ΟΙ ΠΡΟΚΛΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΚΑΙ ΟΜΑΛΗ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΟΥ ΦΟΡΕΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΜΗ ΕΞΥΠΗΡΕΤΟΥΜΕΝΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ

ΞΕΚΙΝΗΣΑΝ ΟΙ ΕΠΙΚΡΙΣΕΙΣ ΟΤΙ ΤΟ ΚΟΣΤΟΣ ΤΗΣ ΣΥΓΧΩΝΕΥΣΗΣ ΕΙΝΑΙ ΜΕΓΑΛΟ ΓΙΑ ΤΟΝ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΜΕΝΟ, ΟΠΟΤΕ Η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΦΟΡΕΑ ΘΑ ΕΧΕΙ ΝΑ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΕΙ ΤΙΣ ΠΙΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΓΡΗΓΟΡΟΤΕΡΗ ΑΝΑΚΤΗΣΗ ΤΩΝ ΧΡΗΜΑΤΩΝ ΤΟΥ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΜΕΝΟΥ ΠΟΛΙΤΗ

Πρέπει να είναι ξεκάθαρο ότι η υπαγωγή ενός δανείου στον Φορέα δεν σημαίνει ούτε ότι θα χαριστεί το δάνειο ούτε ότι θα «κουρευτεί»

Μετά τις διαφαινόμενες εξελίξεις στο κυπριακό τραπεζικό σύστημα, αναμένεται να υπάρξει η σύσταση Φορέα Διαχείρισης Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων, όπου κατά την πρώτη φάση υιοθέτησής του θα μεταφερθούν δάνεια του Συνεργατισμού. Σημειώνεται ότι για τη δημιουργία του Φορέα θα χρειαστούν νομοθετικές ρυθμίσεις, κάτι που ενδεχομένως να απαιτεί σημαντικό χρονικό διάστημα. Ως εκ τούτου, στα αρχικά τουλάχιστον στάδια θα χρησιμοποιηθεί η υφιστάμενη δομή του Συνεργατισμού μαζί με τη συνεργασία που έχει με τον εξωτερικό σύμβουλο διαχείρισης χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων.

Προτεραιότητα η αναδιάρθρωση

Η δημιουργία του Φορέα έχει συνδεθεί με την ανάκτηση των κεφαλαίων της Κυβέρνησης που χρησιμοποιήθηκαν για την ανακεφαλαιοποίηση του Συνεργατισμού αλλά και τη συγχώνευση του «καλού» μέρους με άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Ήδη παρατηρούνται επικρίσεις ότι το κόστος της συγχώνευσης είναι μεγάλο για τον φορολογούμενο, οπότε η διαχειριστική επιτροπή του Φορέα θα έχει να αντιμετωπίσει τις πιέσεις για γρηγορότερη ανάκτηση των χρημάτων του φορολογουμένου (αυτό σημαίνει μεγαλύτερη πίεση προς τους δανειολήπτες). Πρέπει να είναι ξεκάθαρο ότι η υπαγωγή ενός δανείου στον Φορέα δεν σημαίνει ούτε ότι θα χαριστεί το δάνειο ούτε ότι θα «κουρευτεί», εφόσον θα υπάρχει η πίεση από τους φορολογούμενους και από τους δημοσιονομικούς δείκτες.

Προτεραιότητα σίγουρα, εκεί και όπου επιτρέπεται, θα είναι η αναδιάρθρωση του δανείου. Σε αντίθετη περίπτωση, η διοίκηση του Φορέα θα πρέπει να προχωρεί με τις ανάλογες διαδικασίες εκποίησης αναλαμβάνοντας συνάμα τη διαχείριση του θέματος των εγγυητών. Την ίδια στιγμή, η μη πίεση των εποπτικών κεφαλαίων των τραπεζών (ο Φορέας δεν θα έχει τραπεζική άδεια) δίνει περισσότερη ευελιξία στις προτάσεις αναδιάρθρωσης που μπορεί να δώσει ο Φορέας, χωρίς αυτό να σημαίνει «ευνοϊκή» μεταχείριση των δανειοληπτών.

