Η νέα διαδικασία, που τέθηκε σε πλήρη εφαρμογή από την περασμένη εβδομάδα
Δεκατρία βήματα προβλέπει η διαδικασία εκποίησης ακινήτου με ιδιωτικούς πλειστηριασμούς, ενώ παραμένει σε ισχύ και η παλαιότερη διαδικασία, αυτή μέσω του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

Σε πλήρη εφαρμογή τέθηκε την περασμένη εβδομάδα ο νόμος των εκποιήσεων μετά την ψήφιση του πλαισίου αφερεγγυότητας από τη Βουλή και στους επόμενους τρεις με τέσσερις μήνες, τουλάχιστον, θα διαφανεί κατά πόσον οι διαβεβαιώσεις των τραπεζών θα επαληθευτούν. Δηλαδή, εάν θα προχωρούν σε μαζικές εκποιήσεις ή όχι.

Σημειώνεται, πάντως, πως στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με παλαιότερα στοιχεία, εκκρεμούν πέραν των 3000 αιτήσεων για εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων, χωρίς να διασαφηνίζεται πόσες από αυτές αφορούν την πρώτη κατοικία. Σημειώνεται, εξάλλου, ότι η υφιστάμενη διαδικασία πώλησης ακινήτου από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας παραμένει σε ισχύ και η επιλογή, είτε πώλησης μέσω των διαδικασιών του εν λόγω Τμήματος είτε μέσω των νέων διαδικασιών του ενυπόθηκου δανειστή, παραμένει στον ίδιο τον δανειστή.

Η νέα διαδικασία
Σύμφωνα με τη νέα νομοθεσία, η διαδικασία εκποίησης αποτελείται από δεκατρία βήματα. Βάσει των προνοιών της, η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου μπορεί να ξεκινήσει όταν το ενυπόθηκο χρέος έχει καταστεί πληρωτέο και υπάρχουν καθυστερήσεις πέραν των 120 ημερών. Εντός της περιόδου των 120 ημερών ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί, επίσης, να καταθέσει αίτηση στο Δικαστήριο για οποιοδήποτε λόγο που αφορά την πιστωτική διευκόλυνση που έχει λάβει από τον δανειστή. Σε τέτοια περίπτωση, η προώθηση της διαδικασίας εκποίησης θα βρίσκεται σε αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών.

Μετά την πάροδο της περιόδου των 120 ημερών, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να αποστείλει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, ζητώντας την αποπληρωμή του οφειλόμενου χρέους τουλάχιστον εντός 30 ημερών από την ημερομηνία της ειδοποίησης. Κατά τη διάρκεια της περιόδου των 30 ημερών, ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί και πάλι να προσφύγει στο Δικαστήριο αμφισβητώντας το ποσό που ζητά ο ενυπόθηκος δανειστής ή για οποιοδήποτε άλλο θέμα. Η διαδικασία εκποίησης είναι σε αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών.

Τα επόμενα βήματα και οι εκτιμήσεις
Σε περίπτωση, πάντως, που ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει συμμορφωθεί, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη ειδοποίηση, με την οποία ενημερώνει ότι το ενυπόθηκο ακίνητο θα πωληθεί σε πλειστηριασμό (αναφέροντας ημερομηνία, χώρο και ώρα). Η ειδοποίηση αυτή επιδίδεται τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την καθορισμένη ημέρα πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου, με τον ενυπόθηκο οφειλέτη να μπορεί να προσφύγει στο Δικαστήριο.

Ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει παράλληλα ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, όπως εντός 10 ημερών προχωρήσει στον διορισμό αδειούχου εκτιμητή για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος δανειστής θα διορίσει δεύτερο εκτιμητή και θα ενημερώσει τον ενυπόθηκο δανειστή για την ταυτότητα του εκτιμητή που διόρισε πριν από τη λήξη της προθεσμίας των 10 ημερών. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν διορίσει εκτιμητή, ο ενυπόθηκος δανειστής διορίζει δυο εκτιμητές για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου.

Έτσι, οι δύο εκτιμητές, ταυτόχρονα και ανεξάρτητα, χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώσουν την εκτίμησή τους, πρέπει να παραδώσουν τις εκτιμήσεις τους στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στον ενυπόθηκο δανειστή, μέσα σε 30 ημέρες από τον διορισμό τους. Αν η διαφορά των δύο εκτιμήσεων δεν υπερβαίνει το 25%, τότε ως αγοραία αξία θα λογίζεται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων.

Σε περίπτωση που η διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων είναι ίση ή μεγαλύτερη από 25%, ο δανειστής οφείλει μέσα σε 5 ημέρες, από την ημέρα παράδοσης των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου τον διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος, εντός 30 ημερών, ετοιμάζει τρίτη ανεξάρτητη εκτίμηση του ακινήτου και παραδίδει αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στον δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη.

Σε περιπτώσεις διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θα λογίζεται ο μέσος όρος των 2 πλησιέστερων, από τις 3 εκτιμήσεις. Σε περιπτώσεις που οι 3 εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των 3 εκτιμήσεων.

Ο πλειστηριασμός
Αφότου γίνουν τα προαναφερθέντα, ξεκινά ο πλειστηριασμός. Η αρχική προσπάθεια πώλησης διενεργείται από τον δανειστή μόνο με πλειστηριασμό και στον πλειστηριασμό ισχύει επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου όπως έχει καθοριστεί με βάση την προαναφερόμενη διαδικασία.

Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ακινήτου, ο δανειστής μπορεί να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου για περίοδο 3 μηνών, από την ημερομηνία λήξης του πρώτου πλειστηριασμού, με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία παραμένει στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Μετά την πάροδο της χρονικής περιόδου των 3 μηνών δεν καθορίζεται επιφυλασσόμενη τιμή.

Εάν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός χρονικής περιόδου 1 έτους από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή είτε να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του, η οποία εκτιμάται με εξυπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησής του, είτε επαναρχίζοντας τη διαδικασία πώλησης. Νοείται, δε, ότι η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου είτε μέσω πλειστηριασμού είτε με πώληση διενεργείται με επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του 50% της νέας εκτιμημένης αγοραίας αξίας του.

Κανονισμοί πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου
Αξίζει, πάντως, να αναφερθεί πως έχουν κατατεθεί στη Βουλή οι «Κανονισμοί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου» σύμφωνα με το Μέρος VIA του Νόμου του 2015, οι οποίοι δεν έχουν ακόμα ψηφιστεί. Οι Κανονισμοί αυτοί προβλέπουν, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

· Η επιλογή δημοπράτη για τη διεξαγωγή πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, γίνεται από τον ενυπόθηκο δανειστή μέσω συστήματος.
· Η διεξαγωγή των δημοπρασιών γίνεται από Δευτέρα έως Παρασκευή, από τις 9 π.μ. μέχρι τις 5 μ.μ., με εξαίρεση συγκεκριμένες αργίες.
· Μέχρι την ώρα που ορίστηκε να γίνει η δημοπρασία, επιτρέπεται να γίνει γραπτή προσφορά προς τον δημοπράτη για οποιοδήποτε ακίνητο περιλαμβάνεται στην ειδοποίηση πλειστηριασμού.
· Η πώληση δεν δύναται να κλείσει πριν περάσει τουλάχιστον 1 ώρα από την ώρα έναρξης της πώλησης και τουλάχιστον 15 λεπτά μετά την τελευταία πλειοδοσία.
· Η δημοπράτηση δύναται να ανασταλεί εάν: (α) ο εξ αποφάσεως ή ενυπόθηκος οφειλέτης πληρώσει σ’ αυτόν, πριν ακόμα πάρει προφορικές προσφορές, το ποσό, για το οποίο εκτίθεται στην δημοπρασία, το οποίο καλύπτει το ποσό του χρέους που καθορίζεται στην ειδοποίηση μαζί με όλα τα έξοδα δημοπρασίας, ή (β) στην περίπτωση που η ειδοποίηση περιλαμβάνει περισσότερα από ένα ακίνητα που δεν θα πωληθούν ως ενιαίο σύνολο αλλά το κάθε ένα χωριστά, όταν ο εξ αποφάσεως ή ενυπόθηκος οφειλέτης πληρώσει κατά τη διάρκεια της πώλησης τέτοιο ποσό, το οποίο μαζί με το ποσό που μέχρι εκείνη τη στιγμή προήλθε από την πώληση, αρκεί για να καλύψει το ποσό του χρέους, μαζί με όλα τα έξοδα δημοπρασίας.

· Κατά τον χρόνο του πλειστηριασμού η ακίνητη ιδιοκτησία προσφέρεται χωρίς περισσότερες εγγυήσεις ως προς την ύπαρξη, το είδος ή την έκταση του ακινήτου ή του δικαιώματος του εξ αποφάσεως ή ενυπόθηκου οφειλέτη και ο προσφοροδότης με την υψηλότερη προσφορά υποχρεώνεται όπως προβεί σε άμεση πληρωμή ποσού, όχι μικρότερη του 20% της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς καθώς και όλων των εξόδων δημοπρασίας, κτηματολογικά τέλη και σχετικά δικαιώματα για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του. Το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται εντός 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του στον ενυπόθηκο δανειστή.

· Ο δημοπράτης δικαιούται συγκεκριμένη αποζημίωση όταν διεξάγεται ο πλειστηριασμός και δεν πωλούνται όλα τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στην ειδοποίηση πλειστηριασμού. Συγκεκριμένα, προβλέπεται για 1 ακίνητο το ποσό των €50, για 2 ακίνητα το ποσό των €75, για 3 ακίνητα το ποσό των €90 και όταν περιλαμβάνονται τέσσερα ακίνητα ή περισσότερα αυτών και δεν πωλείται κανένα ακίνητο, η αποζημίωση είναι για τα πρώτα 3 ακίνητα το ποσό των €90 και για το κάθε ένα επιπλέον το ποσό των €10.

· Στην περίπτωση πώλησης χωρίς πλειστηριασμό εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του ενυπόθηκου δανειστή, σε οποιαδήποτε φάση της διαδικασίας μέχρι την οριστική συμφωνία, η αποδοχή ή η απόρριψη ή η διαπραγμάτευση της οποιασδήποτε προσφοράς, τρόπου προώθησης, επανάληψης ή προώθησης της όλης διαδικασίας κατά την απόλυτη κρίση του.

· Ανεξάρτητα από τη μέθοδο πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, το ενυπόθηκο ακίνητο δεν επιτρέπεται να πωληθεί στους εκτιμητές που ετοίμασαν τη συγκεκριμένη έκθεση εκτίμησης για το πωλούμενο ακίνητο και στον ενυπόθηκο οφειλέτη.