ΠΟΤΕ ΚΑΙ ΠΩΣ ΑΡΧΙΖΕΙ Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Εκποιήσεις από το Α ώς το Ω

Οι τράπεζες λένε, πάντως, πως δεν θέλουν να αρχίσουν εκποιήσεις και καλούν τους οφειλέτες να διευθετήσουν αναδιαρθρώσεις των δανείων τους, για να μη χάσουν την περιουσία τους



ΤΑ 13 ΣΗΜΕΙΑ ΜΕΧΡΙ ΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ
1. Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου αρχίζει όταν υπάρχουν καθυστερήσεις πέραν των 90 ημερών. Ο οφειλέτης μπορεί να ζητήσει αναδιάρθρωση ή υπηρεσίες διαμεσολαβητή. Σ’ αυτήν την περίπτωση, η προώθηση της διαδικασίας εκποίησης αναστέλλεται. Μπορεί, επίσης, ο οφειλέτης να καταθέσει αίτηση στο Δικαστήριο, θέτοντας σε αναμονή τη διαδικασία.
2. Μετά την πάροδο των 90 ημερών, ο δανειστής μπορεί να αποστείλει ειδοποίηση στον οφειλέτη για αποπληρωμή του χρέους εντός 30 ημερών, προειδοποιώντας ότι, σε διαφορετική περίπτωση, θα προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου. Ο οφειλέτης μπορεί και σε αυτό το στάδιο να προσφύγει στο Δικαστήριο.
3. Αν ο οφειλέτης δεν συμμορφωθεί, ο δανειστής με δεύτερη ειδοποίηση θα ενημερώνει για την πώληση του ακινήτου σε πλειστηριασμό, την ημερομηνία κατά την οποία θα γίνει η πώληση, τον χώρο και την ώρα. Η ειδοποίηση θα πρέπει να επιδοθεί 30 ημέρες πριν από την ημέρα πλειστηριασμού. Και σε αυτήν την περίπτωση, ο οφειλέτης μπορεί να προσφύγει στο Δικαστήριο.
4. Ο δανειστής επιδίδει παράλληλα ειδοποίηση στον οφειλέτη, όπως εντός 10 ημερών διορίσει αδειούχο εκτιμητή για καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Ο δανειστής, από την πλευρά του, θα διορίσει δεύτερο εκτιμητή.
5. Οι δύο εκτιμητές πρέπει να παραδώσουν τις εκτιμήσεις τους μέσα σε 30 ημέρες από τον διορισμό τους.
6. Αν η διαφορά των δυο εκτιμήσεων δεν υπερβαίνει το 25%, τότε ως αγοραία αξία του ακινήτου θα λογίζεται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων.
7. Σε περίπτωση που η διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων είναι ίση ή μεγαλύτερη από 25%, ο δανειστής, εντός πέντε ημερών, θα ζητεί από το ΕΤΕΚ διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος εντός 30 ημερών θα πρέπει να παραδώσει ανεξάρτητη εκτίμηση.
8. Μετά από αυτές τις διαδικασίες, ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θα λογίζεται ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων από τις τρεις εκτιμήσεις.
9. Η αρχική προσπάθεια πώλησης διενεργείται από τον δανειστή μόνο με πλειστηριασμό. Η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης θα αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
10.Σε περίπτωση που το ακίνητο δεν πωληθεί στον πλειστηριασμό, ο δανειστής μπορεί να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης για περίοδο 3 μηνών, με την επιφυλασσόμενη τιμή να παραμένει στο 80% της αξίας του ακινήτου.
11. Εάν το ενυπόθηκο ακίνητο δεν πωληθεί, η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης μπορεί να μειωθεί σε ποσοστό όχι χαμηλότερο από το 50% της αγοραίας του αξίας, για περίοδο εννέα μηνών, στην οποία συνεχίζονται οι προσπάθειες πώλησης του ακινήτου.
12. Ο δανειστής έχει την επιλογή να αγοράσει ο ίδιος το ενυπόθηκο ακίνητο μόνο μετά τη συμπλήρωση 12 μηνών από την έναρξη της διαδικασίας εκποίησης.
13. Επανάληψη της διαδικασίας κάθε χρόνο, όσο το ενυπόθηκο ακίνητο δεν έχει πωληθεί.
* Με βάση τους κανονισμούς περί εκποιήσεων, οι πλειστηριασμοί θα γίνονται σε καθημερινή βάση, εκτός από τα Σαββατοκύριακα και τις επίσημες αργίες. Η όλη διαδικασία θα διαρκεί πολύ λίγο διάστημα.





ΝΑΝΣΙΑ ΠΑΛΑΛΑ
Από τον περασμένο μήνα, μετά την ψήφιση του πολυνομοσχεδίου για την αφερεγγυότητα, τέθηκε σε εφαρμογή και ο νόμος για τις εκποιήσεις ακινήτων οφειλετών οι οποίοι δεν εξυπηρετούν τα δάνειά τους. Η εφαρμογή του νόμου, όπως ήταν φυσικό, προκάλεσε ανησυχία στους ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι έχουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια με υποθήκες είτε την κύρια κατοικία τους είτε άλλα ακίνητα. Η ανησυχία εντάθηκε μετά την έναρξη αποστολής επιστολών από τις τράπεζες, με τις οποίες προειδοποιούνται οι οφειλέτες ότι θα πρέπει να προχωρήσουν σε αναδιάρθρωση των δανείων τους αν εξακολουθούν να μην μπορούν να καταβάλλουν το σύνολο της δόσης τους.
Προειδοποιούνται επίσης ότι, σε περίπτωση που δεν προχωρήσουν σε αναδιάρθρωση, είναι δυνατόν να χάσουν τα ωφελήματα που τους προσφέρονται με βάση τον Κώδικα Συμπεριφοράς της Κεντρικής Τράπεζας, (που αφορούν ακριβώς στις αναδιαρθρώσεις δανείων), με αποτέλεσμα να αρχίσει η διαδικασία εκποίησης της ακίνητης περιουσίας τους.

Όταν περάσουν 120 ημέρες
Από πλευράς τραπεζών έχει εξηγηθεί με επιστολή προς τους οφειλέτες ότι με βάση τον Κώδικα Συμπεριφοράς της Κεντρικής, αν έχουν περάσει 120 ημέρες, κατά τις οποίες ο οφειλέτης:
- Δεν έχει εκπληρώσει στο ακέραιο τις συμβατικές του αποπληρωμές και δεν έχει προχωρήσει σε οποιαδήποτε ρύθμιση, όπως προβλέπεται στον Κώδικα, ή
- Αποτυγχάνει να ανταποκριθεί στο νέο συμβατικό χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής, όπως προβλέπεται από τη λύση αναδιάρθρωσης που ενδεχομένως να έχει συμφωνηθεί με βάση τον Κώδικα Συμπεριφοράς και δεν επικοινωνεί ή δεν ανταποκρίνεται στις επικοινωνίες και ειδοποιήσεις του πιστωτικού ιδρύματος ή δεν συνεργάζεται με το πιστωτικό ίδρυμα για να ετοιμαστεί, ενδεχομένως, σχέδιο αναδιάρθρωσης, τότε ο οφειλέτης θα χαρακτηριστεί ως μη συνεργάσιμος και θα χάσει τα δικαιώματά του που προβλέπονται στον Κώδικα Συμπεριφοράς.
Ο Κώδικας Συμπεριφοράς, όπου καταγράφονται με λεπτομέρεια όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις των οφειλετών, είναι διαθέσιμος στην ιστοσελίδα της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, καθώς και αντίγραφό του σε όλα τα καταστήματα του ενυπόθηκου δανειστή.
Οι οφειλέτες παροτρύνονται από τις τράπεζες να επικοινωνήσουν έγκαιρα με τους δανειστές τους, για να διαπιστωθεί αν πληρούν τα κριτήρια για αναδιάρθρωση του δανείου τους και προειδοποιούνται ότι αν δεν εξευρεθεί κοινώς αποδεκτή λύση για το χρέος τους, θα ενεργοποιηθούν οι διαδικασίες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

Δεν είναι στο μενού
οι μαζικές εκποιήσεις
Θα πρέπει, πάντως, να σημειωθεί ότι ακόμα και την περασμένηΤρίτη ανώτατα στελέχη των τριών μεγάλων τραπεζών, δηλαδή της Τράπεζας Κύπρου, της Ελληνικής και του Συνεργατισμού, διαβεβαίωναν στο πλαίσιο δημόσιας συζήτησης, ότι στόχος τους δεν είναι να προχωρήσουν σε εκποιήσεις.
Σημείωναν, επίσης, ότι η σχετική νομοθεσία αποτελεί ένα δυνατό εργαλείο, ώστε να πεισθούν οι οφειλέτες να απευθυνθούν στις τράπεζες για να βρουν τρόπους διευθέτησης των υποχρεώσεών τους.
Χαρακτηριστική ήταν η δήλωση του Υπεύθυνου του Τμήματος Αναδιάρθρωσης και Ανάκτησης Χρεών της Τράπεζας Κύπρου, Euan Hamilton:
«Ο νόμος που έχει τεθεί σε εφαρμογή, δεν έχει να κάνει με μαζικές εκποιήσεις. Κανένας από εμάς δεν ενδιαφέρεται για μαζικές εκποιήσεις με εκατοντάδες ακίνητα. Οι μαζικές εκποιήσεις δεν είναι στο μενού αλλά αποτελούν ένα δυνατό εργαλείο για να συνεχίσει η διαπραγμάτευση και αυτό είναι εξαιρετικά σημαντικό».
Πρόσθεσε ότι η νέα νομοθεσία είναι ένα πολύ καλό βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση για να ομαλοποιηθεί το τραπεζικό σύστημα της Κύπρου, ενώ αναφερόμενος στο πλαίσιο αφερεγγυότητας, το χαρακτήρισε επίσης βήμα προς την ορθή κατεύθυνση.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος της Ελληνικής Τράπεζας, Bert Pijls, εξάλλου, είπε για τον νόμο περί εκποιήσεων ότι στόχος «είναι να φέρουμε τους πελάτες πίσω στην τράπεζα των διαπραγματεύσεων», προκειμένου να γίνει η κατάλληλη αναδιάρθρωση.
«Εάν, όμως», πρόσθεσε, «οι πελάτες παραμένουν μη συνεργάσιμοι, τότε η τράπεζα θα προχωρήσει με τον νόμο. Ξέρουμε ότι έχουμε κοινωνική ευθύνη και δεν είναι επιθυμία μας να βγάλουμε στον δρόμο οικογένειες με παιδιά. Ωστόσο πρέπει να γίνει κατανοητό πως τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια δεν βλάπτουν μόνο την τράπεζα αλλά και τους καταθέτες».
Για την αναδιάρθρωση δανείων ανέφερε ότι αυτή προϋποθέτει μεγάλο χρονικό διάστημα και ότι το υπάρχον περιβάλλον ευκολύνει τους οφειλέτες να καθυστερούν την αποπληρωμή.