Ασφυκτικές πιέσεις από την Τρόικα για εκποιήσεις ακινήτων
Η άφιξη της Τρόικας στην Κύπρο το προσεχές χρονικό διάστημα θα σηματοδοτήσει την ολοκλήρωση του αυστηρού, όπως αποδεικνύεται, νομικού πλαισίου για την εκποίηση ενυπόθηκων ακινήτων

Με την άφιξη της Τρόικας τις επόμενες μέρες στην Κύπρο θα οριστικοποιηθεί το τελικό κείμενο του νόμου για τις εκποιήσεις ακινήτων, το οποίο τις τελευταίες μέρες βρίσκεται στο επίκεντρο των συζητήσεων λόγω αναφορών που έγιναν στην ετήσια έκθεση του Συνδέσμου Τραπεζών. Σημείο τριβής, η αναφορά ότι η διαδικασία εκποίησης θα ξεκινά αν ο χρεώστης αθετήσει τις υποχρεώσεις του για τουλάχιστον ένα μήνα. Σύμφωνα με πληροφορίες, η όλη διαδικασία θα γίνεται σε τρία στάδια. Αρχικά η τράπεζα θα ενημερώνει με επιστολή τον πελάτη ότι το χρέος του κατέστη μη πληρωτέο και θα τον καλεί εντός τριάντα ημερών να το εξυπηρετήσει. Η πρώτη επιστολή θα μπορεί να στέλνεται αμέσως μετά την πρώτη καθυστερημένη δόση του δανειζομένου.

Σε περίπτωση που αποτύχει να εξυπηρετήσει το χρέος του, με δεύτερη επιστολή θα ενημερώνεται για συγκεκριμένη ημερομηνία κατά την οποία το ακίνητο θα βγαίνει σε πλειστηριασμό. Η δεύτερη επιστολή πρέπει να αποστέλλεται τουλάχιστον τριάντα μέρες πριν από τον πλειστηριασμό. Στο νομοσχέδιο δεν καθορίζεται το χρονικό διάστημα μεταξύ πρώτης και δεύτερης επιστολής. Η Τρόικα, μάλιστα, δεν θέλει στο συγκεκριμένο νομοσχέδιο να γίνεται καμία αναφορά σε άλλες διαδικασίες όπως της διαπραγμάτευσης, ώστε να μπορούν οι τράπεζες με αυτόν τον τρόπο να πιέσουν πελάτες που στρατηγικά επιλέγουν να μην πληρώνουν.

Οι δεσμεύσεις
Πάντως, χρονοδιαγράμματα που αναφέρονται στο μνημόνιο και καθορίζουν την περίοδο εκποίησης στους 18 μήνες και σε περιπτώσεις κύριας κατοικίας για περίοδο δύο χρόνων. Η Κυβέρνηση είχε δεσμευτεί για προώθηση και ψήφιση της νέας νομοθεσίας μέχρι το τέλος Ιουνίου, ωστόσο το θέμα βρίσκεται ακόμα υπό συζήτηση, γι’ αυτό και οι διαφοροποιήσεις σε αρκετά σημεία που αναφέρει ο Σύνδεσμος Τραπεζών. Εξάλλου, η Τρόικα θέλει το συγκεκριμένο νομοσχέδιο να είναι όσο πιο αυστηρό γίνεται, γι’ αυτό και δεν δέχθηκε η τιμή πώλησης να καθορίζεται μετά από εκτιμήσεις τόσο της τράπεζας όσο και του δανειζομένου, αλλά να καθορίζεται από την τράπεζα.

Ο δανειζόμενος θα μπορεί να ζητήσει και δικό του εκτιμητή, σε περίπτωση που η τράπεζα αποφασίσει να αγοράσει το ακίνητο η ίδια. Παράλληλα, αν αποτύχει να το πουλήσει σε δημοπρασία θα έχει το δικαίωμα να το βάλει εκ νέου στην ίδια διαδικασία. Ένα από τα θέματα που αναμένεται να δει η κυπριακή πλευρά και κυρίως η Νομική Υπηρεσία μαζί με την Τρόικα, είναι οι περιπτώσεις για τις οποίες θα μπορεί ο δανειζόμενος να προσφύγει στη δικαιοσύνη, κάτι που αποτελεί συνταγματικό του δικαίωμα.

