Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε μία από τις μεγαλύτερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις για την Ευρωπαϊκή Ένωση, με τις τιμές αγοράς και ενοικίων να αυξάνονται συνεχώς και την πρόσβαση των νέων στην κατοικία να γίνεται ολοένα δυσκολότερη. Στο πλαίσιο της Κυπριακής Προεδρίας, η Λευκωσία φιλοξενεί άτυπη Υπουργική Συνάντηση για τη στέγαση, με επίκεντρο τη μείωση της γραφειοκρατίας, την επιτάχυνση αδειοδοτήσεων και την προσέλκυση επενδύσεων για προσιτή και βιώσιμη κατοικία. Σε συνέντευξή του στο SigmaLive, ο Κωνσταντίνος Ιωάννου αναλύει τις ευρωπαϊκές προκλήσεις, τις κυπριακές μεταρρυθμίσεις και τα σχέδια για αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Το στεγαστικό πρόβλημα σε όλη την Ε.Ε. δείχνει να επιδεινώνεται. Ποιες συζητήσεις γίνονται, στο πλαίσιο και της Κυπριακής Προεδρίας, για την αντιμετώπισή του;

Έχετε δίκαιο ότι τα τελευταία χρόνια, τόσο στην Ευρώπη όσο και διεθνώς, παρατηρείται αυξανόμενη πίεση στην αγορά κατοικίας. Η αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίων, η περιορισμένη προσφορά οικιστικών μονάδων ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα και οι δυσκολίες πρόσβασης σε χρηματοδότηση, δυσκολεύουν τα νοικοκυριά, ιδιαίτερα τους νέους και τις νεαρές οικογένειες. Συνεπώς, η εξασφάλιση επαρκούς προσφοράς προσιτής και βιώσιμης κατοικίας αποτελεί μία από τις πλέον πιεστικές προκλήσεις για τα κράτη μέλη της Ένωσης. Στην ατζέντα της άτυπης Υπουργικής Συνάντησης για τη Στέγαση που θα φιλοξενούμε στη Λευκωσία, βρίσκονται δύο σημαντικά ζητήματα. Το ένα αφορά την απλοποίηση των διαδικασιών και τη μείωση των διοικητικών βαρών, με στόχο την επιτάχυνση της προσφοράς στέγασης και το δεύτερο την κινητοποίηση επενδύσεων, καθώς παρατηρείται σημαντικό επενδυτικό κενό, ιδίως στην κοινωνική στέγαση, τις ενεργειακές ανακαινίσεις και την καινοτομία στον τομέα.

Εξηγήστε μας πως η απλοποίηση διαδικασιών μπορεί να συμβάλει στην αντιμετώπιση του προβλήματος. 

Ένα πρόβλημα που εντοπίστηκε σε πολλές χώρες είναι η παρεμπόδιση της υλοποίησης νέων οικιστικών έργων και της ανακαίνισης του υφιστάμενου αποθέματος από πολύπλοκες και χρονοβόρες διοικητικές διαδικασίες. Η υπερβολική γραφειοκρατία, οι καθυστερήσεις στην αδειοδότηση, οι επικαλύψεις αρμοδιοτήτων μεταξύ Αρχών και η έλλειψη ψηφιοποίησης των διαδικασιών δημιουργούν σημαντικά εμπόδια στην έγκαιρη υλοποίηση έργων. Τα εμπόδια αυτά αυξάνουν το κόστος, ενισχύουν την αβεβαιότητα για τους επενδυτές και τελικά περιορίζουν την ταχύτητα με την οποία η αγορά μπορεί να ανταποκριθεί στη ζήτηση.

 Με ποια μέτρα μπορεί να αντιμετωπιστεί η γραφειοκρατία στον κλάδο;

Η επιτάχυνση της προσφοράς κατοικίας δεν είναι μόνο ζήτημα επενδύσεων, αλλά και ζήτημα αποτελεσματικής διακυβέρνησης. Η μείωση των διοικητικών βαρών μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης για την απελευθέρωση δυναμικού, την ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επενδυτών και την ταχύτερη ανταπόκριση στις ανάγκες των πολιτών. Με μέτρα όπως η επιτάχυνση των διαδικασιών πολεοδομικού σχεδιασμού και αδειοδότησης, η θέσπιση σαφών και προβλέψιμων κανονιστικών πλαισίων, η ενίσχυση της ψηφιακής διακυβέρνησης, καθώς και η δημιουργία «ενιαίων σημείων εξυπηρέτησης» (one-stop-shops), μπορούν να συμβάλουν ουσιαστικά στη μείωση των διοικητικών βαρών. Παράλληλα, η βελτίωση του συντονισμού μεταξύ των διάφορων επιπέδων διακυβέρνησης – ευρωπαϊκού, εθνικού και τοπικού – είναι καθοριστικής σημασίας για την αποφυγή καθυστερήσεων και την αποτελεσματικότερη υλοποίηση πολιτικών στέγασης. Η ενίσχυση της διοικητικής ικανότητας των αρμόδιων Αρχών, ιδίως σε τοπικό επίπεδο, είναι επίσης απαραίτητη για την ταχύτερη επεξεργασία και έγκριση έργων.

Ως Κύπρος, τι έχουμε κάνει για να πετύχουμε αυτό τον στόχο; 

Στο πλαίσιο της υλοποίησης της ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής, η οποία στηρίζεται σε δύο πυλώνες, δώσαμε προτεραιότητα στη μεταρρύθμιση του συστήματος αδειοδότησης της ανάπτυξης γης. Το νέο, απλοποιημένο και πιο ευέλικτο πλαίσιο περιορίζει τις χρονοβόρες και περίπλοκες διαδικασίες, εισάγοντας ταχεία διαδικασία αδειοδότησης για αναπτύξεις χαμηλού και μεσαίου ρίσκου. Με βάση τα στοιχεία από τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, εκτιμάται ότι περισσότερα από 6.000 νοικοκυριά θα καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες περίπου έναν χρόνο νωρίτερα. Η απλοποίηση της αδειοδότησης αποτελεί μια ουσιαστική μεταρρύθμιση, που συμβάλλει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την αποσυμπίεση των τιμών και τη σταθεροποίηση της αγοράς.

Ποιοι είναι οι δύο πυλώνες στους οποίους στηρίζεται η στεγαστική πολιτική;

Ο πρώτος πυλώνας αφορά την αύξηση του οικιστικού αποθέματος, με ιδιαίτερη έμφαση στην παραγωγή μονάδων προσιτής κατοικίας. Στο πλαίσιο αυτό, υλοποιούμε τα Σχέδια Πολεοδομικών Κινήτρων και Build to Rent, μέσω των οποίων επιχειρούμε, σε συνεργασία με τον ιδιωτικό κατασκευαστικό τομέα, να αυξήσουμε την προσφορά κατοικιών. Προς μεγάλη μας ικανοποίηση, ήδη τα δύο αυτά Σχέδια, έχουν προσελκύσει σημαντικό ενδιαφέρον από τον τομέα ανάπτυξης γης. Υποβλήθηκαν 46 αιτήσεις για αξιοποίηση των κινήτρων, που αντιστοιχούν σε σταδιακή κατασκευή πέραν των 2.500 οικιστικών μονάδων την επόμενη διετία. Οι 400 από αυτές θα διατεθούν στην αγορά προσιτής κατοικίας. Άλλες 24 αιτήσεις αξιοποιούν την επιλογή εξαγοράς του συντελεστή δόμησης με συνολικό αντιστάθμισμα ύψους €12.5 εκατ. το οποίο θα εισρεύσει στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του Κυπριακού Οργανισμού Ανάπτυξης Γης, για την υλοποίηση των δικών του προγραμμάτων προσιτής στέγης. Επίσης, εντός του 2026 βρίσκονται σε τροχιά υλοποίησης, από τον ΚΟΑΓ, 244 οικιστικές μονάδες προς πώληση σε προσιτή τιμή και 192 μονάδες προς προσιτό ενοίκιο. Παράλληλα, προχωρά η διαδικασία διαχωρισμού 135 οικοπέδων σε περιοχές της Λευκωσίας, της Λάρνακας, της Λεμεσού και της Πάφου.

