ΑΚΙΝΗΤΑ
Μια αγορά σε αναμονή

Η εικόνα της αγοράς των ακινήτων, αυτή τη στιγμή, δείχνει σταθεροποίηση με ανοδικές τάσεις. Ωστόσο, οι επικείμενες εκποιήσεις από πλευράς τραπεζών και σε συνδυασμό με τον μεγάλο αριθμό «κόκκινων δανείων» καθιστούν την επόμενη μέρα αβέβαιη.

ΤΟΥ ΑΓΓΕΛΟΥ ΑΓΓΕΛΟΔΗΜΟΥ

Σε μεταβατικό στάδιο βρίσκεται η αγορά ακινήτων με το μέλλον να παραμένει αβέβαιο, καθώς εξακολουθεί να υπάρχει ένα μεγάλο ερωτηματικό δίπλα από διάφορους παράγοντες, οι οποίοι επηρεάζουν την πορεία της αγοράς.

Την ίδια ώρα πάντως, καταγράφεται συνεχώς αυξητική τάση των πωλήσεων, τόσο σε Κύπριους όσο και σε αλλοδαπούς. Η εξέλιξη αυτή απορρέει από την καλή πορεία που ακολουθούν τα δημόσια οικονομικά, αλλά και την έξοδο της χώρας από το μνημόνιο.

Αγορές σε αναμονή ελέω εκποιήσεων
Αναλυτικότερα, οι επικείμενες εκποιήσεις ακινήτων από πλευράς τραπεζών, επηρεάζουν την αγορά ακινήτων τόσο σε άμεσο όσο και μεσοπρόθεσμο ορίζοντα. Μιλώντας στο Business Today, ο εκτιμητής ακινήτων Αντώνης Λοίζου εξήγησε ότι η συγκεκριμένη εξέλιξη επηρεάζει ποικιλοτρόπως την αγορά των ακινήτων.

Από τη μια, αρκετοί είναι αυτοί οι οποίοι, ενώ έχουν πρόθεση να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτων, έχουν βάλει τα σχέδια τους στην αναμονή, περιμένοντας ευκαιρίες που ενδεχομένως να προκύψουν από τις εκποιήσεις. Σύμφωνα με τον κ. Λοίζου, οι τράπεζες έχουν δηλώσει ότι δεν πρόκειται σε αυτό το στάδιο να προχωρήσουν σε εκποιήσεις κύριας κατοικίας, αλλά θα αρκεστούν σε επαγγελματικά ακίνητα και εξοχικά. Επομένως, όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν τέτοιου είδους ακίνητα θα αναμένουν τις κινήσεις των τραπεζών.

Από την άλλη, οι τράπεζες δεν επιθυμούν να διαθέσουν στην αγορά μεγάλο αριθμό ακινήτων, ώστε να μην υπάρξει μείωση των τιμών. Μια τέτοια εξέλιξη, θα έχει αρνητικές συνέπειες για τις ίδιες τις τράπεζες, καθώς ενδεχόμενη μείωση των τιμών θα σημαίνει την ίδια ώρα ότι αυξάνεται το ενδεχόμενο να μην καλύπτεται η υποθήκη ή το ποσό που πρέπει να εισπράξει η τράπεζα. Επομένως, το πιθανότερο είναι να διατίθεται στην αγορά μικρός αριθμός ακινήτων προς εκποίηση, ανά τακτά χρονικά διαστήματα.

Η αγορά σήμερα
Σύμφωνα με τον κ. Λοϊζου, η αγορά σήμερα κινείται από τις πράξεις που γίνονται από ξένους οι οποίοι επιθυμούν να αποκτήσουν visa ή διαβατήριο, αλλά και από ντόπιους αγοραστές για ακίνητα μικρότερης αξίας. Ειδικότερα, η ταυτότητα της αγοράς μπορεί να καθοριστεί ως εξής:
Στη Λευκωσία, η αγορά κινείται κατά κύριο λόγο από ντόπιους, με τις τιμές να κυμαίνονται στα €1500 το τετραγωνικό μέτρο, για καινούργια ακίνητα.

Στη Λεμεσό, μεγάλο παραμένει το ενδιαφέρον από Ρώσους, ενώ οι τιμές φτάνουν στις €7000 - €8000 ανά τετραγωνικό για ακίνητα «πάνω στο κύμα» και περίπου €3000 το τετραγωνικό για ακίνητα στο εσωτερικό της πόλης.

Στην Πάφο, η αγορά κινείται κατά κύριο λόγο από Κινέζους και Άγγλους, με τις τιμές να κυμαίνονται από €1000 - €2000 ανά τετραγωνικό, αναλόγως αν πρόκειται για διαμέρισμα ή σπίτι.

Στη Λάρνακα οι αγοραστές είναι κυρίως Ρώσοι, αλλά σε μικρότερο αριθμό σε σχέση με τη Λεμεσό.

Στον Πρωταρά, οι αγοραστές είναι κυρίως Άγγλοι, αλλά και Κύπριοι, με τις τιμές να φτάνουν στις €6000 με €7000 το τετραγωνικό, αν πρόκειται για ακίνητο «πάνω στο κύμα» και €2000 έως €3000 το τετραγωνικό για τα υπόλοιπα ακίνητα.

Πωλητήρια έγγραφα
Σύμφωνα με τα τελευταία επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου, τα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν τον Απρίλιο του 2016 ανήλθαν στα 514 έναντι 381 τον Απρίλιο του 2015, σημειώνοντας αύξηση 35%. Σημειώνεται ότι τον Μάρτιο, είχε καταγραφεί αύξηση της τάξης του 19%.

Οι πωλήσεις σε αλλοδαπούς αυξήθηκαν τον Απρίλιο κατά 38%, φθάνοντας στις 134 έναντι 97 τον αντίστοιχο μήνα του 2015. Από την άλλη, για τους ντόπιους, η αύξηση ανήλθε στο 33,8%, με τις πωλήσεις να φτάνουν στα 380 τεμάχια από 284 τον Απρίλιο του 2015.

Όσον αφορά στα στοιχεία του πρώτου τετραμήνου του 2016, οι πωλήσεις παγκύπρια φθάνουν τις 1881 -από 1479 το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2015- σημειώνοντας αύξηση 27%.

Ανά επαρχία, στην ελεύθερη Αμμόχωστο, οι πωλήσεις παρουσιάζουν αύξηση 62%, φθάνοντάς τα 125 τεμάχια σε σχέση με 77 πέρσι. Στη Λεμεσό η αύξηση ανέρχεται στο 36%, με τις πωλήσεις να φθάνουν τα 634 τεμάχια από 467 την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Στην Πάφο η αύξηση ανέρχεται στο 14% και στη Λευκωσία στο 12%.

Έργα υποδομής και επενδύσεις
Η δημιουργία έργων υποδομής, καθώς και οι ιδιωτικές επενδύσεις, με τη δημιουργία έργων τα οποία αλλάζουν την εικόνα μιας πόλης, επηρεάζουν αναπόφευκτα και την αγορά ακινήτων. Η μαρίνα Λεμεσού αποτέλεσε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα για την αγορά premium ακινήτων. Η ολοκλήρωση των δύο μαρίνων στην ελεύθερη περιοχή Αμμοχώστου και συγκεκριμένα σε Αγία Νάπα και Παραλίμνι, αναμένεται να έχει ανάλογο αντίκτυπο, ενώ σε κατοπινό στάδιο και η μαρίνα της Πάφου.
Την ίδια ώρα, επενδύσεις από ιδιώτες -Κύπριους και ξένους- στη Λάρνακα (παραλία Φοινικούδων), Λεμεσό (παραλιακό μέτωπο), αλλά και Λευκωσία (κέντρο) αναμένεται ότι θα έχουν ανάλογο αντίκτυπο στην αγορά, αφού αυξάνουν την προσφορά καινούργιων ακινήτων. Η διαδικασία εξόρυξης φυσικού αερίου αναμένεται να έχει το δικό της έμμεσο αντίκτυπο στην αγορά. Δεδομένου ότι οι ξένες εταιρείες, που έχουν επενδύσει στα θαλάσσια οικόπεδα της κυπριακής ΑΟΖ, θα προσλάβουν ή έχουν ήδη προσλάβει αριθμό εργαζομένων Κυπρίων και ξένων, οι οποίοι μαζί με τα στελέχη των εν λόγω εταιρειών δημιουργούν αυξημένη ζήτηση κυρίως για ενοικίαση σπιτιών και διαμερισμάτων.


