αναφορικά με τους «εγκλωβισμένους αγοραστές»

Στις 04/09/2015 δημοσιεύθηκε και τέθηκε σε ισχύ ο νέος Τροποποιητικός Νόμος 139(Ι)/2015, ο οποίος τροποποιεί τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμους του 1965 και του 2015 και αφορά τους «εγκλωβισμένους αγοραστές» ενυπόθηκων ακινήτων.

Κατ' αρχήν, η νέα νομοθεσία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση που ένα ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την 31ην Δεκεμβρίου 2014 ή έχει κατατεθεί δυνάμει Διατάγματος Δικαστηρίου.

Η μεταβίβαση στο όνομα του Αγοραστή διενεργείται είτε αυτεπάγγελτα από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είτε κατόπιν υποβολής αίτησης, η οποία θα πρέπει να συνοδεύεται από τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία εξόφλησης του ακινήτου. Εκτός από τον αγοραστή, δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση έχουν αυτεπάγγελτα ο ίδιος ο Διευθυντής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής του επιχειρηματία και ο δανειστής του αγοραστή.

Οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία βάσει του περί Πτωχεύσεως Νόμου και του περί Εταιρειών ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου, αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της υποβληθείσας αίτησης.

Ο Διευθυντής, έπειτα από την κατάθεση της αίτησης, προβαίνει στην εξέταση αυτής και διερευνά συγκεκριμένα εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
1. έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και
2. υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Στην περίπτωση που δεν καταβλήθηκε όλο το τίμημα πώλησης, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση, με την οποία τον καλεί όπως εντός 30 ημερών από την ημέρα επίδοσης της ειδοποίησης που έλαβε, καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος για την αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου.

Έπειτα ο Διευθυντής προβαίνει σε ειδοποίηση, η οποία γνωστοποιείται στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, και τους ενημερώνει σχετικά με την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή μετά την παρέλευση 45 ημερών από την ημερομηνία της επίδοσης της ειδοποιήσεως.

Επί της ειδοποιήσεως αυτής τα προαναφερόμενα πρόσωπα έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν ένσταση εντός 45 ημερών από την ημέρα παραλαβής της ειδοποίησης για τους ακόλουθους λόγους:
1. Δεν έχουν εκπληρωθεί πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή.
2. Η σύμβαση μεταξύ πωλητή και αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.

Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί στην απαλλαγή/ εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και μεταβιβάζει το ακίνητο απαλλαγμένο από κάθε επιβάρυνση στο όνομα του αγοραστή.

Ο Πωλητής, ο Ενυπόθηκος Δανειστής και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μπορεί να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ενυπόθηκου δανειστή.

Σε συνέχεια της όλης διαδικασίας ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή και στον πωλητή έγγραφη ειδοποίηση, αντίστοιχα, με την οποία τους καλεί όπως εντός 60 ημερών από την ημέρα επίδοσης της ειδοποίησης προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία ο αγοραστής αμελεί, παραλείπει ή αρνείται να καταβάλει τα τέλη μεταβίβασης, ο Διευθυντής μεταβιβάζει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή επιβαρύνοντάς τον με εμπράγματο βάρος το οποίο αντιστοιχεί στο ποσό των τελών μεταβίβασης προσαυξανόμενο κατά 50%.

Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι με τη νέα νομοθεσία ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δύναται να επιβάλει ακόμα και διοικητικό πρόστιμο, το οποίο δεν υπερβαίνει τις €10.000, καθώς και επιπρόσθετη επιβάρυνση, η οποία δεν υπερβαίνει τα €100 για κάθε μέρα συνέχισης της παράβασης, σε πρόσωπο άλλο από τον αιτητή, το οποίο αρνείται ή παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις και τις ειδοποιήσεις του για προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων. Πριν όμως προχωρήσει σε τέτοιο μέτρο ο Διευθυντής θα πρέπει να ειδοποιήσει το επηρεαζόμενο πρόσωπο σε σχέση με την πρόθεσή του για επιβολή διοικητικού προστίμου.

Πρόσωπο, το οποίο θεωρεί ότι η απόφαση του Διευθυντή περί επιβολής διοικητικού προστίμου παραβλάπτει τα νόμιμα δικαιώματά του ή το οποίο διαφωνεί με την απόφαση του Διευθυντή, δύναται να υποβάλει ιεραρχική προσφυγή στον Υπουργό Εσωτερικών.

ΓΙΩΡΓΟΣ ΙΩΑΝΝΟΥ
Ανώτερος Δικηγόρος, Επικεφαλής Τμήματος Ακίνητης Ιδιοκτησίας και Κατασκευαστικού Δικαίου, Δικηγορικό Γραφείο Γιώργος Ζ. Γεωργίου & Συνεργάτες Δ.ΕΠ.Ε.