Προσεκτικός σχεδιασμός και οργάνωση

Λαμβάνοντας υπόψη τη δομή τέτοιων οργανισμών, είναι ξεκάθαρο ότι απαιτείται σωστός σχεδιασμός και οργάνωση. Το ζήτημα που αφορά το είδος των δανείων που θα μεταφερθούν στον Φορέα έχει ξεκαθαρίσει, εφόσον, τουλάχιστον στα αρχικά στάδια, θα λάβει τα προβληματικά δάνεια του Συνεργατισμού στο σύνολό τους και όχι συγκεκριμένη κατηγορία δανείων (δηλαδή όχι μόνο τα στεγαστικά, παρ’ όλο που αυτά μπορεί να αποτελούν σημαντικό μέρος του συγκεκριμένου δανειακού χαρτοφυλακίου).

Στην Ιρλανδία η εταιρεία διαχείρισης, μέσω των δανείων που μεταφέρθηκαν, είχε ανακτήσει μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες, επιχειρηματικά ακίνητα, κατοικίες και συμμετοχές σε εταιρείες. Κάποια από τα περιουσιακά στοιχεία που ανακτήθηκαν, πωλήθηκαν στην υφιστάμενη κατάστασή τους και άλλα συντηρήθηκαν, ολοκληρώθηκαν (αν ήταν υπό κατασκευή) και μετά πωλήθηκαν σε τρίτους. Νοείται πως οι ανακτήσεις αυτές γίνονταν στις περιπτώσεις που ο δανειολήπτης δεν μπορούσε να αποπληρώσει τη δόση του.

Κύρια συστατικά επιτυχίας μιας τέτοιας προσπάθειας είναι η σωστή δομή και διοίκηση και οι διαφανείς διαδικασίες. Ο Φορέας καλείται να διαχειριστεί ένα απαιτητικό χαρτοφυλάκιο (με «δύναμη πυρός» 10 δισεκατομμύρια ευρώ, σύμφωνα με την εκτιμημένη αξία των υποθηκών όπως ανακοινώθηκε από το Υπουργείο Οικονομικών), που μπορεί να του δώσει τον ρόλο ρυθμιστή στην αγορά δανείων και ακινήτων, και γενικότερα στην κυπριακή οικονομία.

Επειδή η προηγούμενη εμπειρία σε παρόμοια εγχειρήματα προϋπέθετε την έγκριση της διαχειριστικής επιτροπής από τη Βουλή, μετά τον διορισμό από την Κυβέρνηση και τη δυνατότητα για διάφορες παρεμβάσεις, θα ήταν καλό αυτήν τη φορά να μην υπάρξουν τέτοιες νομοθετικές ρυθμίσεις. Είναι απαραίτητο να υιοθετηθούν οι βέλτιστες πρακτικές.

Σημειώνεται ότι η συμφωνία συγχώνευσης του «καλού» Συνεργατισμού φαίνεται να προνοεί και διατήρηση σημαντικού αριθμού ακινήτων στον «κακό» Συνεργατισμό/Φορέα. Οπόταν, θεωρείται σχεδόν δεδομένη η ύπαρξη εξειδικευμένου τμήματος διαχείρισης/ανάπτυξης/ολοκλήρωσης κατασκευής ακινήτων με σκοπό την πώλησή τους. Πέραν των αναδιαρθρώσεων και της διαχείρισης των δανείων, ο Φορέας, όπως αναφέρθηκε και πιο πάνω, καλείται να παρέχει και τη δυνατότητα δημιουργίας προϋποθέσεων αποπληρωμής των κρατικών κεφαλαίων που δόθηκαν στον Συνεργατισμό.

Ως εκ τούτου, ο Φορέας θα δρα μεταξύ της ισορροπίας του ανταγωνισμού και της συνεργασίας με τις εταιρείες ανάπτυξης γης, ώστε από τη μια να μεγιστοποιήσει τα κέρδη του και από την άλλη να διατηρηθεί ισορροπία στην αγορά ακινήτων. Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω, ο Φορέας θα «πριμοδοτηθεί» με κεφάλαιο κίνησης στην αρχή, ώστε να μπορέσει να εργοδοτήσει προσωπικό και να αρχίσει να δραστηριοποιείται. Σημειώνεται ότι υπάρχει το ενδεχόμενο κάποιες εργασίες του Φορέα να δοθούν με υπεργολαβία (outsourcing) σε οργανισμούς που ήδη δραστηριοποιούνται στον τομέα διαχείρισης δανείων στην Κύπρο.

Τα ιδιωτικά κεφάλαια

Προς το παρόν δεν έχει ξεκαθαρίσει αν, στην περίπτωση που ιδρυθεί ο Φορέας, θα συμμετέχουν ιδιωτικά κεφάλαια. Τυχόν συμμετοχή τους θα πιέσει, από τη μια, ακόμη περισσότερο τη διοίκηση προς την κερδοφορία σε σύντομο χρονικό διάστημα, ενώ, από την άλλη, θα υπάρξει μεταφορά τεχνογνωσίας και περιορισμός των «παρεμβάσεων».

Έχει λεχθεί ότι η δημιουργία του συγκεκριμένου οργανισμού θα δώσει τη δυνατότητα μεταφοράς δανείων και από άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, πέραν του Συνεργατισμού. Στα αρχικά στάδια της ζωής του ένα τέτοιο εγχείρημα φαντάζει δύσκολο εφόσον θα χρειαστεί επιπλέον χρηματοδότηση (το δημόσιο χρέος είναι ήδη στο 110%, εκτός και αν συμμετάσχουν σε σημαντικό βαθμό ιδιωτικά κεφάλαια ή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα).

Λαμβάνοντας υπόψη αυτά, για να μπορέσει ο Φορέας (αν παραμείνει αποκλειστικά κρατικός) να «αγοράσει δάνεια» απ' όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, θα πρέπει να εισπράξει/αξιοποιήσει τα «κακά» δάνεια του Συνεργατισμού, έτσι ώστε να δημιουργηθεί η αναγκαία ρευστότητα γι’ αυτές τις αγορές.

Φυσικά, μπορεί να εφαρμοστεί μια πιο ευέλικτη μετοχική δομή του Φορέα με τη συμμετοχή των τραπεζών: να υπολογιστεί η αρχική αξία του Φορέα (ανά μετοχή ή μερίδιο) και τα τραπεζικά ιδρύματα να μεταφέρουν δάνεια και σε αντάλλαγμα να λαμβάνουν μετοχές/μερίδια του Φορέα (αυτή θα ήταν μια ενδεχόμενη λύση για δάνεια που μεταφέρθηκαν στην Ελληνική και λόγω κακής απόδοσης ενεργοποιήθηκαν οι κρατικές εγγυήσεις).

Συνεργασία με χρηματοπιστωτικά ιδρύματα

Υπάρχει η πιθανότητα κάποιος δανειολήπτης, μετά τη βελτίωση των εισοδημάτων του, να έχει τη δυνατότητα πλήρους αποπληρωμής του δανείου που κατέχει στον Φορέα και να προχωρήσει στην εκ νέου δανειοδότησή του από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα της χώρας. Αυτό είναι θεμιτό, προϋποθέτει συνεργασία χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και Φορέα και ενδεχομένως να ήταν μια καλή σκέψη στο να δίνεται κάποιας μορφής κίνητρο στους δανειολήπτες για να προχωρούν σε τέτοιες διευθετήσεις.

Ο Φορέας θα πρέπει να συνεργαστεί με τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, αλλά σίγουρα θα υπάρχουν και περιπτώσεις που θα αναγκαστεί να δράσει και με ανταγωνιστικό τρόπο. Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο είναι υποθήκη σε δάνειο δανειολήπτη που μεταφέρθηκε στον Φορέα και σε δάνειο το οποίο κατέχει άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, προσπάθεια μεγιστοποίησης της αξίας ανάκτησης θα έχει ανταγωνιστικό χαρακτήρα. Εκτός αν (λαμβάνοντας υπόψη τις δυνατότητές του) ο Φορέας προχωρήσει στην ανάληψη όλων των δανείων του συγκεκριμένου δανειολήπτη, κάτι που θα δημιουργήσει συνέργειες.

Δεύτερο «κύμα»

Το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων είναι το σοβαρότερο που έχει να διαχειριστεί η κυπριακή οικονομία. Είναι ένα πρόβλημα που δημιουργήθηκε μέσα από κακές πρακτικές σε βάθος χρόνου.

Αναμένεται ότι οι επικείμενες αλλαγές είναι το δεύτερο μεγάλο «κύμα» αναδιάρθρωσης του τραπεζικού τομέα, μετά το 2013. Η πορεία της οικονομίας αυτήν τη φορά επιτρέπει τη στήριξη της συγχώνευσης, όμως η σημαντική αύξηση του δημόσιου χρέους και οι παράπλευρες απώλειες από τη συμφωνία δίνουν επιτακτικά το μήνυμα ότι δεν επιτρέπονται άλλοι ερασιτεχνισμοί.