Οι βασικές πρόνοιες του νομοσχεδίου
Υπενθυμίζεται πως σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Τραπεζών, βασικά σημεία του νομοσχεδίου είναι τα εξής:
1. Η υφιστάμενη διαδικασία μέσω του Κτηματολογίου παραμένει ως επιλογή, παράλληλα με τη νέα διαδικασία. Καθώς δεν είναι όλοι οι ενυπόθηκοι δανειστές πιστωτικά ιδρύματα ή νομικά πρόσωπα, αναμένεται ότι θα είναι ευκολότερο πιστωτές φυσικά πρόσωπα να διεκπεραιώνουν τη διαδικασία μέσω Κτηματολογίου, καθώς δεν υπάρχουν ακόμα οίκοι δημοπρασίας.
2. Η νέα διαδικασία θα ισχύει και για παλιές υποθέσεις, δηλαδή για υποθήκες που εγγράφηκαν πριν να τεθούν σε εφαρμογή οι νέες πρόνοιες.
3. Η διαδικασία ξεκινά αν ο χρεώστης αθετήσει τις υποχρεώσεις του για τουλάχιστον ένα μήνα.
4. Σύμφωνα με τη διαδικασία, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει υποχρέωση να στείλει γραπτή ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη για την πρόθεσή του να προχωρήσει σε αναγκαστική εκποίηση για ανάκτηση του δανείου, των σχετικών τόκων και εξόδων για την πώληση.
5. Η ειδοποίηση πρέπει να σταλεί επίσης στο Κτηματολόγιο και οποιαδήποτε άλλα ενδιαφερόμενα μέρη (δηλαδή άλλους πιστωτές που έχουν υποθήκη ή επιβάρυνση πάνω στην περιουσία).
6. Ο νόμος προνοεί για εναλλακτικούς τρόπους ειδοποίησης του ενυπόθηκου δανειζομένου μέσω δημοσίευσης σε τουλάχιστον δύο μεγάλες εφημερίδες, αν δεν καταστεί δυνατό για την τράπεζα να παραδώσει την ειδοποίηση.
7. Η ειδοποίηση πρέπει να παρέχει στον ενυπόθηκο οφειλέτη τουλάχιστον ένα μήνα ως περίοδο χάριτος για αποπληρωμή του δανείου.
8. Παρέχεται η επιλογή για έκδοση δικαστικού διατάγματος για την εκποίηση της περιουσίας, κάτι το οποίο είναι ιδιαίτερα χρήσιμο σε περιπτώσεις όπου εκκρεμούν σημαντικά ποσά, ώστε να αποφευχθούν μελλοντικές ενστάσεις αναφορικά με το οφειλόμενο ποσό και την επιφυλαχθείσα τιμή του ακινήτου.
9. Ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να λάβει εκτιμήσεις από δύο ανεξάρτητους εκτιμητές για να καθορίσει την τιμή αγοράς της περιουσίας, πάνω στην οποία θα υπολογιστεί η επιφυλαχθείσα τιμή.
10. Σε περίπτωση που η αναγκαστική πώληση είναι ανεπιτυχής, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να κάνει τρεις επιπρόσθετες προσπάθειες σε ξεχωριστές δημοπρασίες, μειώνοντας την επιφυλαχθείσα τιμή κατά 10% κάθε φορά.
11. Το Κτηματολόγιο είναι υπεύθυνο για την κατανομή των εσόδων μεταξύ των διαφόρων ενυπόθηκων πιστωτών και την καταβολή οποιουδήποτε υπολειπόμενου ποσού προς τον ιδιοκτήτη.
12. Ο νόμος επιβάλλει αστική ευθύνη στον ενυπόθηκο δανειστή σε περίπτωση αμέλειας έναντι οποιουδήποτε ατόμου που υποστεί ζημιές από την εν λόγω αμέλεια.

Έντονες οι ανησυχίες των κομμάτων
Η ΓΝΩΣΤΟΠΟΙΗΣΗ προνοιών του κυβερνητικού νομοσχεδίου για επίσπευση των διαδικασιών εκποίησης ενυπόθηκων δανείων προκάλεσε την έντονη ανησυχία των κομμάτων. Ο βουλευτής της ΕΔΕΚ Νίκος Νικολαΐδης τόνισε πως «δυστυχώς οι φόβοι για διαδικασία εξπρές, όσον αφορά τις εκποιήσεις ενυπόθηκων δανείων, φαίνεται να επιβεβαιώνονται. (…) Το ΚΣ ΕΔΕΚ θεωρεί από τη μια ότι πρέπει να δοθούν τα εργαλεία ώστε να αποτρέπονται στρατηγικές χρεοκοπίας από μεγαλοοφειλέτες, όμως σε καμιά περίπτωση δε μπορεί να εφαρμοστεί ένα τέτοιο νομοσχέδιο ισοπεδωτικά για όλα τα δάνεια, κυρίως όταν αναφερόμαστε σε μόνιμες κατοικίες μέχρι ενός μεγέθους».

Η Συμμαχία Πολιτών κάνει λόγο για Νομοσχέδιο που θα εκδιώξει χιλιάδες οικογένειες από τα σπίτια τους και καλεί τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας να απαντήσει τάχιστα στα εξής ερωτήματα: «Για ποιον ετοιμάζει τελικά το Νομοσχέδιο; Για την Τρόικα; Για τα επενδυτικά ταμεία που θα αγοράσουν μεγάλα πακέτα δανείων και να πάρουν τον έλεγχο των υποθηκευμένων περιουσιών;» Το ΕΥΡΩΚΟ σε ανακοίνωσή του τονίζει πως οι μαζικές εκποιήσεις ακινήτων θα πλήξουν τους μη αξιόχρεους πολίτες αλλά και τις τράπεζες, γιατί θα απορρυθμίσουν την αγορά, θα μειώσουν κατά πολύ τις τιμές, με αποτέλεσμα να μην καλύπτονται οι εξασφαλίσεις των τραπεζών. Σημειώνει, παράλληλα, πως η προστασία της οικογενειακής εστίας και της επαγγελματικής στέγης είναι αναγκαία, και καλεί τις τράπεζες να εφαρμόσουν τον «Κώδικα Δεοντολογίας» για τα μη-εξυπηρετούμενα δάνεια και να στραφούν στους μεγάλους οφειλές και όσους αποδεδειγμένα έχουν την ευχέρεια να αποπληρώνουν τα δάνειά τους και δεν το πράττουν.