως τα συγκροτήματα της εταιρείας Leptos Estates στην Κρήτη, Πάρο και Σαντορίνη, παρουσιάζουν μια μοναδική πολιτισμική ποικιλία καθώς οι αγοραστές προέρχονται από Ελλάδα, Κύπρο, Ρωσία, Κίνα, Μέση Ανατολη, Αραβικές χώρες και από τις παραδοσιακές αγορές της Ευρώπης.
Ωστόσο, η προοπτική σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων δεν θα έρθει το 2016 όπως όλα δείχνουν.

Πλαίσιο
ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΕΧΕΤΕ

1. Επιλέξτε πιστοποιημένο μεσιτικό γραφείο/εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων για συμβουλές και αγορά.
2. Απευθυνθείτε σε εταιρεία με μακρόχρονη παρουσία στην Ελλάδα και εμπειρία στον χώρο ώστε να είναι εγγυημένη η ποιότητα του ακινήτου και η διαχρονική του αξία.
3. Μην εμπιστεύεστε και μην προχωρείτε στην καταβολή χρηματικού ποσού σε άγνωστους πωλητές ή μη πιστοποιημένους μεσίτες. Μπορεί να χάσετε ακόμα και τα χρήματά σας!
4. Επιλέξτε να μεταφέρετε χρήματα μέσω τράπεζας και να είστε συνεπείς στις φορολογικές σας υποχρεώσεις.
5. Να υποβάλλετε φορολογική δήλωση, έστω κι αν είναι μηδενική, εάν έχετε ακίνητο στην Ελλάδα, ακόμη και όταν είναι ξενοίκιαστο.
6. Ζητάτε συμβουλές για το χρηματικό ποσό και τον τρόπο με τον οποίο θα το μεταφέρετε στη χώρα για να μην έχετε μπλεξίματα με την Εφορία και να μην επιβαρυνθείτε με πρόστιμο. Το έμβασμα από την Κύπρο πρέπει να γίνει με έγγραφα αποδεικτικά από την τράπεζα, για να μην υπάρξουν κίνδυνοι για μεγάλο πρόστιμο.
7. Αναθέστε σε δικηγόρο και διπλωματούχο μηχανικό την εξέταση του ακινήτου προτού προβείτε στην υπογραφή της σύμβασης αγοροπωλησίας, καθώς απουσιάζουν οι υπηρεσίες Κτηματολογίου και δεν έχει ολοκληρωθεί η σύσταση του.
8. Υπολογίστε τον ΕΝΦΙΑ και άλλους φόρους. Εκτός από το κόστος αγοράς θα πληρώνετε και τον ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ετησίως. Ο φόρος πληρώνεται από όλους ανεξαιρέτως τους ιδιοκτήτες για οποιοδήποτε ακίνητο κατέχουν, κτήμα, βοηθητικό χώρο ή εδαφική επιφάνεια (κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, χώροι στάθμευσης, αποθήκες κ.λπ). Το ύψος του ΕΝΦΙΑ για τις κατοικίες διαμορφώνεται από παράγοντες όπως, μεταξύ άλλων, η παλαιότητα κτίσματος, η τιμή ζώνης/τ.μ., ο όροφος, το μέγεθος, η περιοχή και η πρόσοψη.
Σε ακίνητα έτους κατασκευής μετά το 2006 επιβάλλεται και ΦΠΑ 24%.
9. Περιοχή επένδυσης. Δεν έχουν όλες οι περιοχές τις ίδιες τιμές και δεν αποτελούν όλες οι περιοχές - κάποιες από τις οποίες ιδιαίτερα υποβαθμισμένες - εγγύηση για την επένδυσή σας.
10. Παλαιότητα και κατάσταση πολυκατοικίας. Εξετάστε καλά την πολυκατοικία, αν και θα είναι το πιθανότερο παλιά να είναι τουλάχιστον καλοδιατηρημένη. Παρόλο που οι Κύπριοι είναι συνηθισμένοι σε καινούργια ακίνητα, στην Ελλάδα καλούνται να δείξουν προσαρμοστικότητα, εφόσον μια πολυκατοικία μικρότερη των 15 ετών συγκαταλέγεται στις καινούργιες.

Τέλος πλαισίου
Πίνακας 1
ΤΙΜΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΔΕΚΑΕΤΙΑΣ ΤΙΜΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΕΙΚΟΣΑΕΤΙΑΣ
ΠΕΡΙΟΧΗ €/ΤΜ €/ΤΜ
ΚΟΛΩΝΑΚΙ 3.000-7.000 1.600-5.000
ΜΑΚΡΥΓΙΑΝΝΗ-ΚΟΥΚΑΚΙ 2.000 - 3.000 1.000 -1.600
ΜΕΤΣ - ΚΑΛΛΙΜΑΡΜΑΡΟ 1.500 - 3.500 1.000 - 2.500
ΖΩΓΡΑΦΟΥ 1.800 - 2.600 1.000-1.700
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 1.800 - 3.000 800-1.600
ΠΑΓΚΡΑΤΙ 1.000 - 2.850 800-2.000
ΑΚΡΟΠΟΛΗ 2.500-7.000 1.300-5.000
ΣΥΝΤΑΓΜΑ 2.000-3.500 1.000-2.500
ΘΗΣΕΙΟ 2.000-3.000 1.000-1.600
ΚΗΦΙΣΙΑ 2.500-4.000 1.600-3.000
*Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας Δανός

Πίνακας 2
ΣΩΡΕΥΤΙΚΗ ΠΤΩΣΗ ΤΙΜΩΝ % 2007-2015 ΠΡΟΒΛΕΨΗ ΠΤΩΣΗΣ ΤΙΜΩΝ % 2016 ΠΡΟΒΛΕΨΗ ΠΤΩΣΗΣ ΤΙΜΩΝ % 2017 ΠΡΟΒΛΕΨΗ ΠΤΩΣΗΣ ΤΙΜΩΝ % 2018
ΟΙΚΙΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ 38,20% 3,30% 3,1 0,30%
ΓΡΑΦΕΙΑ 42,78%
ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ 50,79%
*Σύμφωνα με στοιχεία της Eurobank Property Services

ΦΥΤΕΥΤΑ
Το Κολωνάκι, οι Αμπελόκηποι και οι περιοχές γύρω από την Ακρόπολη αποτελούν τις πρώτες επιλογές των Κυπρίων στην Ελλάδα για αγορά διαμερίσματος.
Οι αναλυτές θεωρούν πως θα συνεχιστεί η σωρευτική πτώση των τιμών και το 2017. Από το 2018 θα διαφανούν κάποια σημάδια σταθεροποίησης στην ελληνική κτηματαγορά.
Λεζάντες
Η ωραία θέα, προς τον Λυκαβηττό ή την Ακρόπολη είναι ένας από τους καθοριστικούς παράγοντες της τιμής του ακινήτου προς πώληση.
Οι Κύπριοι επιλέγουν συχνότερα τα ελληνικά νησιά για την αγορά εξοχικής κατοικίας. Προτιμούν τα δημοφιλή νησιά για να έχουν οικονομικά οφέλη από την τουριστική αξιοποίησή τους.