ΟΙ ΠΡΟΚΛΗΣΕΙΣ, ΟΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΚΑΙ Η ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΟΡΕΙΑ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ
Το 2018 ήταν μια ιδιαίτερη και πολύ ενδιαφέρουσα χρονιά για την κτηματαγορά και τον χρηματοπιστωτικό κλάδο. Καταγράφηκε πολύ μεγάλος αριθμός ανταλλαγών χρεών με ακίνητα (dta swaps), διαδικασία που αναμένεται να συνεχιστεί και το 2019, αν και με ελαφρώς χαμηλότερους ρυθμούς. Μέσω της διαδικασίας αυτής, οι τράπεζες απέκτησαν πολλά ακίνητα στα χαρτοφυλάκιά τους (REOs) και ο ρόλος τους πλέον είναι πολύ σύνθετος και δεν περιορίζεται μόνο στη χρηματοδότηση ακινήτου.
Οι τράπεζες είναι και εν δυνάμει μεσίτες ή και διαχειριστές ακινήτων. Το γεγονός αυτό έχει δημιουργήσει και κάποια νέα επαγγέλματα αφού εκτός από τον παραδοσιακό facility ή και property manager, πλέον υπάρχει μεγάλη ζήτηση για asset ή και fund managers. Ξένες (και όχι μόνο) εταιρείες έχουν αναλάβει κομβικούς συμβουλευτικούς ρόλους στις τράπεζες και ουσιαστικά διεκπεραιώνουν τις διαδικασίες αυτές (απόκτησης, διαχείρισης και διάθεσης ακινήτων).
Το 2019 έρχεται χωρίς τον Συνεργατισμό και αναμένεται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον η ζωή χωρίς αυτόν ειδικά για την ύπαιθρο και τις ορεινές περιοχές. Βάσει δημοσιευμάτων, το 2019 θα αλλάξει περαιτέρω το σκηνικό με τις τράπεζες, αφού αναμένονται νέες συγχωνεύσεις. Κλείνοντας με τις τράπεζες, θα πρέπει να αναφερθώ και στο ιστορικά χαμηλό ποσοστό των επιτοκίων δανεισμού και φυσικά και των καταθετικών, τα οποία δημιουργούν αρκετές ευκαιρίες και ενισχύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών για τα ακίνητα.
Ανατρέχοντας στο παρελθόν, διαπιστώνουμε πως τα ακίνητα αποτελούσαν την καλύτερη ασπίδα σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Ωστόσο, παρατηρούμε πως και τα υφιστάμενα χαμηλά επιτόκια -κατάσταση που αναμένεται να συνεχιστεί και το 2019- συμβάλλουν στην στροφή των επενδυτών στα ακίνητα. Ο μηδενισμός των επιτοκίων των καταθέσεων κατευθύνει τους συντηρητικούς καταθέτες σε εναλλακτικούς τρόπους τοποθέτησης των κεφαλαίων τους με βασικότερη επιλογή την αγορά κάποιου ακινήτου.
Από την άλλη, τα κριτήρια δανεισμού είναι αυστηρά και η εξασφάλιση δανείου δεν είναι εύκολη όπως πριν λίγα χρόνια, οπότε για όσους δε διαθέτουν τα απαραίτητα κεφάλαια ή σταθερή δουλειά κτλ, το ενοίκιο αποτελεί μονόδρομο. Η ζήτηση για ενοίκια, ειδικά στα κέντρα των πόλεων, πολλαπλασιάζεται προκαλώντας ανάλογα και σημαντικές αυξήσεις στα ενοίκια. Η αυξημένη απόδοση προσελκύει τους επενδυτές και ακολουθεί αύξηση στις αξίες των ακινήτων, η οποία επαληθεύεται και από τους δυο βασικούς δείκτες ακινήτων της Κύπρου (της Κεντρικής Τράπεζας και του RICS).
Οι επενδυτές ακινήτων, λοιπόν, μπορεί να επωφεληθούν τόσο από την προοπτική αύξησης της κεφαλαιουχικής τους αξίας (αντίστοιχα με το αν αγοράσουν χρυσό, μετοχές, forex κ.λπ), αλλά ταυτόχρονα λαμβάνουν ετησίως και σημαντική απόδοση ενοικιάζοντας το ακίνητο (σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να είναι ακόμη και διψήφια).
Επικεντρώνοντας στην κτηματαγορά κάθε πόλης ξεχωριστά, ξεχωρίζει η εκτόξευση της Λεμεσού. Σαν αστικό κέντρο υστερεί από τη Λευκωσία, αφού στην πρωτεύουσα υπάρχουν περισσότερες θέσεις εργασίας και ευκαιρίες, σαν τουριστικός προορισμός υστερεί από Αγία Νάπα και Πάφο λόγω μέτριας θάλασσας και φυσικού περιβάλλοντος, ενώ δεν διαθέτει αεροδρόμιο όπως η Λάρνακα και η Πάφος. Τι είναι λοιπόν αυτό που εκτόξευσε τη Λεμεσό; Φυσικά τα έργα υποδομής.
Τα ανολοκλήρωτα έργα και η έλλειψη οράματος για τη Λευκωσία φαίνεται πως είναι καθοριστικοί παράγοντες. Παρόμοια η κατάσταση στη Λάρνακα, αφού ούτε τα γκολφ έγιναν, ούτε τα διυλιστήρια απομακρύνθηκαν και το παραλιακό μέτωπο παραμένει περιορισμένο στις Φοινικούδες και το Μακένζυ. Πάφος και Αγία Νάπα συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των τουριστών και των αγοραστών δεύτερης κατοικίας, αλλά αυτό δεν θα συνεχιστεί στο διηνεκές αν δεν υπάρξουν υποδομές, ενώ επιτέλους θα πρέπει η ιστορία και το τοπίο της Κύπρου να αναδειχθούν και να προβληθούν.
ΘΩΜΑΣ ΔΗΜΟΠΟΥΛΟΣ
Πρόεδρος του RICS Κύπρου,
Διευθυντής της ΑΧΙΑ Chartered Surveyors,
Λέκτορας στο τμήμα Real Estate του Πανεπιστημίου Νεάπολις και
Ειδικός Επιστήμονας στο Τεχνολογικό Πανεπιστήμιο Κύπρου.
