Κατά το 2016 και τη μέχρι τώρα πορεία του 2017 η αγορά των ακινήτων κινήθηκε θετικά με αύξηση στον αριθμό συναλλαγών σε παγκύπρια βάση. Οι τρεις κύριες κινητήριες δυνάμεις ήταν και είναι:

(α) η εξωγενής ζήτηση, η οποία έτυχε ενθάρρυνσης από τα διάφορα κίνητρα επενδύσεων και δη της επιδίωξης πολιτογράφησης ή/ και εξασφάλισης άδειας παραμονής μέσω επενδύσεων σε ακίνητα,

(β) η ανταλλαγή χρέους με ακίνητα μεταξύ δανειοληπτών και χρηματοδοτικών οργανισμών ως μέτρο αναδιάρθρωσης/ εξόφλησης ιδιωτικών και επιχειρηματικών χρεών,

(γ) νέα ζήτηση από ντόπιους επενδυτές.

Η πρώτη κατηγορία επηρέασε θετικά κατά κύριο λόγο τις παραλιακές πόλεις και δη συγκεκριμένα είδη ακινήτων. Για παράδειγμα, η κατηγορία των διαμερισμάτων σε πολυτελείς αναπτύξεις ψηλών κτηρίων αλλά και άλλων σύνθετων και μη αναπτύξεων υψηλής ποιοτικής στάθμης και η κατηγορία των πολυτελών αυτοτελών επαύλεων και επαύλεων σε integrated resorts όπως στη Μαρίνα Λεμεσού και σε αναπτύξεις γηπέδων γκολφ, είχαν και έχουν την τιμητική τους.

Σε μικρότερο βαθμό επηρεάστηκαν θετικά κατηγορίες κενών τεμαχίων γης πρωτίστως παραθαλάσσιων τουριστικών χρήσεων, ακολουθούμενες από κατηγορίες οικιστικών και εμπορικών χρήσεων. Σημειώνουμε, επίσης, το αμυδρό μεν σε έκταση, ικανοποιητικό δε σε βάθος ενδιαφέρον για συμμετοχές ξένων επενδυτών σε τουριστικές αναπτύξεις που περιλαμβάνουν ξενοδοχεία, τουριστικά χωριά και επαύλεις. Δεν υπήρξε σχεδόν κανένα ενδιαφέρον από ξένους σε άλλες κατηγορίες ακινήτων και δη γεωργικών ή παρόμοιων χρήσεων.

Η Λευκωσία δεν πέτυχε να προσελκύσει κάποιο συγκρίσιμο ποσοστό από αυτήν την κατηγορία εξωγενούς ζήτησης, επειδή έχει ένα συγκριτικό μειονέκτημα, που όμως είναι ουσιαστικό: την απουσία θάλασσας. Φυσικά η Λευκωσία πάντοτε υστερούσε στην προσέλκυση ξένων επενδυτών, οπότε το στοιχείο αυτό δεν είναι νέο. Αξίζει να σημειωθεί πως σε επίπεδο συναλλαγών η Λευκωσία ανταγωνίζεται δυναμικά τη Λεμεσό, που ήταν αυτήν την περίοδο η πιο δυνατή, αλλά σε επίπεδο αξίας συναλλαγών είναι φανερό πως μένει αρκετά πίσω. Επίσης άξιον αναφοράς είναι το γεγονός πως κατά το 2017 η Λευκωσία έχει μπει στο ραντάρ κάποιων ξένων επενδυτών και θα είναι ενδιαφέρον να δούμε πώς αυτό θα εξελιχθεί. Η κύρια αιτία είναι η τεράστια διαφορά στις ανά τετραγωνικό μέτρο αξίες μεταξύ της Λευκωσίας και των άλλων επαρχιών σε αυτές τις κατηγορίες ακινήτων. Με άλλα λόγια, το «κουσούρι» τού να θέλω να βλέπω ή να είμαι κοντά στη θάλασσα και να με βλέπουν όλοι, έχει και το όριό του σε οικονομικούς όρους!..

Σαν γενική τοποθέτηση στην πιο πάνω κατηγορία, αν και τα μέτρα κινήτρων δεν αναμένεται να είναι μόνιμα, ενώσω είναι σε ισχύ - ceteris paribus - αναμένεται να έχουν θετική συνεισφορά στην περαιτέρω πορεία της κτηματαγοράς.

