Η Δ. ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ ΤΟΝΙΖΕΙ ΟΤΙ ΜΠΟΡΟΥΝ ΝΑ ΣΥΝΕΙΣΦΕΡΟΥΝ ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΣΤΗΝ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ

Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΑΣ ΚΥΠΡΟΥ ΣΕ ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΤΗΣ ΣΤΗ «Σ» ΑΝΑΦΕΡΕΙ ΟΤΙ ΟΙ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΕΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΔΙΕΥΚΟΛΥΝΟΥΝ ΤΗΝ ΑΜΕΣΗ ΔΙΟΧΕΤΕΥΣΗ ΙΔΙΩΤΙΚΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΣΤΗΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΚΑΙ ΤΗΝ ΙΔΙΑ ΩΡΑ ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΙ ΟΤΙ, ΠΑΡΑ ΤΟ ΓΕΓΟΝΟΣ ΟΤΙ ΤΟ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΟΛΟΚΛΗΡΩΘΗΚΕ ΣΧΕΤΙΚΑ ΠΡΟΣΦΑΤΑ, ΥΠΑΡΧΕΙ ΙΚΑΝΟΠΟΙΗΤΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΟΥ ΤΟΜΕΑ

«Στο παρόν στάδιο, η ΕΚΚ εποπτεύει 103 ΟΕΕ και ΟΕΠΑΠ, εκ των οποίων οι 28 ΟΕΕ και ΟΕΠΑΠ ειδικεύονται στον τομέα των ακινήτων, καθώς επίσης και 16 διαχειριστές»

Τη σημαντική συνεισφορά που μπορούν να έχουν στην ανάπτυξη του τομέα των χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών και ευρύτερα στην οικονομία, οι συλλογικές επενδύσεις σε ακίνητα, αναλύει σε συνέντευξή της στη «Σημερινή» η Πρόεδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου, Δήμητρα Καλογήρου. Αυτές οι επενδύσεις, τονίζει η κ. Καλογήρου, διευκολύνουν την άμεση διοχέτευση ιδιωτικών κεφαλαίων στην πραγματική οικονομία, μέσω στοχευμένης επενδυτικής πολιτικής.

«Παρά το γεγονός ότι το νομοθετικό πλαίσιο ολοκληρώθηκε σχετικά πρόσφατα, υπάρχει καλή ανάπτυξη του τομέα». Στο παρόν στάδιο, η ΕΚΚ εποπτεύει 103 ΟΕΕ και ΟΕΠΑΠ, εκ των οποίων οι 28 ΟΕΕ και ΟΕΠΑΠ ειδικεύονται στον τομέα των ακινήτων, καθώς επίσης και 16 διαχειριστές. Επίσης, αναφέρει, «λόγω του ευρέος φάσματος υπηρεσιών που απαιτούνται για την ίδρυση και λειτουργία οργανισμών συλλογικών επενδύσεων, δημιουργούνται ευκαιρίες για εργοδότηση διαχειριστών επενδύσεων, θεματοφυλάκων, λογιστών, ελεγκτών και πολλών άλλων».

- Πόσο σημαντικό θεωρεί η ΕΚΚ τον τομέα διαχείρισης συλλογικών επενδύσεων;

Πολύ σημαντικό και γι’ αυτό περιλαμβάνεται στις βασικές μας προτεραιότητες. Η εναλλακτική αυτή μορφή χρηματοδότησης επιχειρήσεων και μεγάλων έργων υποδομής προσφέρει πολυάριθμα πλεονεκτήματα και ευκαιρίες και ενισχύει την εδραίωση της Κύπρου ως διεθνούς κέντρου υπηρεσιών. Η όλη προσπάθεια θέσπισης ενός ολοκληρωμένου θεσμικού πλαισίου ανάπτυξης και εποπτείας του τομέα των συλλογικών επενδύσεων ξεκίνησε πριν από 5 χρόνια από την ΕΚΚ, σε στενή συνεργασία με το Υπουργείο Οικονομικών.

Το εθνικό νομικό πλαίσιο εναρμονίστηκε με την 4η Ευρωπαϊκή Οδηγία για τους ΟΣΕΚΑ το 2012 και ακολούθως τον Απρίλιο του 2016 με την 5η Ευρωπαϊκή Οδηγία για τους ΟΣΕΚΑ. Οι Οργανισμοί Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ) ρυθμίζονται σε εθνικό επίπεδο μέσω του περί Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων Νόμου και έχουν την ευχέρεια να επενδύουν σε ακίνητα, αφού προηγουμένως εξασφαλίσουν άδεια από την ΕΚΚ. Επίσης, ενώπιον της Νομικής Υπηρεσίας βρίσκονται για νομοτεχνική επεξεργασία νομοθετικές βελτιώσεις, οι οποίες θα συμβάλουν στην περαιτέρω ανάπτυξη του τομέα.

- Ποιες είναι οι κατηγορίες ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας;

Μπορούν να συσταθούν τρεις κατηγορίες ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας. Οι ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας που απευθύνονται στο ευρύ επενδυτικό κοινό, οι ΟΕΕ που απευθύνονται σε επαγγελματίες και καλά ενημερωμένους επενδυτές και οι ΟΕΕ με Περιορισμένο Αριθμό Προσώπων (ΟΕΕΠΑΠ), που μπορούν να απευθυνθούν μέχρι και σε 75 επαγγελματίες ή επαρκώς ενημερωμένους επενδυτές. Σύμφωνα με την Οδηγία της ΕΚΚ περί της Κατηγοριοποίησης των ΟΕΕ, τουλάχιστον το 60% του κεφαλαίου των δύο πρώτων κατηγοριών θα πρέπει να είναι τοποθετημένο σε ακίνητα ή σε περιουσιακά στοιχεία που σχετίζονται με ακίνητα. Για την τρίτη κατηγορία δεν υπάρχουν συγκεκριμένες πρόνοιες.

- Πώς λειτουργούν οι ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας και πώς διαθέτουν τα μερίδιά τους στο ευρύ επενδυτικό κοινό;

Με την αδειοδότηση από την ΕΚΚ, τα μερίδια του ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας μπορούν να διατεθούν στο επενδυτικό κοινό με άμεση ή έμμεση προσφορά, ή με τοποθέτηση με πρωτοβουλία του διαχειριστή του ΟΕΕ ή του ίδιου του ΟΕΕ εάν είναι αυτοδιαχειριζόμενος. Ο επενδυτής θα πρέπει να αξιολογήσει την επενδυτική πολιτική και τους στόχους του ΟΕΕ, όπως αυτές παρουσιάζονται στον κανονισμό ή στα καταστατικά έγγραφά του, στο ενημερωτικό του δελτίο ή στο πληροφοριακό του μνημόνιο και να αποφασίσει κατά πόσον θα επενδύσει σε αυτόν. Τονίζεται ότι οι ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας πρέπει να ορίσουν θεματοφύλακα για τη φύλαξη ή την επαλήθευση κυριότητας των στοιχείων του ενεργητικού του ΟΕΕ.

- Ως προς την ενημέρωση του επενδυτικού κοινού, ποιες άλλες υποχρεώσεις έχουν οι ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας;

Ο ΟΕΕ υποχρεούται να γνωστοποιεί σε τακτά χρονικά διαστήματα στους επενδυτές και την ΕΚΚ τυχόν τροποποιήσεις του ενημερωτικού του δελτίου, το οποίο θα πρέπει προηγουμένως να τους κοινοποιηθεί, την ετήσια έκθεσή του για κάθε οικονομικό έτος και την εξαμηνιαία έκθεση για τους πρώτους έξι μήνες του οικονομικού έτους.

Επιπλέον, ο εξωτερικός διαχειριστής του ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας πρέπει να καταρτίζει σε εξαμηνιαία και ετήσια βάση κατάσταση επενδύσεων, στην οποία να περιλαμβάνεται η περιγραφή κάθε ακινήτου, ο σκοπός για τον οποίο προορίζεται να χρησιμοποιηθεί, η εμπορική του αξία σε σχέση με την αντικειμενική του αξία, εάν αυτή έχει καθοριστεί, καθώς και κάθε άλλο στοιχείο που είναι χρήσιμο στην αξιολόγηση των επενδύσεων του ΟΕΕ σε ακίνητα. Η δε αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων που περιλαμβάνονται στο χαρτοφυλάκιο του ΟΕΕ πρέπει να βασίζεται σε έκθεση ανεξάρτητου εκτιμητή.

- Υπάρχουν περιορισμοί στις επενδυτικές επιλογές ενός ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας, ο οποίος απευθύνεται στο ευρύ επενδυτικό κοινό;

Ένας ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας που απευθύνεται στο ευρύ επενδυτικό κοινό επενδύει σε ακίνητα ή περιουσιακά στοιχεία που σχετίζονται με ακίνητα που έχουν εισαχθεί ή διαπραγματεύονται σε αγορά. Ωστόσο, ποσοστό μέχρι 20% της καθαρής αξίας του ενεργητικού του ΟΕΕ μπορεί να αποτελείται από περιουσιακά στοιχεία που σχετίζονται με ακίνητα τα οποία δεν έχουν εισαχθεί ή δεν διαπραγματεύονται σε τέτοια αγορά, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά τα στοιχεία έχουν προηγουμένως αποτιμηθεί από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.

- Ο ίδιος ο ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας μπορεί να εισαχθεί στο Χρηματιστήριο;

Ένας ΟΕΕ μπορεί να εισαχθεί υπό προϋποθέσεις στην ειδική αγορά του ΧΑΚ, «Συλλογικά Επενδυτικά Σχέδια». Πέραν των πιο πάνω, υπάρχουν και κάποιοι πιο συγκεκριμένοι επενδυτικοί περιορισμοί για τους ΟΕΕ που απευθύνονται στο ευρύ επενδυτικό κοινό.

§ Η αξία κάθε ακινήτου, κατά τον χρόνο της απόκτησης, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 1/3 της αξίας του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων του ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας που απευθύνεται στο ευρύ επενδυτικό κοινό.

§ Ο ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας δεν επιτρέπεται να επενδύει πέραν του 25% του ενεργητικού του σε οικόπεδα.

§ Ο ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας δεν επιτρέπεται να επενδύει περισσότερο από το 25% του ενεργητικού του σε ακίνητα βεβαρημένα με υποθήκη, χωρίς ο περιορισμός αυτός να θίγει το δικαίωμα του ΟΕΕ να χρησιμοποιεί τα ακίνητα που βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιό του ως ασφάλεια για τη λήψη δανείων. Το ποσό των υφιστάμενων υποθηκών σε ακίνητη περιουσία, στην οποία έχει επενδύσει ο ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας, δεν θα πρέπει να αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 50% της αξίας αυτής της περιουσίας.

§ Ο ΟΕΕ δεν επιτρέπεται να χορηγεί σε οποιοδήποτε πρόσωπο τη δυνατότητα απόκτησης ακίνητης περιουσίας που περιλαμβάνεται στο χαρτοφυλάκιό του.

- Πώς αποτιμώνται τα περιουσιακά στοιχεία ενός ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας;

Γενικά, τα περιουσιακά στοιχεία του ΟΕΕ αποτιμώνται σε δίκαιη τιμή, σύμφωνα με τα όσα ορίζονται στους κανόνες ή τα καταστατικά του έγγραφα, κατά τις ημερομηνίες στις οποίες διενεργείται η διάθεση και η εξαγορά ή εξόφληση των μεριδίων του. Εάν ο ΟΕΕ απευθύνεται στο ευρύ κοινό, θα πρέπει επίσης να αποτιμά την αξία των ακινήτων του στο τέλος κάθε τριμήνου. Η αποτίμηση οποιουδήποτε άλλου περιουσιακού στοιχείου, εκτός από τα ακίνητα, πραγματοποιείται σε ετήσια βάση.

- Ποιες είναι οι διαφορές των ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας που απευθύνονται σε επαγγελματίες επενδυτές από αυτούς που απευθύνονται στο ευρύ επενδυτικό κοινό;

Η βασική διαφορά είναι ότι οι ΟΕΕ που απευθύνονται σε επαγγελματίες και καλά ενημερωμένους επενδυτές, καθώς επίσης και οι ΟΕΕΠΑΠ δεν υπόκεινται στους επενδυτικούς περιορισμούς σε σχέση με την επενδυτική πολιτική τους, όπως οι ΟΕΕ που απευθύνονται προς το ευρύ επενδυτικό κοινό. Ωστόσο, ένας ΟΕΕ ακίνητης περιουσίας μπορεί να καθορίσει μια περίοδο κλειδώματος, κατά τη διάρκεια της οποίας απαγορεύεται η εξαγορά ή η εξόφληση μεριδίων. Εάν είναι μεγαλύτερη των 5 ετών, η εξαγορά ή η εξόφληση μεριδίων επιτρέπεται στους επενδυτές ανά τριετία και μέχρι 10% των στοιχείων του ενεργητικού του ΟΕΕ.

Επίσης, τα μερίδια των ΟΕΕΠΑΠ σε αντίθεση με τις άλλες δύο κατηγορίες, δεν μπορούν να προωθηθούν ή να διατεθούν εκτός Κύπρου, εκτός όπου επιτρέπεται από τις εθνικές νομοθεσίες άλλων κρατών. Επιπλέον οι ΟΕΕΠΑΠ, σε αντίθεση με τις άλλες δύο κατηγορίες, έχουν ως μοναδική υποχρέωση τον καταρτισμό μιας ετήσιας έκθεσης.