Σημαντικά κενά και αδυναμίες στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς στην Κύπρο εντοπίζει ειδική έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας, με τίτλο «Έλεγχος της Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας από Αλλοδαπούς», που δόθηκε σήμερα στη δημοσιότητα. Ελεγχόμενος φορέας είναι η Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έκθεσης το 2024, το 27,35% των συνολικών πωλήσεων ακινήτων αφορούσε σε αλλοδαπούς ενώ τους πρώτους επτά μήνες του 2025 ανερχόταν σε 26,22%, με τον Γενικό Ελεγκτή να σημειώνει ότι δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το πραγματικό ποσοστό περιουσίας που ανήκει σε αλλοδαπούς και να ζητά τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας.

Όπως αναφέρεται, Η βασική νομοθεσία επιτρέπει την απόκτηση ακινήτων μόνο για ιδιοκατοίκηση, επαγγελματική στέγη ή βιομηχανική ανάπτυξη, υπό συγκεκριμένους περιορισμούς. Ωστόσο, με τροποποίηση του 2011, εξαιρέθηκαν οι εταιρείες που συστήνονται σε κράτη-μέλη της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ακόμη και αν ελέγχονται από αλλοδαπούς. Έτσι, ξένοι επενδυτές μπορούν να αποκτούν ακίνητα μέσω εταιρειών, χωρίς ουσιαστικούς περιορισμούς, καθιστώντας ανενεργές πολλές από τις πρόνοιες του νόμου.

Η Υπηρεσία καταγράφει επίσης ότι εγκύκλιοι του Υπουργείου Εσωτερικών από το 2013 προσέδωσαν επενδυτικό χαρακτήρα στις αγορές, χωρίς τροποποίηση της νομοθεσίας, κάτι που εγείρει ζήτημα νομιμότητας. Παράλληλα, εντοπίζεται διάκριση σε βάρος αλλοδαπών συζύγων Κυπρίων γυναικών, οι οποίοι εξακολουθούν να χρειάζονται άδεια Υπουργικού, σε αντίθεση με τις αλλοδαπές συζύγους Κυπρίων ανδρών.

Ελλείψεις στον έλεγχο

Σύμφωνα με την έκθεση, η διαδικασία αδειοδότησης χαρακτηρίζεται από απουσία αντικειμενικών κριτηρίων και ουσιαστικού ελέγχου προέλευσης κεφαλαίων, παρά την προσκόμιση τραπεζικών στοιχείων. Δεν υπάρχει περιορισμός στον αριθμό ακινήτων πέραν του ανώτατου ορίου δύο μονάδων ανά άδεια, ενώ δεν απαιτείται άδεια για καταχώρηση πωλητηρίων εγγράφων στο Κτηματολόγιο, αλλά μόνο κατά τη μεταβίβαση.

Όπως αναφέρεται, το μηχανογραφημένο σύστημα «Αλλοδαποί» παρουσιάζει σοβαρές ελλείψεις, με ελλιπή καταχώρηση, προβλήματα ταυτοποίησης και δυσκολία εντοπισμού προηγούμενων αιτήσεων. Παρά τις δεσμεύσεις για αναβάθμιση από το 1999, δεν έχουν γίνει ουσιαστικές βελτιώσεις. Επιπλέον, δεν υπάρχει μηχανισμός παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων, με αποτέλεσμα ακίνητα που αγοράζονται για ιδιοκατοίκηση να αξιοποιούνται τουριστικά ή επενδυτικά.

Αυξητική τάση στις μεταβιβάσεις σε αλλοδαπούς

Σύμφωνα με τα δεδομένα του Κτηματολογίου, την περίοδο 2020-2024 παρατηρείται αυξητική τάση στις μεταβιβάσεις ακινήτων σε αλλοδαπούς, κυρίως στην Πάφο και τη Λεμεσό. Το 2024, το 27,35% των συνολικών πωλήσεων αφορούσε σε αλλοδαπούς, με την Πάφο να καταγράφει 44,2%. Η Υπηρεσία σημειώνει ότι τα ποσοστά αυτά είναι υποεκτιμημένα, αφού δεν περιλαμβάνονται αγορές μέσω κυπριακών εταιρειών ξένων συμφερόντων.

Το 2024 οι μεταβιβάσεις σε αλλοδαπούς εκτός ΕΕ ανήλθαν στο 11,7% του συνόλου, ενώ μέχρι τον Ιούλιο 2025 το ποσοστό ήταν 10,8%. Στην Πάφο σχεδόν ένα στα τέσσερα ακίνητα καταλήγει σε αλλοδαπούς (24% το 2024 και 22% το 2025), ενώ αν προστεθούν οι πολίτες της ΕΕ, το ποσοστό φτάνει στο 39%. Οι αντίστοιχες πωλήσεις δείχνουν ακόμη πιο έντονη εικόνα: 45% στην Πάφο το 2024 και 43% το πρώτο επτάμηνο του 2025, με υψηλά ποσοστά και σε Λάρνακα, Αμμόχωστο και Λεμεσό.

Οι αλλοδαποί που αιτήθηκαν απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο μέσω της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας για την περιοχή της Λευκωσίας, κατά τα έτη 2020-2024, προέρχονται κυρίως από Κίνα, Λίβανο, Ρωσία και Ισραήλ.

Επιπτώσεις και εισηγήσεις

Η Ελεγκτική Υπηρεσία επισημαίνει ότι οι ξένες επενδύσεις έχουν συμβάλει στην ανάπτυξη και στη δημιουργία θέσεων εργασίας, κυρίως στον κατασκευαστικό τομέα, αλλά έχουν οδηγήσει και σε αύξηση τιμών πώλησης και ενοικίασης, μειώνοντας την προσιτότητα στέγασης για τους Κύπριους. Τονίζεται επίσης ο κίνδυνος αλλοίωσης του τοπικού χαρακτήρα περιοχών και οι πιέσεις στο περιβάλλον.

Ο Γενικός Ελεγκτής Ανδρέας Παπακωνσταντίνου υπογράμμισε ότι δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το πραγματικό ποσοστό περιουσίας που ανήκει σε αλλοδαπούς και ζήτησε τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας με σαφείς στόχους, ώστε να συνάδει με το κοινοτικό δίκαιο και να λαμβάνει υπόψη τα οικονομικά, γεωπολιτικά και στρατηγικά συμφέροντα της χώρας.

Η Υπηρεσία εισηγείται, μεταξύ άλλων, καθορισμό εισοδηματικών κριτηρίων, περιορισμό στον αριθμό ακινήτων, ενίσχυση του ελέγχου προέλευσης κεφαλαίων, επιβολή τέλους αίτησης και εξέταση ποινικού μητρώου, καθώς και σαφείς οδηγίες προς τους λειτουργούς.

Πηγή: ΚΥΠΕ