Η δεύτερη κατηγορία είναι αυτή των ανταλλαγών χρέους με ακίνητα, στις οποίες προβαίνουν οι χρηματοδοτικοί οργανισμοί με τους δανειολήπτες. Ο κύριος παίκτης σε αυτήν την κατηγορία είναι προς το παρόν η Τράπεζα Κύπρου, η οποία έχει πάρει στην κατοχή της ακίνητα αξίας κοντά στο €1,5 δις. Ακολουθεί η Ελληνική Τράπεζα και ο Συνεργατισμός με πολύ μικρότερα ποσά. Η τέταρτη σημαντική για την Κύπρο τράπεζα, η RCB, δεν φαίνεται να έχει αξιοσημείωτα προβλήματα. Φυσικά στον χορό αυτού του τύπου αναδιαρθρώσεων θα μπει σύντομα και η Alpha Bank, η οποία αποτελεί μεγάλο ερωτηματικό, ενώ οι υπόλοιπες τράπεζες δεν έχουν αξιοσημείωτες εκθέσεις.

Θα εστιάσουμε σε δύο στοιχεία των αναδιαρθρώσεων. Το πρώτο έχει να κάνει με το γεγονός ότι ο μέσος δανειολήπτης, ο οποίος για τον άλφα ή βήτα λόγο απέτυχε να είναι συνεπής με τις υποχρεώσεις του, δίνει στην τράπεζα τα ενυπόθηκα και ενδεχομένως και άλλα ακίνητά του και σε αντάλλαγμα η τράπεζα τού διαγράφει τις δανειακές του οφειλές. Με τον τρόπον αυτόν ο δανειολήπτης λαμβάνει μια δεύτερη ευκαιρία να ξεκινήσει ξανά από το μηδέν για να κτίσει τη ζωή του. Είτε φυσικό πρόσωπο ή νομικό πρόσωπο, ή επιχείρηση, ξεκινά ξανά με καθαρό ισολογισμό. Αν σε αυτήν τη δεύτερη ευκαιρία η οικονομική διαχείριση γίνει σωστά, αυτές οι κατηγορίες ατόμων θα αποτελούν έναν ουσιαστικό παράγοντα της μελλοντικής οικονομικής ανάπτυξης της χώρας.

Στον αντίποδα βρίσκεται το δεύτερο στοιχείο. Αυτές οι συναλλαγές τύπου ανταλλαγής χρέους με ακίνητα δημιουργούν μια προσωρινή θετική εικόνα στους ισολογισμούς των τραπεζών, η οποία αφενός μικραίνει ένα άμεσο μεγάλο πρόβλημα -αυτό των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων- αλλά αφετέρου δημιουργεί ένα άλλο μελλοντικό πρόβλημα, αφού στην ουσία καθιστά τους χρηματοδοτικούς οργανισμούς εταιρείες με μεγάλη έκθεση σε ακίνητη περιουσία. Αυτή η περιουσία θα πρέπει κανονικά να τύχει σωστής διαχείρισης και να διοχετευτεί στην πορεία του χρόνου στην αγορά.

Ο τρόπος με τον οποίο θα διοχετευτεί, θα κρίνει και το ποιος θα φάει την περισσότερη ζημιά: οι τράπεζες με νέες προβλέψεις ή η κτηματαγορά με υπερπροσφορά και σοβαρή πτώση τιμών; Είναι εμφανές ότι το αποτέλεσμα στις αξίες θα είναι αμφίρροπο αφού θα εξαρτηθεί από τη δύναμη απορρόφησης της προσφοράς από την αγορά. Γι’ αυτό χρειάζεται σωστή και έμπειρη διαχείριση εκ μέρους των τραπεζών και δεν είμαι πεπεισμένος πως οι (έστω διαφορετικές) προσεγγίσεις που ακολουθούν μέχρι τώρα είναι και οι ορθότερες, αλλά ούτε αυτό είναι θέμα της σημερινής συζήτησης.

Η τρίτη κατηγορία δεν έχει ακόμη μεγάλη δυναμική κατά την εξεταζόμενη περίοδο και είναι πολύ νωρίς ακόμη να δώσει μεγάλες ενδείξεις ως προς την αποτελεσματικότητά της. Είναι σημαντικό όμως το γεγονός ότι ντόπιοι άρχισαν πλέον να αγοράζουν οικόπεδα, να σχεδιάζουν και να ανεγείρουν τα σπίτια τους ή να προβαίνουν σε αγορές υφιστάμενων οικιστικών μονάδων, εντός των νέων οικονομικών τους δεδομένων. Τηρουμένων των αναλογιών, είναι πάρα πολύ σημαντικές οι επενδύσεις στον τουριστικό τομέα οι οποίες συντελούνται. Η μεγέθυνση αυτής της κατηγορίας είναι σημαντική επειδή αυτή τρέφει συλλογικά την οικοδομική βιομηχανία και άρα την οικονομία.

ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS, CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors