Για να μη χάσει την περιουσία του ο δανειολήπτης...
Το βασικό ερώτημα που τίθεται επιτακτικά μετά τις εξαγγελίες είναι πού θα βρει ο απλός πολίτης, που δεν μπορεί να εξυπηρετήσει το δάνειο του, τα χρήματα για να προσφύγει στο Δικαστήριο και να διορίσει δικό του εκτιμητή

Οι προχθεσινές εξαγγελίες του Προέδρου της Δημοκρατίας καθώς και οι πρόνοιες του νομοσχεδίου για τις εκποιήσεις, παρότι στοχεύουν στην επίσπευση των διαδικασιών εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων, δίδοντας το… δικαίωμα στον δανειολήπτη να σώσει οτιδήποτε σώζεται, εντούτοις, οι διαδικασίες στις οποίες θα προσφύγει δεν είναι τίποτα από λιγότερο από δαιδαλώδεις. Κι αυτό, γιατί ο δανειολήπτης θα πρέπει να κτυπήσει την πόρτα αρκετές φορές και σε διαφορετικά άτομα κάθε φορά, ενώ ουδείς μπορεί να πει με σιγουριά ότι θα βρει το δίκιο του.

Για να μπορεί, όμως, ο οποιοσδήποτε πολίτης να απευθυνθεί σε όλα τα αρμόδια όργανα που θα δημιουργηθούν, θα πρέπει πρώτα το δάνειο του να καταστεί μη εξυπηρετούμενο -να μην πληρώσει τρεις δόσεις- ή να ζητήσει την αναδιάρθρωσή του αν αντιμετωπίζει οικονομικές δυσκολίες και δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του. Πέραν τούτου, αξίζει να τονιστεί πως οι εν λόγω εξαγγελίες μπορούν να χαρακτηριστούν και ως κενές περιεχομένου, αφού πιθανότατα λόγω οικονομικής στενότητας οι δανειολήπτες να μην μπορούν ούτε να αποταθούν στην δικαιοσύνη, αλλά και ούτε να διορίσουν τον δικό τους εκτιμητή.

Αρχή με αναδιάρθρωση
Βάσει του ενημερωτικού δελτίου που ετοίμασε η Κυβέρνηση για τις εκποιήσεις, η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου μπορεί να ξεκινήσει όταν το ενυπόθηκο χρέος έχει καταστεί πληρωτέο και υπάρχουν καθυστερήσεις πέραν των 90 ημερών (με βάση την υφιστάμενη νομοθεσία η περίοδος αυτή είναι 30 ημέρες). Κατά τη διάρκεια των 90 ημερών, ο οφειλέτης δύναται να ζητήσει αναδιάρθρωση του χρέους του ή να απευθυνθεί στον Διαμεσολαβητή Τραπεζών. Εντός των 90 ημερών ο οφειλέτης μπορεί επίσης να καταθέσει αίτηση στο Δικαστήριο για οποιοδήποτε λόγο που αφορά την πιστωτική διευκόλυνση που έχει λάβει από το δανειστή. Σε όλες τις προαναφερθείσες περιπτώσεις η διαδικασία εκποίησης αναστέλλεται έως ότου υπάρξει κατάληξη.

Το επόμενο βήμα
Μετά την πάροδο της περιόδου των 90 ημερών, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να αποστείλει ειδοποίηση στον οφειλέτη, ζητώντας την αποπληρωμή του οφειλόμενου χρέους μέσα σε 30 ημέρες από την ημερομηνία της ειδοποίησης. Σε διαφορετική περίπτωση ο ενυπόθηκος δανειστής θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Κατά την διάρκεια της περιόδου των 30 ημερών, ο οφειλέτης μπορεί και πάλι να προσφύγει στο Δικαστήριο αμφισβητώντας το ποσό που ζητά ο δανειστής ή για οποιοδήποτε άλλο θέμα και η διαδικασία εκποίησης είναι σε αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών.

Προσφυγή στην δικαιοσύνη
Σε περίπτωση, όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει συμμορφωθεί, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη ειδοποίηση με την οποία ενημερώνει ότι το ενυπόθηκο ακίνητο θα πωληθεί σε πλειστηριασμό (αναφέροντας ημερομηνία, χώρο και ώρα). Η ειδοποίηση αυτή επιδίδεται όχι λιγότερο από 30 ημέρες πριν την καθορισμένη ημέρα πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης να καταθέσει αίτηση στο Δικαστήριο, για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης για τους ακόλουθους λόγους:

(i) η ειδοποίηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις κατά τον τύπο και περιεχόμενο,
(ii) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί,
(iii) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή,
(iv) εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση που αναφέρεται στο σημείο (β) πιο πάνω.

Ο διορισμός εκτιμητών
Ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει παράλληλα ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, όπως εντός 10 ημερών προχωρήσει στον διορισμό αδειούχου εκτιμητή για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος δανειστής θα διορίσει δεύτερο εκτιμητή. Έτσι, οι δύο εκτιμητές, ταυτόχρονα και ανεξάρτητα, χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώσουν την εκτίμησή τους, πρέπει να παραδώσουν τις εκτιμήσεις τους στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στον ενυπόθηκο δανειστή, μέσα σε 30 ημέρες από τον διορισμό τους. Αν η διαφορά των δύο εκτιμήσεων της αγοραίας αξίας του ακινήτου δεν υπερβαίνει το 25%, τότε ως αγοραία αξία θα λογίζεται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων.

Σε περίπτωση όπου η διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων, είναι ίση ή μεγαλύτερη από 25%, ο δανειστής οφείλει μέσα σε 5 μέρες, από την ημέρα παράδοσης των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου το διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος, εντός 30 ημερών, ετοιμάσει τρίτη ανεξάρτητη εκτίμηση του ακινήτου και παραδόσει αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Σημειώνεται πως ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θα λογίζεται ο μέσος όρος των 2 πλησιέστερων, από τις 3 εκτιμήσεις.

Το τελευταίο… δίκτυ
Σημειώνεται, πως στις περιπτώσεις της πρώτης κατοικίας, ο δανειολήπτης θα έχει το δικαίωμα, στην βάση κριτηρίων, να επωφεληθεί και από δύο σχέδια τα οποία θα ολοκληρωθούν και θα κατατεθούν μαζί με το πλαίσιο της αφερεγγυότητας. Για να έχει πρόσβαση στα σχέδια αυτά, ωστόσο, θα πρέπει πρώτα να εξαντληθούν όλες διαδικασίες που περιλαμβάνονται i) στην Οδηγία της Κεντρικής Τράπεζας και το Σχετικό Κώδικα για τη Διαχείριση Καθυστερήσεων ii) στις διαδικασίες διαμεσολάβησης που προβλέπονται στο νομοθετικό πλαίσιο που αφορά τη λειτουργία του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως, καθώς και iii) στις διαδικασίες που θα προβλέπονται στο Πλαίσιο Αφερεγγυότητας. Τα σχέδια προστασίας της κύριας κατοικίας θα εφαρμοστούν από τον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης.