Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι το πιο σχετικό μέτρο στις συναλλαγές ακινήτων. Ωστόσο, δεν υπάρχει ομοιομορφία  μεταξύ των επαγγελματιών  ως προς το τι σημαίνει «μέτρο» και αυτό προκαλεί μεγάλη παρανόηση, ιδιαίτερα στους αγοραστές. Είναι οι καλυμμένοι χώροι; Περιλαμβάνονται οι καλυμμένες βεράντες; Είναι όλοι οι χώροι, καλυμμένοι και ακάλυπτοι; Τι γίνεται με τους χώρους  στάθμευσης, τις αποθήκες και την αναλογία των κοινόχρηστων χώρων; Εάν δεν υπάρχει ένας κοινός παρονομαστής για το τι είναι το «μέτρο», τότε δεν μπορεί να υπάρξει πραγματική σύγκριση ή αξιολόγηση ενός ακινήτου σε σχέση με ένα άλλο, αφού δεν συγκρίνονται όμοια πράγματα.

Η δική μου πρόταση είναι η χρήση της έννοιας των «σχετικών μέτρων», όπου οι καλυμμένοι χώροι, ως ο πιο σχετικός παράγοντας, λαμβάνονται ως πλήρες (ένα) μέτρο ανά επιφάνεια, ενώ όλοι οι άλλοι χώροι αποτιμώνται με έκπτωση, αντανακλώντας τη μειωμένη χρήση και/ή το σχετικό κόστος κατασκευής. Για παράδειγμα, μια καλυμμένη βεράντα αποτιμάται στο 50%, οπότε δύο (2) τετραγωνικά μέτρα καλυμμένης βεράντας ισούνται με ένα «σχετικό μέτρο». Δεν υπάρχει ακριβής τύπος για την έκπτωση που θα πρέπει να εφαρμόζεται και αρκετοί εκτιμητές ή άλλοι επαγγελματίες μπορεί να διαφωνούν με το ακριβές ποσοστό, αλλά αυτό δεν έχει ουσιαστική σημασία, αρκεί να εφαρμόζεται με συνέπεια όταν συγκρίνονται δύο ακίνητα.

Η φόρμουλα που προτείνω συγκεκριμένα είναι: καλυμμένοι χώροι (100%), καλυμμένες βεράντες (50%), ακάλυπτες βεράντες (20%), roof garden (15%), αποκλειστικός χώρος στάθμευσης και αποθήκη (0%), αναλογία κοινόχρηστων χώρων (0%) και ημιώροφος (50%), όπου ισχύει. Για λόγους ευκολίας, δημιούργησα ένα δωρεάν, διαδικτυακό, αυτόματο εργαλείο υπολογισμού.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων τιμολογείται στις 350.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ, για 75 τ.μ. καλυμμένο χώρο, 20 τ.μ. καλυμμένη βεράντα, 10 τ.μ. ακάλυπτη βεράντα, 10 τ.μ. αποθήκη, 12 τ.μ. αποκλειστική στάθμευση και 45 τ.μ. αναλογία κοινόχρηστων χώρων. Εφαρμόζοντας τον πιο πάνω τύπο, τα σχετικά μέτρα (δηλαδή τα «πωλήσιμα») είναι 87 τ.μ., συνεπώς η τιμή είναι 4.022 ευρώ ανά σχετικό μέτρο. Με τη χρήση αυτού του μέτρου, μπορεί κανείς να συγκρίνει με μεγαλύτερη ακρίβεια οποιοδήποτε άλλο ακίνητο με παρόμοια χαρακτηριστικά και ειδικότερα να αξιολογήσει πώς η διαφορά στην τιμή συνδέεται με χαρακτηριστικά ποιότητας και όχι ποσότητας, όπως η τοποθεσία, η ποιότητα κατασκευής, η θέα, το οδικό δίκτυο, επιπλέον παροχές όπως πισίνα, γυμναστήριο κ.λπ.

Ο μόνος τρόπος ώστε η έννοια αυτή να λειτουργήσει, προς όφελος τόσο των εταιρειών ανάπτυξης γής, όσο και των αγοραστών και όλων των επαγγελματιών, είναι να χρησιμοποιείται με συνέπεια, ώστε όλοι να συγκρίνουν με τον ίδιο τρόπο, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου. Στην πραγματικότητα, δεδομένης της βαρύτητας και της εμπιστοσύνης που αποδίδεται  σε αυτό το μέτρο, ίσως θα έπρεπε να αποτελεί νομική υποχρέωση όποιος διαφημίζει ακίνητο με «τιμή ανά μέτρο» να αναφέρεται σε ένα προκαθορισμένο σύνολο κανόνων, όπως η δική μου πρόταση για τα σχετικά μέτρα.

 

Βαρνάβας Πλέιπελ

Playbell & Co

Συγγραφέας, The Property Lawyer.