ΠΑΝΟΣ ΔΑΝΟΣ
Σταθεροποίηση αγοράς με ανοδικές τάσεις

Ο CEO της εταιρείας Danos/BNPPRE, Πάνος Δανός αναλύει στο Business Today τη σημερινή κατάσταση στην αγορά ακινήτων, μιλά για τα προβλήματα που υπάρχουν, αλλά και τις προοπτικές που αναφύονται.

Σε συνέντευξη, που παραχώρησε στο Business Today, ο Πάνος Δανός σημειώνει μεταξύ άλλων ότι η έξοδος από το Μνημόνιο, η σταθερότητα που χαρακτηρίζει την πολιτική και οικονομική δραστηριότητα και η ομαλή μετάβαση σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης, επανάφεραν το ενδιαφέρον των επενδυτών στην κυπριακή κτηματαγορά. Ωστόσο, επισημαίνει ότι η κυπριακή κτηματαγορά αντιμετωπίζει ακόμα προβλήματα, όπως αυτά αναδύονται από τα κόκκινα δάνεια, την έλλειψη χρηματοδότησης για νέα έργα και φυσικά, προβλήματα που αντιμετώπιζε ανέκαθεν λόγω του μικρού μεγέθους της χώρας, σε σχέση πάντα με ανταγωνιστικά κράτη.

Ποια είναι σήμερα τα στοιχεία εκείνα, τα οποία χαρακτηρίζουν την αγορά ακινήτων στην Κύπρο;
Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο επανακτά σταδιακά, αλλά σταθερά, τη χαμένη της ελκυστικότητα. Η έξοδος από το Μνημόνιο, η σταθερότητα που χαρακτηρίζει την πολιτική και οικονομική δραστηριότητα και η ομαλή μετάβαση σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης, επανάφεραν το ενδιαφέρον των επενδυτών στην κυπριακή κτηματαγορά.

Η αγορά χωρίζεται σε δύο πυλώνες. Την ντόπια και την ξένη αγορά. Η ζήτηση από την ντόπια αγορά κατευθύνεται κυρίως σε οικιστικά ακίνητα, ήτοι διαμερίσματα, κατοικίες και οικόπεδα. Η ξένη αγορά κατευθύνεται κυρίως σε ακίνητα με απόδοση πέραν του 6% και λιγότερο του 6% όταν πρόκειται για πολύ φερέγγυους ενοικιαστές (τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρείες, κυβέρνηση κ.ο.κ.).

Για τα υπόλοιπα ήδη ακινήτων όπως γεωργικά, βιομηχανικά και κτηνοτροφικά, η ζήτηση είναι αναιμική και δεν αναμένεται να αλλάξει στο άμεσο μέλλον.

Σε ποιο βαθμό η αγορά και η ζήτηση είναι ικανές αυτή την περίοδο να διαμορφώσουν ανοδικές τάσεις όσον αφορά στις τιμές των ακινήτων;
Η κυπριακή κτηματαγορά, αντιμετωπίζει ακόμα προβλήματα, όπως αυτά αναδύονται από τα κόκκινα δάνεια, την έλλειψη χρηματοδότησης για νέα έργα και φυσικά από το μικρό μέγεθος της χώρας σε σχέση πάντα με ανταγωνιστικά κράτη.

Στον αντίποδα, ο επαγγελματισμός και η αντοχή των πλείστων κύπριων developers και επαγγελματιών, η σχετικά χαμηλή φορολογία, τα μηνύματα από κτηματομεσίτες και εκτιμητές ότι δεν προβλέπεται περαιτέρω μείωση των τιμών των ακινήτων και η άνοδος αγοράς ακινήτων (και πάλι) από αλλοδαπούς, φαίνεται ότι είναι συστατικά ικανά να ανεβάσουν τις τιμές των ακινήτων έστω σταδιακά.

Συνεπώς, υπάρχει ακόμα μεγάλη προσφορά στην αγορά (stock), αρκετές ακόμα προκλήσεις για την οικονομία της Κύπρου (πολιτικό ζήτημα, εκποιήσεις ακινήτων και προβληματικά δάνεια). Και δεν αναμένεται μεγάλη αύξηση των τιμών, αλλά συνέχιση της σταθεροποίησης και ανοδικής πορείας των τιμών.

