ΣΤΗ ΖΥΓΑΡΙΑ Ο ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΔΑΝΕΙΩΝ ΚΑΙ ΤΟ ΣΧΕΔΙΟ «ΕΣΤΙΑ»

Η ΠΙΕΣΗ ΑΠΟ ΤΙΣ ΕΠΟΠΤΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ ΓΙΑ ΛΗΨΗ ΠΙΟ ΔΡΑΣΤΙΚΩΝ ΜΕΤΡΩΝ ΑΥΞΑΝΕΤΑΙ. Η ΑΝΤΑΛΛΑΓΗ ΧΡΕΟΥΣ ΜΕ ΑΚΙΝΗΤΑ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΑΠΟ ΑΡΚΕΤΟΥΣ ΔΑΝΕΙΟΛΗΠΤΕΣ, ΠΟΥ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΘΗΚΑΝ ΚΑΙ ΤΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ, ΜΕΤΑΦΕΡΟΝΤΑΣ ΟΜΩΣ ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟΥΣ ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΥΣ ΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΩΝ

Οι εκποιήσεις τροχοδρομούνται, αλλά απέχουμε πολύ από τους στόχους που έχουν τεθεί

Κορυφώνονται τις τελευταίες ημέρες οι συζητήσεις για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, ζήτημα το οποίο αυτήν τη στιγμή αποτελεί τη μεγαλύτερη πρόκληση για την κυπριακή οικονομία. Η Κύπρος αποτελεί μιαν από τις χώρες με τον υψηλότερο ιδιωτικό δανεισμό, κυρίως λόγω της ασύμμετρης πιστωτικής επέκτασης τα έτη πριν από την οικονομική κρίση, τροφοδοτούμενης από τη μεγάλη ρευστότητα που είχαν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα μέσω καταθέσεων και της μη διασφάλισης της ικανότητας αποπληρωμής του δανειολήπτη.

Η παραχώρηση δανείων γινόταν με κύριο κριτήριο την αξία της υποθήκης, η οποία υπολογιζόταν κυρίως με βάση τη συγκριτική μέθοδο, δηλαδή λαμβάνοντας υπόψη την τιμή που πωλήθηκε παραπλήσιο ακίνητο. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα και με τα νέα λογιστικά πρότυπα, η αξία των υποθηκών για σκοπούς επισφαλειών υπολογίζεται με τη μέθοδο μοντέλων, με μιαν από τις κύριες παραμέτρους, πέραν των δημοσιονομικών παραδοχών, την περίοδο που απαιτείται για εκποίηση της υποθήκης.

Επιπλέον, είχαμε την αλλαγή στον ορισμό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, σύμφωνα με την οποία μη εξυπηρετούμενο δάνειο ορίζεται ως το δάνειο σε καθυστέρηση ενενήντα ημερών, ανεξαρτήτως αν καλύπτεται από εξασφάλιση.

Αυξάνεται η πίεση

Τα πιο πάνω δημιούργησαν τις κεφαλαιακές ανάγκες των τραπεζικών ιδρυμάτων το 2013 και τις αποφάσεις του Eurogroup. Σήμερα τα πράγματα είναι διαφορετικά, όμως το ύψος των μη εξυπηρετούμενων δανείων παραμένει σε πολύ υψηλά επίπεδα. Τα τραπεζικά ιδρύματα την τελευταία πενταετία κατάφεραν να αντλήσουν κεφάλαια και να «κτίσουν» σημαντικά αποθέματα επισφαλειών, κάτι που ίσως να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων, όπως την πώληση δανείων (μπορούν να απορροφήσουν ενδεχόμενη ζημιά από την έκπτωση στην πώληση).

Την ίδια στιγμή το οικονομικό κλίμα βελτιώνεται, παρουσιάζονται θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης και οι τομείς του τουρισμού και των κατασκευών, οι οποίοι παραδοσιακά παρουσιάζουν υψηλά ποσοστά μόχλευσης, ανακάμπτουν. Όμως η πίεση από τις εποπτικές Αρχές για λήψη πιο δραστικών μέτρων αυξάνεται.

Η ανταλλαγή χρέους με ακίνητα χρησιμοποιήθηκε από αρκετούς δανειολήπτες, που εκμεταλλεύθηκαν και τα φορολογικά κίνητρα, μεταφέροντας όμως το πρόβλημα διάθεσης των ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών. Τα τραπεζικά ιδρύματα έχουν δημιουργήσει ειδικά τμήματα για τη διαχείριση αυτών των ακινήτων, ενώ ένα από αυτά προχώρησε στην ίδρυση επενδυτικού ταμείου με ακίνητα που προσφέρουν αποδόσεις και άρχισαν την πώληση μεριδίων προς επενδυτές.

Ερωτηματικά

Οι αναδιαρθρώσεις παρουσιάζουν επιβράδυνση, ενώ αρκετά δάνεια είναι μη βιώσιμα (πρόκειται για τις περιπτώσεις όπου όσο και να επεκταθεί η περίοδος αποπληρωμής και να μειωθεί το επιτόκιο, ο δανειολήπτης δεν θα μπορέσει ποτέ να αποπληρώσει τη δόση με τα εισοδήματα που έχει). Το πλαίσιο αφερεγγυότητας, εκτός από τον νόμο που αφορά τη διαγραφή χρεών, δεν εφαρμόστηκε όσο αναμενόταν, ίσως γιατί στην προσπάθειά της η πολιτεία να προστατέψει όσο το δυνατό περισσότερες ομάδες του πληθυσμού, δημιούργησε ένα περίπλοκο σύστημα.

Οι εκποιήσεις τροχοδρομούνται, αλλά απέχουμε πολύ από τους στόχους που έχουν τεθεί. Στις αιτίες αυτού του φαινομένου, όπως καταγράφονται και από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, συμπεριλαμβάνονται το υψηλό ποσοστό της αγοραίας αξίας με το οποίο γίνονται οι πρώτοι πλειστηριασμοί και οι καθυστερήσεις που προκαλούνται από δικαστικό σύστημα.

Ίσως έφτασε η ώρα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών όπως στην Ελλάδα; Ίσως για τα επιχειρηματικά δάνεια. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που έδωσε η Κεντρική Τράπεζα στη Βουλή, τα τελευταία χρόνια εκποιήθηκε μια κύρια κατοικία, κάτι που δίνει επιχειρήματα σε κάποιους «ακραία» σκεπτόμενους στη Φρανκφούρτη, να ελαχιστοποιούν την αξία των υποθηκών που είναι πρώτες κατοικίες. Το δεύτερο στοιχείο που προκαλεί ερωτηματικά είναι το πώς κάποιοι δανειολήπτες αγόρασαν τα ακίνητά τους από πλειστηριασμό (αγορές πέραν του ενός εκατομμυρίου ευρώ), την ώρα που δεν κατέβαλλαν τη δόση τους.

Οι λύσεις των άλλων

Μπορεί η πλειοψηφία των δανειοληπτών να έχουν την καλή διάθεση να αποπληρώσουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις (νοουμένου ότι μιλούμε για βιώσιμες χορηγήσεις), όμως οι οδηγίες που αφορούν τον υπολογισμό των επισφαλειών και των ελάχιστων κεφαλαίων για τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, ειδικότερα μετά την τελευταία χρηματοοικονομική κρίση, πιέζουν προς τη μεγαλύτερη δυνατή κάλυψη των κινδύνων και πιθανών ανοιγμάτων το συντομότερο.

Ένα πρόβλημα τόσο σύνθετο χρειάζεται σύνθεση απόψεων και σωστό σχεδιασμό, με πλήρη χρήση όλων των εργαλείων που υπάρχουν στη διάθεση της πολιτείας και των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Κατ' αρχάς θα πρέπει να δούμε τις λύσεις που εφάρμοσαν άλλες χώρες της Ευρωζώνης. Στη Ισπανία υπήρξαν σημαντικές συγχωνεύσεις τραπεζών (ουσιαστικά οι τράπεζες με ισχυρά κεφάλαια απορρόφησαν μέρος των άλλων οργανισμών που είχαν προβλήματα επιβίωσης), δημιουργία εταιρείας διαχείρισης πιστωτικών διευκολύνσεων και απλούστευση των διαδικασιών που αφορούν στις αναδιαρθρώσεις και τις εκποιήσεις ενυπόθηκων εξασφαλίσεων.

Παρόμοιες πρακτικές εφαρμόστηκαν σε Ιρλανδία και Ιταλία. Στην Ελλάδα είχαμε πρόσφατα την υιοθέτηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, ενώ η Ευρωπαϊκή Επιτροπή φαίνεται να προκρίνει και εκεί Εταιρεία Διαχείρισης Δανείων (AMC). Όπως σημειώνει και η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στην έκθεσή της, απαιτούνται συγκεκριμένες ενέργειες και μελέτες, ώστε η δημιουργία τέτοιου οργανισμού να είναι επιτυχής. Για παράδειγμα, σε τέτοιους οργανισμούς μεταφέρονται κυρίως επιχειρηματικά δάνεια ή δάνεια με επιχειρηματικά ακίνητα ως εξασφάλιση.

Συνέργειες

Επιπλέον θα μπορούσαν να δημιουργηθούν συνέργειες με τη δημιουργία αυτού του οργανισμού. Στην Κύπρο πολλές επιχειρήσεις εμπλέκονταν με όλα τα τραπεζικά ιδρύματα, με αποτέλεσμα να έχουν συνάψει μαζί τους χρηματοπιστωτικές διευκολύνσεις. Γίνεται κατανοητό ότι αν όλες οι τράπεζες μεταφέρουν τα δάνεια που έχουν με μια συγκεκριμένη επιχείρηση στον υπό συζήτηση οργανισμό, τότε θα μπορέσει να δοθεί μια πιο ολιστική λύση, παρά κάθε τραπεζικό ίδρυμα να ενεργεί από μόνο του για ελαχιστοποίηση της ζημιάς.

Είναι απαραίτητο πριν από τη δημιουργία τέτοιου φορέα/οργανισμού να εξεταστεί ποια δάνεια θα μεταφερθούν και σε ποια τιμή. Επίσης θα πρέπει να ξεκαθαριστεί ποια θα είναι η συμμετοχή του κράτους στη διοικητική δομή του οργανισμού αλλά και το κεφάλαιό του. Νοείται πως θα πρέπει να διευκρινιστεί αν θα υπάρχει ένας ενιαίος οργανισμός για κάθε τραπεζικό ίδρυμα ή το καθένα θα έχει τον δικό του.

Είναι σημαντικό να καθοριστεί η διοικητική δομή του συγκεκριμένου οργανισμού, τα προσόντα των υπαλλήλων του και οι διαδικασίες που θα εφαρμόζονται. Με τη μεταφορά των δανείων δεν λύνεται το πρόβλημα? το αναλαμβάνει ένας νέος οργανισμός, ο οποίος ναι μεν δεν έχει την πίεση των ελάχιστων κεφαλαιουχικών δεικτών όπως έχουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, έχει όμως την πίεση των δημόσιων οικονομικών και του φορολογούμενου.

Το «Εστία»

Το πρόγραμμα «Εστία», σύμφωνα με τα όσα έχουν γραφτεί στον Τύπο, θα έχει μια μορφή εταιρείας διαχείρισης με κοινωνικό χαρακτήρα. Ουσιαστικά θα υπάρξουν κριτήρια για το ποια δάνεια θα μεταφερθούν, με την Κυβέρνηση να αναλαμβάνει μέρος της δόσης. Όπως δήλωσε και ο ΥΠΟΙΚ, βασική προϋπόθεση για ένταξη του δανειολήπτη στο πρόγραμμα και διατήρηση του είναι η τήρηση των υποχρεώσεών του, δηλαδή η πλήρης καταβολή του μέρους της δόσης που του αναλογεί.

Απ' εκεί και πέρα, μετά τη διασφάλιση της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων ομάδων του πληθυσμού, θα πρέπει να αναμένεται εισήγηση για αλλαγή στις νομοθεσίες που αφορούν στις εκποιήσεις, ώστε κατά τη παραμετροποίηση των μοντέλων για υπολογισμό της αξίας των υποθηκών η περίοδος εκποίησης της υποθήκης που απαιτείται να μειωθεί? ανεβάζοντας με αυτόν τον τρόπο την αξία της υποθήκης.

Αναμένονται εξελίξεις

Βάσει των σχεδιασμών της Κυβέρνησης και της Κεντρικής Τράπεζας, εντός των επόμενων εβδομάδων αναμένονται εξελίξεις, ενώ είναι πολύ πιθανό το ενδεχόμενο να δούμε περαιτέρω συγκέντρωση του τομέα. Αποσυμφόρηση των λογαριασμών των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα τους δώσει τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην παραχώρηση νέων δανείων, ενισχύοντας την ανάπτυξη της χώρας. Φυσικά το πλαίσιο παραχώρησης δανείων έχει πλέον διαφοροποιηθεί, με βασική προϋπόθεση χορήγησής τους τη δυνατότητα του δανειολήπτη να αποπληρώσει το χρέος.

ΤΑΣΟΣ ΓΙΑΣΕΜΙΔΗΣ
Διοικητικός Σύμβουλος,
[email protected]