ΕΙΝΑΙ ΔΕΔΟΜΕΝΟ ΟΤΙ ΟΙ ΕΚΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΠΕΤΥΧΑΝ, ΕΝΩ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΚΑΙ ΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΑΦΕΡΕΓΓΥΟΤΗΤΑΣ

ΟΙ ΔΥΟ ΟΨΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΩΝ ΜΕΔ ΑΝΑΦΕΡΟΥΝ ΟΤΙ ΝΑΙ ΜΕΝ ΤΟ ΤΡΑΠΕΖΙΚΟ ΙΔΡΥΜΑ ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΕΧΕΙ ΤΗ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΝΑ ΠΡΟΧΩΡΗΣΕΙ ΑΠΡΟΣΚΟΠΤΑ ΣΤΙΣ ΕΚΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΚΟΜΑ ΚΑΙ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΥ ΤΟ ΚΡΑΤΟΣ ΘΕΛΕΙ ΝΑ ΠΑΡΕΧΕΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΠΡΟΝΟΙΑ ΣΤΟΝ ΔΑΝΕΙΟΛΗΠΤΗ, ΑΛΛΑ ΤΗΝ ΙΔΙΑ ΩΡΑ ΤΑ ΤΡΑΠΕΖΙΚΑ ΙΔΡΥΜΑΤΑ ΕΙΝΑΙ ΜΕΡΟΣ ΤΗΣ ΚΟΙΝΩΝΙΑΣ ΠΟΥ ΤΑ ΣΤΗΡΙΖΕΙ ΚΑΙ ΟΦΕΙΛΟΥΝ ΝΑ ΤΗ ΣΕΒΟΝΤΑΙ

Μεγάλη είναι η συζήτηση που γίνεται για τον διαχωρισμό των δανειοληπτών σε αυτούς που στρατηγικά δεν πληρώνουν τις δόσεις τους και αυτούς που πραγματικά πλήγηκαν από την κρίση του 2013

Πολλές είναι οι αναφορές που γίνονται την τελευταία περίοδο για το νομοθετικό πλαίσιο το οποίο αφορά τις εκποιήσεις και τις δυνατότητες που έχουν τα τραπεζικά ιδρύματα να διαχειριστούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ). Σίγουρα το συγκεκριμένο περιβάλλον αξιολογείται τόσο από τους επόπτες αλλά και από επενδυτές που ενδεχομένως να έχουν πρόθεση να επενδύσουν σε κάποιο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα της χώρας. Η αλόγιστη πιστωτική επέκταση κατά την προ κρίσης εποχή, με την παραχώρηση δανείων χωρίς τη διασφάλιση του τρόπου αποπληρωμής τους, οδήγησε το δημόσιο χρέος σε πρωτόγνωρα υψηλά επίπεδα.

Υπάρχουν δάνεια τα οποία είναι ξεκάθαρα μη βιώσιμα, εφόσον όσο και να επεκταθεί η περίοδος αποπληρωμής ή μειωθεί το επιτόκιο, ο δανειολήπτης δεν πρόκειται να έχει τη δυνατότητα να αποπληρώσει τη δόση και ως εκ τούτου η μόνη διέξοδος είναι η ρευστοποίηση της υποθήκης. Υπενθυμίζεται ότι αρκετά από τα δάνεια που έγιναν για αγορά ακινήτου προς επένδυση, είναι ξεκάθαρο (περιλαμβάνεται στους όρους) ότι η αποπληρωμή τους θα προέλθει από την πώληση του ακινήτου, οπότε η εκποίηση είναι φυσικό επακόλουθο στην περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν κατάφερε να το αναπτύξει ή να το πωλήσει στην υφιστάμενή του κατάσταση.

Πιέζουν οι επόπτες

Οι επόπτες πιέζουν για τη διευκόλυνση της διαδικασίας εκποιήσεων των ενυπόθηκων ακινήτων, με την ταυτόχρονη βελτίωση της αποτελεσματικότητας των διαδικασιών στο Κτηματολόγιο. Αυτή η απαίτηση δεν αφορά μόνο την Κύπρο, εφόσον στην Ελλάδα για παράδειγμα εφαρμόστηκαν οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί μετά την πίεση των πιστωτών. Ουσιαστικά οι συμβολαιογράφοι έχουν εγγραφεί σε συγκεκριμένο μητρώο και η λίστα με τα ακίνητα προς εκποίηση δημοσιεύεται σε συγκεκριμένη ιστοσελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών.

Οι πιθανοί αγοραστές μπορούν άμεσα και χωρίς τη φυσική τους παρουσία να δώσουν προσφορά για αγορά του ακινήτου. Η διαδικασία για συμπερίληψη του ακινήτου στη διαδικασία εκποίησης είναι σύντομη, ενώ η τιμή καθορίζεται από τη ζήτηση. Στην Κύπρο, μέσα από αντιπαραθέσεις στο Κοινοβούλιο και μετά τη θέσπιση του πλαισίου αφερεγγυότητας τροποποιήθηκαν οι νομοθεσίες, ώστε να γίνονται δυνατές οι εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων πιο νωρίς απ’ ό,τι ίσχυε προηγουμένως. Τα εν λόγω νομοθετήματα έτυχαν πολλών τροποποιήσεων πριν τελικά ψηφιστούν κατά πλειοψηφία.

Αποτυχία των εκποιήσεων

Με βάση τα στατιστικά στοιχεία, η διαδικασία εκποιήσεων έχει αποτύχει. Σύμφωνα με τους επόπτες, αυτό οφείλεται σε έναν συνδυασμό παραγόντων. Υπενθυμίζεται ότι κατά την πρώτη διαδικασία εκποίησης η προσφερόμενη τιμή δεν μπορεί να είναι μικρότερη του 80% της μέσης αξίας που έχουν ορίσει δύο εκτιμητές, ποσοστό που οι επόπτες κρίνουν υψηλό (οι αγοραστές που συμμετέχουν στη διαδικασία εκποιήσεων αναζητούν την «ευκαιρία» - το 80% δεν φαντάζει ελκυστικό).

Επιπλέον υπάρχουν διαδικασίες στο δικαστήριο που ενδεχομένως να καθυστερούν τη διαδικασία. Για παράδειγμα, μόλις το τραπεζικό ίδρυμα αρχίσει την αποστολή των εντύπων για να ξεκινήσει η διαδικασία της εκποίησης, ο οφειλέτης καταφεύγει στο δικαστήριο αμφισβητώντας (ανεξαρτήτως αν σε κάποιες περιπτώσεις έχει βάση το αίτημα, εφόσον τα τραπεζικά ιδρύματα, έχοντας υπόψη τη νομοθεσία δεν διεκδικούν υπερχρεώσεις), το ποσό του δανείου. Αυτό αποτελεί σημαντικό μέρος των εκκρεμούντων υποθέσεων. Οποιαδήποτε διαδικασία αυτομάτως σταματά μέχρι να αποφανθεί το δικαστήριο.

Φυσικά νοείται πως εκεί και όπου είναι δικαιολογημένο το αίτημα του δανειολήπτη και η τράπεζα συνεχίζει να έχει παράλογες απαιτήσεις, ο δανειολήπτης έχει το δικαίωμα να καταφεύγει στη δικαιοσύνη. Ένα άλλο σημείο στο οποίο αναφέρονται οι επόπτες είναι η χρονοβόρα διαδικασία εκδίκασης των αποφάσεων. Ίσως ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος θα μπορούσε να καθορίσει το απαιτητό υπόλοιπο και η απόφασή του να ήταν δεσμευτική και για τα δύο μέρη.

Ανταλλαγή χρέους με ακίνητα

Την ίδια στιγμή, τα φορολογικά κίνητρα που δόθηκαν για την ανταλλαγή χρέους με ενυπόθηκο ακίνητο οδήγησαν τα τραπεζικά ιδρύματα σε αυτήν τη λύση, εφόσον η αξία του ακινήτου στον ισολογισμό τους είναι υψηλότερη από το ποσό που θα ελάμβανε η τράπεζα κατά τη διάρκεια της εκποίησης. Αυτό φυσικά οδήγησε σε συσσώρευση σημαντικών περιουσιακών στοιχείων στους ισολογισμούς των τραπεζών που δεν έχουν σχέση με τις καθαρά τραπεζικές εργασίες, τα οποία καλούνται να πωλήσουν. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι υπήρξαν ήδη σημαντικές πωλήσεις ακινήτων μέχρι στιγμής, ενώ το τραπεζικό ίδρυμα ενδεχομένως να δανειοδοτήσει τον νέο αγοραστή.

Διαχωρισμός των δανειοληπτών

Μεγάλη είναι η συζήτηση που γίνεται για τον διαχωρισμό των δανειοληπτών σε αυτούς που στρατηγικά δεν πληρώνουν τις δόσεις τους και αυτούς που πραγματικά πλήγηκαν από την κρίση του 2013. Υπάρχουν περιπτώσεις που ο διαχωρισμός είναι ξεκάθαρος, υπάρχουν όμως άλλες που απαιτείται ανάλυση. Για παράδειγμα, αν κάποιος δεν θεωρείται «κακοπληρωτής» επειδή το δάνειο του έγινε μη εξυπηρετούμενο μετά το 2013, τότε το συμπέρασμα είναι βεβιασμένο.

