Και ξαφνικά, εκεί που οι περισσότεροι δεν το περίμεναν και επένδυαν αλόγιστα σε ακίνητα, κατά προτίμηση ακριβές οικίες και εξοχικά στα παράλια ως δεύτερη κατοικία, η «φούσκα» των τιμών στην αγορά ακινήτων ξεφούσκωσε και έσπασε. Μαζί της συμπαρασύρει τα κυπριακά νοικοκυριά, τους ξένους επενδυτές σε κυπριακά ακίνητα, τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης που έχτιζαν αλόγιστα με δάνεια με τη σέσουλα από τον χρηματοπιστωτικό τομέα και τους ίδιους τους οργανισμούς, που εκτεθειμένοι σε όλο και περισσότερα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αυξάνουν τις ζημιές τους.

Αύξηση 10% ετησίως

Από το 1995 και μετά, η αγορά ακινήτων στην Κύπρο ήταν σχετικά ομαλή και ήπια, καθώς η αύξηση στις τιμές των ακινήτων κυμαινόταν κατά 10% περίπου κάθε χρόνο. Οι τιμές διαμορφώνονταν σύμφωνα με τον πληθωρισμό και την οικονομική ανάπτυξη των προηγούμενων χρόνων.

Η χρυσή εποχή του Χ.Α.Κ.

Και μετά ήλθε η χρυσή εποχή του Χρηματιστηρίου. Η εποχή του εύκολου κέρδους και των ξέφρενων ρυθμών της χρηματιστηριακής ζάλης και του παραληρήματος. Ό,τι φουσκώνει, όμως, ξεφουσκώνει και συμπαρασύρει μαζί του ό,τι βρει στον δρόμο του. Η κατρακύλα των μετοχών ξεκίνησε και μαζί της συμπαρέσυρε και το Χρηματιστήριο Αξιών Κύπρου. Υπήρχαν, όμως, αρκετοί που την είχαν κάνει και κρατούσαν στα χέρια τους αρκετά χρήματα, που άρχισαν να τα επενδύουν σε ακίνητα και γη.

Η κτηματαγορά πήρε τα πάνω της, σε μια περίοδο από το 2000 - 2008, οπόταν η Κύπρος προετοιμαζόταν για να ενταχθεί στην Ευρωπαϊκή Ένωση και αργότερα στην Ευρωζώνη, τα επιτόκια ήταν σχετικά χαμηλά ώστε να συγκλίνουν με τα ευρωπαϊκά, οι ξένοι, κυρίως οι Βρετανοί, κατέφευγαν στην Κύπρο όπως και στην Ισπανία και Πορτογαλία για επενδύσεις σε ακίνητα ή σε εξοχική κατοικία, και οι τράπεζες διαφήμιζαν διάφορα προϊόντα, αλλά κυρίως ελκυστικά στεγαστικά δάνεια. Η υποτονική χρηματιστηριακή αγορά, τα χαμηλά επιτόκια και οι χαμένες αξίες των μετοχών άνοιξαν τον δρόμο και άρχισαν να ανεβάζουν ψηλά την αγορά ακινήτων και τις τιμές τους.

Ανεξέλεγκτος δανεισμός

Οι τράπεζες δέχονταν καταθέσεις από το εξωτερικό, μιας και η Κύπρος ετοιμαζόταν για το μεγάλο ταξίδι στην Ευρώπη και οι περισσότερες από αυτές δάνειζαν ανεξέλεγκτα τούς επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, που έκτιζαν οικιστικά συγκροτήματα και παραθεριστικές κατοικίες, χωρίς σοβαρούς υπολογισμούς. Η δανειοδότηση των επιχειρηματιών του κλάδου, από τη μια, και των νοικοκυριών και των επενδυτών, από την άλλη, ανέβαζε συνεχώς τις τιμές των ακινήτων προς τα πάνω. Τα οικόπεδα στα προάστια της Λευκωσίας έφθασαν μέχρι και τις 500.000 ευρώ, δηλαδή από το 1996 - μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2008 οι τιμές ήταν πέντε φορές υψηλότερες!

