Αλλαγές στα τέλη και τη φορολογία των ακινήτων και των υποθηκών

Νέο φορολογικό τοπίο

Διευκολύνεται, μεταξύ άλλων, η δυνατότητα ενός δανειολήπτη να μεταφέρει το δάνειό του από ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα σε άλλο

ΣΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ
που τραπεζικό ίδρυμα αποκτά το ίδιο ενυπόθηκο ακίνητο, στα πλαίσια αναδιάρθρωσης, κανένα τέλος δεν επιβάλλεται

TOY ΤΑΣΟΥ ΓΙΑΣΕΜΙΔΗ*
Σημαντικές ήταν οι αλλαγές στους νόμους που αφορούν την επιβολή μεταβιβαστικών τελών και φόρου κεφαλαιουχικών κερδών την τελευταία περίοδο. Οι αρχικές τροποποιήσεις ψηφίστηκαν από τη Βουλή μαζί με την έγκριση του πολυνομοσχεδίου για την αφερεγγυότητα και αφορούσαν αναδιαρθρώσεις δανειακών υποχρεώσεων, το δεύτερο μέρος ψηφίστηκε λίγο αργότερα και διευκόλυνε τη δυνατότατα ενός δανειολήπτη να μεταφέρει το δάνειό του από ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα σε άλλο και το τελευταίο αφορούσε τη μείωση των μεταβιβαστικών τελών και την απαλλαγή από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Μεταβιβαστικά τέλη
Σύμφωνα με τροποποίηση που πέρασε το 2013, κανένα τέλος δεν επιβάλλεται ή εισπράττεται για πωλήσεις που πραγματοποιούνται μέχρι την 31ην Δεκεμβρίου 2016 και αφορούν πωλήσεις ακίνητης ιδιοκτησίας που επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας. Μετά και τις τελευταίες τροποποιήσεις τον Ιούλιο, στις υπόλοιπες περιπτώσεις διενέργειας δήλωσης μεταβίβασης μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2016 το τέλος μεταβίβασης που επιβάλλεται είναι μειωμένο κατά 50%. Σημειώνεται ότι δεν παραχωρείται καμία έκπτωση στα τέλη μεταβίβασης στην περίπτωση που η μεταβίβαση προκύπτει από εκποίηση ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου.
Επιπλέον, κανένα τέλος δεν επιβάλλεται στην περίπτωση της πώλησης, μεταβίβασης και εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή, όταν το συνολικό προϊόν της διάθεσης ανά ιδιοκτήτη δεν υπερβαίνει το ποσό των €350.000, και διενεργείται στα πλαίσια πτωχευτικής διαδικασίας δυνάμει των διατάξεων του περί Πτώχευσης Νόμου ή/και διαδικασίας εκκαθάρισης εταιρείας δυνάμει των διατάξεων του περί Εταιρειών Νόμου ή/και διαδικασίας πώλησης δυνάμει των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου.
Στις περιπτώσεις που τραπεζικό ίδρυμα αποκτά το ίδιο ενυπόθηκο ακίνητο, στα πλαίσια αναδιάρθρωσης (μεταβίβαση και εγγραφή της ακίνητης περιουσίας επ' ονόματι του δανειστή), κανένα τέλος δεν επιβάλλεται. Λόγω του γεγονότος ότι πολλές φορές τέτοια ακίνητα τοποθετούνται από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα σε εταιρείες ειδικού σκοπού, για σκοπούς εφαρμογής του πιο πάνω, η λέξη “δανειστής” περιλαμβάνει και οποιαδήποτε εταιρεία της οποίας αποκλειστικός μέτοχος είναι κατά εκατόν τοις εκατόν (100%) ο δανειστής.
Με τις τελευταίες τροποποιήσεις της νομοθεσίας καταργούνται επίσης τα τέλη μεταβίβασης σε περιπτώσεις ανταλλαγής ακίνητης ιδιοκτησίας ίσης αξίας και η επιστροφή τελών για μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας σε περιπτώσεις οικογενειακών επιχειρήσεων, μετά την πάροδο πέντε ετών.

Τέλος, δίνεται η δυνατότητα μεταφοράς δανείων από το ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα στο άλλο χωρίς την επιβολή τελών (υπάρχει και ανάλογη απαλλαγή από τα τέλη χαρτοσήμων), νοουμένου ότι η υφιστάμενη υποθήκη ακυρώνεται και την ίδια μέρα ο ενυπόθηκος οφειλέτης συστήνει για τον ίδιο σκοπό νέα υποθήκη επί του ιδίου ακινήτου, με τον ίδιο (στη συγκεκριμένη περίπτωση το ποσό μπορεί να είναι και μικρότερο από την υποθήκη που ακυρώνεται) ή με άλλον ενυπόθηκο δανειστή.
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επιβάλλεται σε ποσοστό 20% στο κέρδος από πώληση ακινήτων από άτομα (φυσικά ή νομικά) που δεν ασκούν ως επιχείρηση την εμπορία ακινήτων. Εάν κατά την εξέταση της συναλλαγής, και με βάση συγκεκριμένα κριτήρια, διαπιστωθεί ότι ασκείται επιχείρηση, τότε στις περιπτώσεις των εταιρειών θα καταβληθεί εταιρικός φόρος 12,5%, ενώ για φυσικά πρόσωπα ο φόρος θα υπολογιστεί με βάση τις κλίμακες του φόρου εισοδήματος που φτάνουν μέχρι το 35%.
Σύμφωνα με την τελευταία τροποποίηση, η διάθεση ιδιοκτησίας, η οποία αποτελείται από ακίνητη ιδιοκτησία συνισταμένη σε γη, γη με οικοδομή ή γη με οικοδομές, απαλλάσσεται από την καταβολή κεφαλαιουχικού φόρου, νοουμένου ότι αποκτήθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2016. Αυτό σημαίνει ότι αν το ακίνητο αποκτηθεί μέχρι το τέλος του 2016, όποτε κι αν αυτό πωληθεί δεν θα καταβάλλεται φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (η εξαίρεση δεν εφαρμόζεται αν η αγορά αποτελεί αποτέλεσμα εκποίησης υποθήκης). Οποιοδήποτε κέρδος από πώληση ακινήτου το οποίο αποκτήθηκε πριν από τις 16 Ιουλίου 2015 θα υπόκειται σε φόρο.
Τέλος, με το πολυνομοσχέδιο της αφερεγγυότητας ψηφίστηκε ρύθμιση που προνοεί, στις ίδιες περιπτώσεις αναδιάρθρωσης όπως και στα μεταβιβαστικά τέλη, τη μη καταβολή κεφαλαιουχικού φόρου για κέρδος που προκύπτει από τη διάθεση της κύριας κατοικίας (διάθεση που πραγματοποιείται μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2017), που χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη αποκλειστικά για σκοπούς ιδιοκατοίκησης, στις περιπτώσεις που το προϊόν διάθεσης αυτής δεν υπερβαίνει το ποσό των €350.000. Ειδική ρύθμιση γίνεται και όταν ο δανειστής ανακτά την υποθήκη.
*Διοικητικός Σύμβουλος, KPMG