Ο δεύτερος πυλώνας;

Αφορά την ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των πολιτών, με επίκεντρο τις νεαρές οικογένειες και τις κοινωνικά και οικονομικά ευάλωτες ομάδες. Υλοποιούμε διάφορα σχέδια, όπως το σχέδιο για νέους και νεαρά ζευγάρια κάτω των 41 ετών – το οποίο ολοκληρώθηκε πρόσφατα, το σχέδιο Αναζωογόνησης Ορεινών, Ακριτικών και Μειονεκτικών Περιοχών κ.ά., για τα οποία υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον από τους πολίτες. Μόλις την προηγούμενη εβδομάδα ανακοινώσαμε ότι έχουμε εξεύρει πρόσθετους πόρους για να ικανοποιήσουμε όλους τους αιτητές του σχεδίου για νέους και νεαρά ζευγάρια κάτω των 41 ετών, των οποίων οι αιτήσεις εγκρίθηκαν, αποδεικνύοντας τη βούλησή μας να ενισχύσουμε έμπρακτα την προσπάθεια των νέων και νεαρών ζευγαριών για απόκτηση στέγης. Θέλω να θυμίσω ότι η αρχική προκήρυξη προέβλεπε οικονομική ενίσχυση για 400 δικαιούχους, με προϋπολογισμό περίπου 15 εκατομμύρια ευρώ. Με την πρόσφατη απόφαση, το ποσό αυξάνεται στα €25 εκατομμύρια και ο αριθμός όσων θα επιδοτηθούν σε σχεδόν 700.

Υπάρχει χρηματοδοτικό κενό

 Πάμε πίσω στην άτυπη Υπουργική Συνάντηση για τη Στέγαση. Αναφέρατε ότι ο δεύτερος άξονας που θα συζητήσετε αφορά την κινητοποίηση επενδύσεων. Τι ακριβώς σημαίνει αυτό;

Κατά το δεύτερο μέρος της συζήτησης, θα εξετάσουμε τρόπους πρόσβασης και αξιοποίησης κεφαλαίων – δημόσιων και ιδιωτικών – για να στηριχθεί η ανάπτυξη έργων οικονομικά προσιτής κατοικίας σε όλη την Ένωση. Όπως γνωρίζετε, οι τιμές κατοικιών σε όλη την Ευρώπη έχουν αυξηθεί σημαντικά την τελευταία δεκαετία, επηρεάζοντας πλέον και τη μεσαία εισοδηματική τάξη. Αυτό είναι σοβαρό πρόβλημα, αν λάβουμε υπόψη ότι η πρόσβαση σε προσιτή και βιώσιμη κατοικία αποτελεί θεμέλιο της κοινωνικής συνοχής και της ευρωπαϊκής ανταγωνιστικότητας. Η ΕΕ αντιμετωπίζει σημαντικές πιέσεις λόγω έλλειψης προσφοράς, αυξημένου κόστους και δημογραφικών μεταβολών. Παρά τη διαθεσιμότητα ευρωπαϊκών και εθνικών χρηματοδοτικών εργαλείων, υπάρχει σημαντικό επενδυτικό κενό, ιδίως στην κοινωνική στέγαση και τις ενεργειακές ανακαινίσεις. Αυτό επιτείνεται από δημοσιονομικούς περιορισμούς, κανονιστική πολυπλοκότητα, κατακερματισμό έργων και χαμηλή απορρόφηση πόρων από ορισμένα κράτη μέλη.

Πώς θα μπορούσε να αντιμετωπιστεί αυτό το φαινόμενο;

Πιστεύουμε ότι απαιτείται ενίσχυση της συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, ανάπτυξη κλιμακούμενων χρηματοδοτικών μοντέλων και καλύτερη ομαδοποίηση έργων, ώστε να καταστούν πιο ελκυστικά για θεσμικούς επενδυτές. Παράλληλα, η ΕΕ προωθεί νέα εργαλεία και πρωτοβουλίες, για την κινητοποίηση κεφαλαίων και τη διευκόλυνση των επενδύσεων. Η επικείμενη Πανευρωπαϊκή Πλατφόρμα Επενδύσεων για την Οικονομικά Προσιτή και Βιώσιμη Στέγαση, προσφέρει μια σημαντική ευκαιρία για καλύτερο συντονισμό, ανταλλαγή καλών πρακτικών και προσέλκυση νέων επενδυτών. Κατά τη συζήτηση στη Συνάντηση, θα εξεταστούν τρόποι βελτίωσης της πρόσβασης σε χρηματοδότηση και η αύξηση των επενδύσεων σε έργα οικονομικά προσιτής και βιώσιμης κατοικίας, περιλαμβανομένων, της ανακαίνισης και της ενεργειακής απόδοσης. Πρόθεση είναι να εξετάσουμε περαιτέρω τον τρόπο βέλτιστης αξιοποίησης των υφιστάμενων και των μελλοντικών ευρωπαϊκών εργαλείων χρηματοδότησης, με στόχο την ενίσχυση της αποτελεσματικότητας και του αντικτύπου των πολιτικών στέγασης σε ολόκληρη την Ένωση.

Καινοτομία για αύξηση προσφοράς

 Τι άλλο χρειάζεται για να κινηθεί με πιο γρήγορους ρυθμούς η οικοδομική βιομηχανία, ούτως ώστε να αυξηθεί η προσφορά;

Είναι γεγονός ότι η παραγωγικότητα του κλάδου σε ευρωπαϊκό επίπεδο παραμένει χαμηλή και ο βαθμός ψηφιοποίησης και βιομηχανοποίησής του περιορισμένος. Η λέξη-κλειδί είναι η «καινοτομία». Η ενίσχυση της καινοτομίας στον κατασκευαστικό τομέα, αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Θα έλεγα, ακόμα, ότι η προώθηση της καινοτομίας στις κατασκευές, δεν αποτελεί μόνο τεχνολογική επιλογή, αλλά στρατηγική αναγκαιότητα για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, τη μείωση του κόστους και την επίτευξη των περιβαλλοντικών στόχων της Ευρώπης. Το συγκεκριμένο θέμα θα μας απασχολήσει στο γεύμα εργασίας την Τρίτη, όπου θα γίνει σχετική παρουσίαση από την κα Hélène Sibileau – Ανώτερη Σύμβουλο Πολιτικής στο Building Performance Institute Europe - BPIE.

 Τι ακριβώς περιλαμβάνει η καινοτομία στον κατασκευαστικό κλάδο; Νέες μεθόδους κατασκευής, ψηφιοποίηση, νέα υλικά; 

Όλα όσα αναφέρατε. Νέες μέθοδοι, όπως η βιομηχανοποιημένη και προκατασκευασμένη δόμηση, προσφέρουν σημαντικές δυνατότητες επιτάχυνσης της παραγωγής κατοικιών και περιορισμό κόστους και αποβλήτων. Η αξιοποίηση ψηφιακών εργαλείων μπορεί να βελτιώσει τη διαφάνεια, να επιταχύνει τις αδειοδοτήσεις και να μειώσει τη γραφειοκρατία. Επιπρόσθετα, η ανάπτυξη καινοτόμων υλικών χαμηλού ανθρακικού αποτυπώματος και η ενσωμάτωση της κυκλικής οικονομίας στον σχεδιασμό των κτηρίων είναι απαραίτητες για την επίτευξη των στόχων της πράσινης μετάβασης, δεδομένου ότι ο τομέας ευθύνεται για σημαντικό ποσοστό εκπομπών και αποβλήτων. Η Ευρωπαϊκή Ένωση έχει ήδη δρομολογήσει πρωτοβουλίες για την ενίσχυση της καινοτομίας, μέσω της απλοποίησης των διαδικασιών, της ανάπτυξης κοινών προτύπων και της προώθησης ψηφιακών εργαλείων και τεχνολογιών.