Υπενθυμίζεται ότι πριν από το 2013 ένα δάνειο εθεωρείτο εξυπηρετούμενο αν η αξία της υποθήκης ξεπερνούσε το υπόλοιπο του δανείου (ανεξαρτήτως αν καταβαλλόταν δόση). Οπότε το ερώτημα και η ορθότερη ανάλυση είναι αν ο δανειολήπτης κατέβαλλε τη δόση του κανονικά πριν από το 2013 και όχι αν το δάνειό του ήταν εξυπηρετούμενο.

Κλασικό παράδειγμα «στρατηγικού κακοπληρωτή» είναι η περίπτωση που κάποιος έχει εισοδήματα αλλά αποφάσισε να μην αποπληρώνει καμία δόση του δανείου του. Αν δεν έχει αποταθεί στην τράπεζά του για αναδιάρθρωση, τότε θεωρείται ως μη συνεργάσιμος και λογικά το τραπεζικό ίδρυμα θα έπρεπε ήδη να έχει προχωρήσει στην εκποίηση των υποθηκών. Το ζητούμενο είναι γιατί αυτή η κατηγορία των δανειοληπτών κατάφερε να ξεφύγει σε μεγάλο βαθμό από τον νόμο των εκποιήσεων. Πιθανώς λόγω του περιθωρίου που έχει ο νόμος ή λόγω των ενδεχομένως αδύναμων διαδικασιών που έχει το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.

Απλά για προβληματισμό, ως προς το ποιος δανειολήπτης θεωρείται ότι πλήγηκε από την κρίση, παρουσιάζονται τα εξής παραδείγματα. Πριν από το 2013 οικογένεια με οικογενειακό εισόδημα τέσσερεις χιλιάδες ευρώ και έξοδα δύο χιλιάδες ευρώ κατέβαλλε δόση στο δάνειό της δύο χιλιάδες ευρώ. Μετά το 2013, λόγω των περικοπών σε μισθούς και συντάξεις το οικογενειακό εισόδημα μειώθηκε στις τρεισήμισι χιλιάδες, η οικογένεια δεν άλλαξε καθόλου τις συνήθειές της, οπότε τα έξοδά της έμειναν τα ίδια και, ως εκ τούτου, δε μπορούσαν να καταβληθούν οι δόσεις. Την ίδια στιγμή άλλη οικογένεια μείωσε τα έξοδά της και προχώρησε σε αναδιάρθρωση του δανεισμού για μείωση και καταβολή των δόσεων του δανείου της.

Ανάγκη για ισοζύγιο μεταξύ δύο απόψεων

Υπάρχουν δύο ουσιαστικά απόψεις σε ό,τι αφορά τη διαχείριση των ΜΕΔ. Η πρώτη τονίζει ότι οι τράπεζες είναι ιδιωτικές εταιρείες με μετόχους που έχουν μέχρι σήμερα απολέσει σημαντικό μέρος της επένδυσής τους και σκοπός τους πρέπει να είναι η μεγιστοποίηση των κερδών - σε καμία περίπτωση δεν είναι οχήματα άσκησης κοινωνικής πολιτικής (αυτό είναι θέμα που άπτεται των αρμοδιοτήτων του κράτους). Άρα το τραπεζικό ίδρυμα θα πρέπει να έχει τη δυνατότητα να προχωρήσει απρόσκοπτα στις εκποιήσεις ακόμα και σε περίπτωση που το κράτος θέλει να παρέχει κοινωνική πρόνοια στον δανειολήπτη.

Η δεύτερη τονίζει ότι τα τραπεζικά ιδρύματα είναι μέρος της κοινωνίας που τα στηρίζει και οφείλουν να τη σέβονται. Επιπλέον, οποιαδήποτε προσπάθεια μαζικών εκποιήσεων όχι μόνο θα οδηγήσει σε κατακόρυφη μείωση στις τιμές των ακινήτων, αλλά και πλήγμα στις επιχειρήσεις και στα νοικοκυριά. Την ίδια στιγμή ο Εποπτικός Μηχανισμός αξιολογεί το νομοθετικό περιβάλλον και θεωρεί ότι υπάρχουν πολλά εμπόδια στη διαδικασία των εκποιήσεων, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η περίοδος εκποίησης στα μοντέλα αποτίμησης της αξίας των υποθηκών, μειώνοντας ταυτόχρονα την πραγματική αξία τους. Σε αυτό το πλαίσιο, Κυβέρνηση και Βουλή καλούνται να προχωρήσουν σε τροποποιήσεις στους νόμους που αφορούν τις εκποιήσεις και το πλαίσιο αφερεγγυότητας.

ΤΑΣΟΣ ΓΙΑΣΕΜΙΔΗΣ
Οικονομολόγος