Θα ήθελα να σας ταξιδέψω πίσω στην εποχή που αποφασίσατε πως θέλετε να αγοράσετε το σπίτι σας. Έχοντας υπόψη σας κάποιον προϋπολογισμό, αρχίσατε να βλέπετε διάφορες επιλογές που έρχονταν ενώπιόν σας. Κάποιες ήταν κοντά στον προϋπολογισμό σας, κάποιες πιο πάνω και άλλες πιο κάτω από αυτόν.

Μετά, ήταν η περιοχή. Κάποιες περιπτώσεις ήταν εντός ή πέριξ των περιοχών που σας ενδιέφεραν, άλλες ήταν εκτός. Ακολούθως, ήταν η αρχιτεκτονική του κτηρίου. Κάποιες από τις περιπτώσεις ήταν πολύ κοντά σε αυτό που σας εξέφραζε, άλλες πάλι τις θεωρούσατε ξεπερασμένες ή σχεδιαστικά ανούσιες. Μετά, πάλι, ήταν τα προσφερόμενα υλικά τελειώματος. Κάποιων, ήταν ποιοτικά ανεβασμένα, άλλων ήταν μέτριας ποιοτικής στάθμης και των υπολοίπων επιεικώς τα χαρακτηρίσατε “καρακιτσαριό”. Οι διαστάσεις, επίσης... Άλλες μικρές, άλλες ικανοποιητικές, άλλες τεράστιες. Θα μπορούσα να αραδιάζω χαρακτηριστικά για ώρες και θα συμφωνούσατε μαζί μου πως δεν θα έλεγα κάτι παραπάνω από αυτά που εσείς βιώσατε.

Αφού τα είδατε, λοιπόν, όλα και φλομώσατε το μυαλό σας με πληροφόρηση (χρήσιμη και άχρηστη), κάνατε τις λίστες σας και αρχίσατε τη διαδικασία του “ττικκαρίσματος”. Η επιλογή σας λογικά θα ήταν αυτή που πήρε τα περισσότερα “ν”. Δηλαδή, αυτή που με ποσό κοντά στον προϋπολογισμό σας, σας τοποθετούσε στην καλύτερη, υπό τις περιστάσεις, περιοχή, είχε την πιο αποδεκτή, υπό τις περιστάσεις, αρχιτεκτονική γραμμή, είχε τα καλύτερα, υπό τις περιστάσεις, υλικά, το κατάλληλο, υπό τις περιστάσεις, μέγεθος, κ.λπ.

Έτσι γίνονται και οι εκτιμήσεις…

Αυτό που ενδόμυχα κάνατε, ήταν να εφαρμόσετε την αρχή της υποκατάστασης, η οποία αποτελεί τη βάση για όλες τις αποφάσεις αγοράς ακινήτου. Ως εκ τούτου, είναι και η αρχή βάσει της οποίας ενεργούμε εμείς οι εκτιμητές όταν διενεργούμε εκτιμήσεις ακινήτων.

Ας εστιάσουμε πρώτα στον αγοραστή. Η “υποκατάσταση” είναι η διαδικασία εξεύρεσης εναλλακτικών περιπτώσεων που εν δυνάμει μπορούν να ικανοποιήσουν τις ίδιες ανάγκες, τις απαιτήσεις και τις επιθυμίες μας. Ένας νουνεχής αγοραστής δεν θα ήθελε να πληρώσει περισσότερα για ένα σπίτι απ' όσα θα του στοίχιζε να το κτίσει ή να αγοράσει κάποιο εναλλακτικό. Η “υποκατάσταση” με αυτό τον τρόπο διατηρεί την αγορά σε ισορροπία και αποτιμά σωστά τις εναλλακτικές επιλογές.

Για παράδειγμα, αν ένας αγοραστής είχε τις ακόλουθες δύο επιλογές ενώπιόν του:

1. Μια διώροφη κατοικία στον Στρόβολο, σε 300μ² οικόπεδο του 2007, με τέσσερα υπνοδωμάτια, σαλοτραπεζαρία και κουζίνα ανοικτού σχεδιασμού, τρία μπάνια, μοντέρνα αρχιτεκτονική γραμμή, καλά υλικά και τυπικές υπηρεσίες. Προσφερόμενη τιμή €400.000

2. Μια παρόμοια με την πιο πάνω διώροφη κατοικία, επίσης του 2007 και σε παρόμοια γειτονιά. Προσφερόμενη τιμή €460.000

Ποια θα είναι η επιλογή του αγοραστή;

Σίγουρα, εφόσον πρόκειται για παρόμοιες κατοικίες, σε παρόμοια περιοχή, που προσφέρουν την ίδια ικανοποίηση στον ενδιαφερόμενο, τότε ο αγοραστής θα επιλέξει αυτή των €400.000, επειδή η άλλη φαίνεται σχετικά ακριβή.