Που εστιάζεται αυτή την περίοδο το μεγαλύτερο ενδιαφέρον όσον αφορά αγορές ακινήτων (είδος ακινήτου και περιοχή);
Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για αγορά οικιστικών ακινήτων παρουσιάζουν η Λεμεσός (κυρίως Ρώσοι και Ουκρανοί), η Πάφος (κυρίως Κινέζοι και Άγγλοι), η Λάρνακα (κυρίως Λιβανέζοι και Αιγύπτιοι) και η Λευκωσία (κυρίως Κύπριοι, Ελλαδίτες και Ρώσοι).

Το ενδιαφέρον εστιάζεται στην αγορά ακινήτων για σκοπούς διαβατηρίου (οικιστικά και επαγγελματικά), απόδοση (επαγγελματικά) και χρήση (οικιστικά). Εάν όμως το ενδιαφέρον εστιάζεται σε κατάστημα ή γραφείο, προτιμάται η ενοικίαση και όχι η αγορά.

Συγκεκριμένα όσον αφορά στα οικιστικά, τα διαμερίσματα ανέρχονται μέχρι €150.000, για τις κατοικίες μέχρι €300.000 και για τα οικόπεδα μέχρι €150.000. Η ντόπια αγορά κινείται στην περιφέρεια των πόλεων -κυρίως στη Λευκωσία- και από αλλοδαπούς σε Πάφο, Λεμεσό και Λάρνακα. Η ξένη αγορά επιλέγει ακίνητα επένδυσης σε Λευκωσία και Λεμεσό. Ενώ υπάρχουν και τα οικιστικά ακίνητα σε prime locations σε Λεμεσό και Πάφο για ποσά €2.500.000 (διαβατήρια).

Είναι ικανή η απόδοση (return) ενός ακινήτου στην Κύπρο να προσελκύσει το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών; Πόσο ικανοποιητική είναι αυτή την περίοδο η κινητικότητα από ξένους αγοραστές ακινήτων;
Όσον αφορά στα επενδυτικά ακίνητα, τα μεγάλα ταμεία δεν δείχνουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Αφενός λόγω του μεγέθους της αγοράς και αφετέρου λόγω των χαμηλών αποδόσεων που επικρατούν στην κυπριακή κτηματαγορά (ήτοι 4% - 6%). Όμως, τόσο μεσαία όσο και μικρά (ευέλικτα ως προς το ρίσκο) επενδυτικά ταμεία δεν παύουν να βολιδοσκοπούν την κυπριακή κτηματαγορά ψάχνοντας για κατάλληλο προϊόν. Συγκριτικά με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης, οι αποδόσεις είναι χαμηλές, αλλά λόγω της συγκριτικά χαμηλής φορολογίας θεωρείται ικανοποιητικό για μικρομεσαίους επενδυτές.

Ποια έργα ή ποιες κινήσεις θα μπορούσαν να αλλάξουν προς το καλύτερο την υφιστάμενη κατάσταση στην αγορά ακινήτων του νησιού;
Η υφιστάμενη κατάσταση στην Κύπρο θα μπορούσε να βελτιωθεί, μεσοπρόθεσμα, με την επίλυση του πολιτικού ζητήματος. Οι συνέργειες, το θετικό κλίμα, η εξομάλυνση των σχέσεων της Κύπρου με την Τουρκία και οι οικονομίες κλίμακας, μόνο θετικά θα επιδράσουν στην κυπριακή κτηματαγορά.

Επί του παρόντος, τα κίνητρα που δόθηκαν από την Κυβέρνηση όπως η εξαίρεση από capital gains tax σε περίπτωση αγοράς ακινήτου μέσα στο 2016, τα μειωμένα (50%) μεταβιβαστικά τέλη, η εξαίρεση από μεταβιβαστικά τέλη όταν υπάρχει ΦΠΑ κ.α., φαίνεται ότι έχουν αποτέλεσμα.

Θα πρέπει ωστόσο να απλοποιηθεί και το σύστημα για εξασφάλιση άδειας οικοδομής, καθώς παραμένει χρονοβόρα και, παρόλες τις προσπάθειες που έχουν ήδη γίνει, πρέπει να απλοποιηθεί το σύστημα έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας, το οποίο είναι σημαντικό μειονέκτημα για την ξένη αγορά και καταγράφεται μεγάλο πρόβλημα ιδιαίτερα στην επαρχία Αμμοχώστου.