Κανένας δεν υπολόγιζε τις εξελίξεις, και όσοι οικονομικοί αναλυτές τόλμησαν να κάνουν τις δικές τους εκτιμήσεις, προειδοποιώντας για τη «φούσκα» που θα σκάσει, χαρακτηρίζονταν υπερβολικοί και μάντεις κακών. Δυστυχώς, η χρηματοοικονομική κρίση με τα τοξικά προϊόντα των ΗΠΑ επεκτάθηκε στη Γηραιά Ήπειρο, και μετά διαχύθηκε στις χώρες του Νότου, χωρίς να αφήσει αλώβητη και την Κύπρο.

Σχετικά αργά αλλά σταθερά και στη συνέχεια απότομα, ο τομέας των κατασκευών και η αγορά ακινήτων δέχθηκαν το μεγαλύτερο πλήγμα, περισσότερο από οποιονδήποτε άλλον τομέα, όταν η κρίση κτύπησε την πόρτα της Κύπρου και την κυπριακή οικονομία.

Καταρρέουν οι τιμές

ΟΙ ΤΙΜΕΣ - «φούσκες» κατέρρευσαν, οι επενδύσεις σε κατοικίες, εξοχικά, οικόπεδα, χωράφια δέχθηκαν καίριο «κτύπημα», ένα κτύπημα που ήταν πιο κοντά στην πραγματικότητα, παρά στις δυσανάλογες τιμές που διαμορφώθηκαν τα προηγούμενα χρόνια.

Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο συνεχίζει να είναι ένα από τα μεγαλύτερα θύματα της κρίσης και συμπαρασύρει μαζί της τα νοικοκυριά, που είναι τα πιο υπερχρεωμένα στην Ευρώπη, κυρίως αυτά που έχουν συνάψει δάνεια για στέγαση. Οι τιμές υποχωρούν συνεχώς. Κανένας δεν είναι βέβαιος για τις εξελίξεις στον τομέα, καθώς οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων είναι συνδεδεμένες με την επαναφορά της εμπιστοσύνης και της σταθερότητας στην κυπριακή οικονομία, και την αποκατάσταση του μακροοικονομικού περιβάλλοντος.

Στα φόρτε της η αγορά

Η άνθηση της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο ξεκινά κάπου μεταξύ του 2006 και αρχίζει να ξεφουσκώνει μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 2010. Από το πρώτο τρίμηνο του 2006 μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2008 οι τιμές των κατοικιών (οικίες και διαμερίσματα) αυξήθηκαν κατά 53,7%, σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, η οποία άρχισε να συγκεντρώνει στοιχεία για τους δείκτες τιμών κατοικιών, βασιζόμενη σε στοιχεία από εκτιμήσεις ακινήτων. Οι εκτιμήσεις καταγράφονταν από τράπεζες, οι οποίες και συγκέντρωναν πληροφόρηση από εκτιμητές ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η μεγαλύτερη άνοδος στις τιμές των κατοικιών την περίοδο 2006 μέχρι και το τρίτο τρίμηνο του 2008 καταγράφηκε στην επαρχία Αμμοχώστου, όπου παρατηρείται μια αύξηση κατά 88,1%.

Από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το τέταρτο τρίμηνο του 2010 καταγράφεται μια μείωση της τάξης του 16,3%, επίσης στην επαρχία Αμμοχώστου, ενώ το 2010 οι τιμές των κατοικιών μειώνονται κατά 2,5% ετησίως. Οι μειώσεις παρατηρήθηκαν σε όλες τις επαρχίες, εκτός από τη Λευκωσία, όπου η αγορά ακινήτων ήταν σταθερή.

Σύμφωνα με τη Μονάδα Παρακολούθησης Ακινήτων του Τμήματος Οικονομικών Ερευνών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, που συστάθηκε αργότερα, ο Γενικός Δείκτης Τιμών Κατοικιών, δηλαδή εκείνος ο Δείκτης που περιλαμβάνει διαμερίσματα και οικίες, κατέγραψε από το πρώτο τρίμηνο του 2006 ανοδική πορεία, φθάνοντας σε ιστορικά υψηλό επίπεδο το τρίτο τρίμηνο του 2008. Αυτήν την περίοδο ο Δείκτης κινήθηκε προς τα πάνω, καταγράφοντας μιαν αύξηση κατά 53,7%, ενώ μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 2010 άρχισε η πτώση, με μια μείωση της τάξης του 9,4%.

Η αντίστροφη μέτρηση

Ο ιστορικά υψηλότερος ετήσιος ρυθμός αύξησης καταγράφηκε το πρώτο τρίμηνο του 2008 και έφθασε στο 23,8%, ενώ από το πρώτο τρίμηνο του 2009 άρχισε η αντίστροφη μέτρηση και ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής κατέγραψε αρνητικές τάσεις, με τις μεγαλύτερες μειώσεις να παρατηρούνται το δεύτερο και το τρίτο τρίμηνο του 2009, ύψους 5,8% και 5,6% αντίστοιχα.

Κατά μέσον όρο ο δείκτης μειώθηκε στο 2,5% το 2010 σε σχέση με το 2009, αρχίζοντας η αντίστροφη μέτρηση.

Τόσο οι δείκτες των τιμών οικιών όσο και των διαμερισμάτων παρουσίασαν παράλληλη πορεία, με τις οικίες να καταγράφουν σχετικά μεγαλύτερες αυξομειώσεις σε σύγκριση με τις τιμές των διαμερισμάτων.

Κατά την περίοδο μεταξύ πρώτου τριμήνου 2006 και τρίτου τριμήνου 2008 οι τιμές των οικιών κατέγραψαν αύξηση κατά 65% και μείωση 10,6% αντίστοιχα, ενώ η αύξηση των διαμερισμάτων την ίδια περίοδο ανήλθε στο 39,9%, δηλαδή παρατηρείται μια μείωση της τάξης του 7,2%.

Υποτονικότητα

Στη συνέχεια, κατά την περίοδο 2010 - 2011 η κυπριακή αγορά ακινήτων παρουσιάζει σημαντική μείωση, που αποτυπώνεται στις μειωμένες τιμές των ακινήτων, σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, στην έλλειψη ρευστότητας στην αγορά και στην υποτονική κατασκευαστική δραστηριότητα. Αυτήν την περίοδο η εικόνα της αγοράς είναι αρνητική, κυρίως εξαιτίας της παγκόσμιας χρηματοοικονομικής κρίσης που διαχέεται στην κυπριακή οικονομία. Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων υποχωρούν κατά 1,3% το πρώτο τρίμηνο μέχρι και το τελευταίο τρίμηνο του 2010, και κατά 6,9% από το πρώτο τρίμηνο του 2010 μέχρι και το τέταρτο τρίμηνο του 2011.

Το μεγαλύτερο «χτύπημα» δέχονται οι τιμές των διαμερισμάτων, με τις μεγαλύτερες μειώσεις στις τιμές των οικιών μέσα στη διετία 2010 - 2011. Η κατάσταση επιδεινώνεται μέσα στο έτος. Ο Δείκτης Τιμών Διαμερισμάτων καταγράφει μείωση κατά 3,3% από το πρώτο τρίμηνο μέχρι και το τέταρτο τρίμηνο του 2010, και μείωση 9,6% από το πρώτο τρίμηνο του 2010 μέχρι και το τέταρτο τρίμηνο του 2011. Αυτή η μεγαλύτερη πτώση οφείλεται στο ότι κατά την περίοδο της ακμής της αγοράς, τα διαμερίσματα προωθούνται προς πώληση σε ξένους επενδυτές και ντόπιους αγοραστές.

Οι ξένοι και τα συγκροτήματα

Κατά την περίοδο άνθησης του κλάδου των κατασκευών, οι παράκτιες τουριστικές περιοχές παρουσιάζουν μια πρωτόγνωρη ανάπτυξη, μια έξαρση οικοδομικής ανάπτυξης χωρίς προηγούμενο, κυρίως σε ό,τι αφορά τα διαμερίσματα που ξεφυτρώνουν σαν μανιτάρια και ανεγείρονται σε μεγάλα τουριστικά συγκροτήματα, στοχεύοντας την αγορά ξένων επενδυτών και Κυπρίων αγοραστών με οικονομική άνεση.

Με την αποχώρηση των ξένων από το νησί, κυρίως των Βρετανών μετά τη διάχυση της κρίσης στις ΗΠΑ και την επιδείνωσή της στις ευρωπαϊκές χώρες, δημιουργούνται ξαφνικά αποθέματα διαμερισμάτων, κυρίως δεύτερη κατοικία, μια και τέτοιες κατοικίες επηρεάζονται περισσότερο κατά τις περιόδους ύφεσης. Οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφονται στις τουριστικές περιοχές.

Στη συνέχεια, με τη μειωμένη ή ελλιπή ρευστότητα, τη μειωμένη ζήτηση και την επιδείνωση της οικονομικής κρίσης, το κόστος χρήματος αυξάνεται, κάνοντας ακριβότερο και ασύμφορο τον δανεισμό, αλλά και αυστηρότερα τα κριτήρια δανειοδότησης. Τα επιτόκια για στεγαστικούς σκοπούς παρουσιάζουν αύξηση από 4,7% στο 5,3% και τα κριτήρια παραχώρησης δανείων γίνονται αυστηρότερα.

Αναμένοντας καλύτερες μέρες…

Η ΣΥΝΕΧΕΙΑ είναι γνωστή σε όλους. Παρά τη μικρότερη μείωση που καταγράφει ο δείκτης τιμών κατοικιών το τέταρτο τρίμηνο του 2012 (οικίες και διαμερίσματα) σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, υπό το βάρος της επιδείνωσης της ύφεσης κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2013, ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών μειώνεται, καθώς τα μέτρα που επιβάλλονται στον χρηματοπιστωτικό τομέα οδηγούν σε πτώση τις τιμές των κατοικιών, ακόμη και σε επαρχίες που τα προηγούμενα τρίμηνα καταγράφουνν τάσεις σταθεροποίησης.

Με την ολοκλήρωση της ανακεφαλαιοποίησης των πιστωτικών ιδρυμάτων και την επιστροφή σε ομαλότερες και πιο σταθερές συνθήκες χρηματοδότησης, αλλά και με την επαναφορά της εμπιστοσύνης προς το χρηματοπιστωτικό σύστημα, αναμένεται να μετριαστεί η αρνητική πορεία των τιμών των κατοικιών και να ανακάμψει σταδιακά η αγορά. Ποιος, όμως, είναι εκείνος που θα φουσκώσει, όχι τεχνητά, αλλά βασιζόμενος στις πραγματικές τιμές, και θα δώσει το εναρκτήριο λάκτισμα για την επιστροφή της αγοράς στη σταθερότητα; Πιθανόν και τα δύσκολα τώρα να αρχίζουν.

Ό,τι φουσκώνει …ξεφουσκώνει

ΤΙ ΕΙΝΑΙ «φούσκα»; Σύμφωνα με τους οικονομολόγους και τους αναλυτές της αγοράς ακινήτων, «φούσκα» θεωρείται η απότομη αύξηση στην τιμή ενός περιουσιακού στοιχείου όπως είναι η ακίνητη περιουσία, η οποία και δημιουργεί προσδοκίες για συνέχιση της περαιτέρω ανόδου των τιμών, προσελκύοντας νέους επενδυτές. Εκτός από την αγορά ακινήτων, «φούσκες» παρατηρούνται στις μετοχές, στον χρυσό και στο πετρέλαιο.

Και τι γίνεται όταν η «φούσκα» ξεφουσκώσει; Όταν η «φούσκα» σκάσει και οι τιμές των ακινήτων αρχίσουν να πέφτουν; Πρώτο, οι περισσότεροι επενδυτές προσπαθούν να ξεφορτωθούν τα ακίνητά τους σε οποιαδήποτε τιμή, όσα-όσα, ενθαρρύνοντας την κάθοδο των τιμών και την πτώση της αγοράς. Όταν οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων (των ακινήτων) αποκλίνουν με καθοδική πορεία από τις τιμές που θεωρούνται δίκαιες από την αγορά, τότε οι «φούσκες» δεν εξαφανίζονται, αλλά γίνονται ακόμη πιο αρνητικές.