Έτσι και το ενοίκιο

Λειτουργεί κατ' ανάλογο τρόπο και η κατηγορία των ενοικιαστών; Φυσικά και λειτουργεί κατ' ανάλογο τρόπο. Εσείς θα ενοικιάζατε ένα τριάρι διαμέρισμα στην Ακρόπολη προς 1.100/ μήνα, αν σας έδειχνα ένα παρόμοιο διαμέρισμα σε διπλανό παρόμοιο κτήριο προς 900/ μήνα; Έτσι ακριβώς λειτουργεί η αγορά: Όταν οι διαφορετικές επιλογές είναι παρόμοιες και προσφέρουν παρόμοια πράγματα, τότε ο αγοραστής ή ενοικιαστής θα προτιμήσει τη φθηνότερη λύση. Η διαδικασία, λοιπόν, καθορίζει τη σχετικότητα των τιμών: Αν δύο παρόμοια πράγματα έχουν διαφορά στην τιμή 5%, 10%, 15% κ.λπ., η φθηνότερη επιλογή είναι η προτιμητέα, αφήνοντας εκτός αγοράς την ακριβότερη.

Η θέση των εκτιμητών

Ας δούμε τώρα τους εκτιμητές. Οι εκτιμητές μπαίνουμε σε μια διαδικασία υπολογισμού της τιμής πώλησης ενός ακινήτου, αν αυτό ήταν διαθέσιμο προς πώληση κατά την ημερομηνία της εκτίμησης. Συνεπώς, αν θέλουμε να μιμηθούμε την αγορά, θα πρέπει να μπούμε κι εμείς στη διαδικασία της «υποκατάστασης». Αν το σκεφτείτε λίγο, αυτό ακριβώς κάνουμε όταν αναφερόμαστε σε «συγκριτικές πωλήσεις». Δηλαδή, εντοπίζουμε τα ακίνητα που πουλήθηκαν κοντά στην ημερομηνία της εκτίμησης και μετά βλέπουμε σε ποια σημεία υπερτερούν ή υστερούν σε σχέση με αυτό που εκτιμούμε και κάνουμε ανάλογες αναπροσαρμογές. Έτσι, η σύγκριση γίνεται στα ίσα. Όσο πιο σωστή επιλογή συγκριτικών πωλήσεων κάνουμε, τόσο λιγότερες και συνάμα πιο αντικειμενικές αναπροσαρμογές κάνουμε κι έτσι η εκτίμησή μας είναι πιο «σωστή».

Μέθοδοι

Η «υποκατάσταση» είναι η κύρια αρχή που ακολουθείται στις ακόλουθες μεθόδους εκτιμήσεων:

1. Απευθείας Σύγκριση. Η περισσότερη ζήτηση θα διοχετευθεί στο ακίνητο του οποίου η τιμή είναι η χαμηλότερη, νοουμένου ότι από την γκάμα επιλογών τα ακίνητα είναι μεταξύ τους ανταγωνιστικά και προσφέρουν παρόμοιο βαθμό ικανοποίησης στον αγοραστή.

2. Κόστος Κατασκευής. Ένας αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο, αν θα μπορούσε να το κτίσει με λιγότερα χρήματα.

3. Κεφαλαιοποίηση Ενοικίων. Ένας ενοικιαστής θα επέλεγε να ενοικιάσει τη φθηνότερη επιλογή από την γκάμα των επιλογών του, αν όλες οι επιλογές τού προσέφεραν παρόμοιο βαθμό ικανοποίησης. Κατ' ανάλογο τρόπο, ένας επενδυτής θα επιλέξει τη φθηνότερη πρόταση όταν έχει ενώπιόν του δύο επενδυτικές προτάσεις οι οποίες έχουν το ίδιο προφίλ επενδυτικού ρίσκου και απόδοσης.

Πρακτικά

Η διαδικασία της υποκατάστασης δεν είναι μόνο θεωρητική, αλλά είναι και πρακτική. Το πρόβλημα, όμως, είναι πως δεν είναι τόσο εύκολη στην πράξη απ' όσο φαίνεται στη θεωρία. Η απόκλιση στον βαθμό δυσκολίας μεταξύ θεωρίας και πράξης έγκειται στο γεγονός ότι η αγορά των ακινήτων χαρακτηρίζεται από μεγάλο βαθμό ανομοιογένειας και αδιαφάνειας. Άρα, η σύγκριση δεν είναι απλή - ιδιαίτερα όταν αφορά κτήρια. Επιπλέον, ο κάθε αγοραστής τοποθετεί διαφορετικό βαρίδιο σημασίας στις διάφορες παραμέτρους αξιολόγησης. Για παράδειγμα, εγώ μπορεί να βάζω πριν και πάνω από όλα την ποιότητα κατασκευής και τελευταία την τοποθεσία, ενώ εσείς να βάζετε ως προτεραιότητα την τοποθεσία και η ποιότητα να είναι δευτερεύουσα. Άρα, σε επίπεδο αγοράς, οι προκύπτουσες δυνάμεις είναι αυτές που καθορίζουν το αποτέλεσμα ανά πάσα στιγμή.

ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors