Η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου αποτελεί εν μέρει επιστήμη και εν μέρει τέχνη. Το «επιστημονικό» κομμάτι αφορά την χρήση διαφόρων μεθόδων αποτίμησης των τιμών, π.χ. συγκριτική μέθοδος, μέθοδος εισοδημάτων, και το «καλλιτεχνικό» κομμάτι αφορά την προσωπική άποψη του εκτιμητή και την ερμηνεία των δεδομένων που του παρουσιάζονται ώστε να καταλήξει σε μία αξία. Σε αρκετές περιπτώσεις όμως οι εκτιμητές γίνονται – κάποτε εν αγνεία τους – ταχυδακτυλουργοί, αφού προσπαθούν να ικανοποιήσουν όλους τους εμπλεκόμενους σε μια συναλλαγή ή δεν γνωρίζουν πώς να εκτιμήσουν ένα συγκεκριμένο τύπο ακινήτου.

Τι είναι η «Αγοραία Αξία» στη οποία πρέπει να καταλήξει ο εκτιμητής; Πολύ απλά, είναι η τιμή στην οποία θα ήταν διατεθειμένος ένας αγοραστής να αγοράσει το ακίνητο και ο πωλητής να το πουλήσει. Εδώ είναι που ξεκινούν και τα προβλήματα. Ο μεν αγοραστής τείνει να λέει ότι «εγώ πάνω από €100,000 δεν δίνω» και ο πωλητής λέει «εγώ κάτω από €120,000 δεν το πουλάω». Κανονικά ο εκτιμητής οφείλει να αγνοήσει και τους δύο και να προχωρήσει στην εκτίμηση του ακινήτου ανεξάρτητα με το τι του λένε. Συνήθως όμως η αξία καταλήγει να είναι κάπου ενδιάμεσα ώστε να ικανοποιηθούν και οι δύο πλευρές.

Σε άλλες περιπτώσεις, ειδικά πιο πρόσφατα, ο πωλητής ή δανειζόμενος πιέζει τον εκτιμητή λέγοντας του πόσα του κόστισε το ακίνητο. Συνήθως αυτό περιλαμβάνει ένα μακρύ κατάλογο με το πόσα αγόρασε την γη, το τρέξιμο για να εκδοθούν οι διάφορες άδειες, το κατασκευαστικό κόστος, κτλ. Άλλο όμως το κόστος και άλλο η αξία. Αν κάποιος έκτισε «μια σπιταρόνα στην μούτη του βουνού», αυτό δεν σημαίνει ότι κάποιος άλλος είναι διατεθειμένος να την αγοράσει για όσα κόστισε του πωλητή. Ειδικά για κατοικίες οι οποίες είναι ειδικού σχεδιασμού ή χαρακτήρα, τείνει να υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ του κόστους και της αξίας, αφού η οικοδομή αντικατοπτρίζει το γούστο του συγκεκριμένου ιδιοκτήτη και όχι απαραίτητα στο τι αρέσκονται οι όποιοι αγοραστές. Σε τέτοιες περιπτώσεις ο εκτιμητής «αγοράζει τον μπελά» δίνοντας δύο αξίες – την «Αξία προς Ιδιοκτήτη» (γνωστή και ως «όσα νομίζει ο ιδιοκτήτης ότι αξίζει το σπίτι του») και η «Αγοραία Αξία» (που συνήθως είναι μια απλή μείωση κατά 10-20% από την «Αξία προς Ιδιοκτήτη»).

Εκεί όπου βρίσκονται τα περισσότερα προβλήματα και λάθη, είναι τα πιο πολύπλοκα ακίνητα, π.χ. ξενοδοχεία, λατομεία, φωτοβολταικά πάρκα, κτλ. Αυτού του είδους τα ακίνητα έχουν πολλά ειδικά χαρακτηριστικά και τείνουν να μην συνδιαλλάσσονται συχνά. Ως αποτέλεσμα, ο εκτιμητής πιθανόν να μην έχει αρκετά συγκριτικά στοιχεία ώστε να βασίσει την εκτίμηση του ή/και αυτά τα οποία υπάρχουν να είναι τόσο λίγα/ ανομοιογενή που να μην είναι δυνατή η οποιαδήποτε σύγκριση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο εκτιμητής τείνει να καταλήγει στην εκτίμηση του ακινήτου βάση του κόστους αντικατάστασης (δηλαδή, το κόστος/ αξία της γης πλέον το κατασκευαστικό κόστος). Όπως έχουμε όμως αναφέρει, άλλο το κόστος και άλλη η αξία. Σε τέτοιες περιπτώσεις ο εκτιμητής οφείλει να αξιολογήσει το ακίνητο με την εισοδηματική μέθοδο ή την μέθοδο των χρηματοροών (cash flow), όπου η αξία του ακινήτου ισούται με ένα πολλαπλάσιο του εισοδήματος του οποίου παράγει. Δυστυχώς όμως πολλοί εκτιμητές δεν γνωρίζουν πώς να το πράξουν/ υπολογίζουν ή οι πελάτες τους δεν είναι σε θέση να καταλάβουν πως έχει υπολογίσει την αξία ο εκτιμητής.

Τα παραπάνω μας φέρνουν στο πόσο «λάθος» είναι οι εκτιμήσεις. Η εκτίμηση είναι κάτι το μεταβλητό, αφού, όπως και η αξία των μετοχών έτσι και η αξία των ακινήτων, μεταβάλλεται σε σύντομα χρονικά διαστήματα. Εκεί όπου οι εκτιμητές τείνουν να επιλέγουν την χρήση μεθόδων κόστους αντί άλλων μεθόδων ή όπου βασίζονται σε συγκριτικά στοιχεία από προηγούμενα χρόνια (είτε λόγω του ότι δεν υπάρχουν συναλλαγές στην συγκεκριμένη περιοχή ή λόγω του ότι δεν γνωρίζουν την συγκεκριμένη αγορά και βασίζονται μόνο σε στοιχεία του Κτηματολογίου), τότε οι υπερεκτιμήσεις τείνουν να είναι μεταξύ 15-20% για σπίτια και διαμερίσματα, 20-30% για χωράφια, και 30-40% για πιο πολύπλοκα ακίνητα.

Ένα μέρος αυτού του «λάθους» έγκειται και στον μικρό αριθμό συναλλαγών/ συγκριτικών στοιχείων, μιας και όσο πιο μικρός ο αριθμός στο οποίο θα βασίσει ο εκτιμητής την αξία που θα δώσει τόσο αυξάνεται η πιθανότητα λάθους. Δυστυχώς όμως το μεγαλύτερο μέρος οφείλεται στην πίεση την οποία ασκεί ο πελάτης προς τον εκτιμητή ή το ότι ο πελάτης δεν είναι διατεθειμένος να πληρώσει τον εκτιμητή όσα θα έπρεπε για να αφιερώσει ο εκτιμητής τον απαραίτητο χρόνο για να προβεί στους απαραίτητους ελέγχους και να κάνει μια πιο ενδελεχή ανάλυση των δεδομένων. Όπως λέει και η Αγγλική ρήση – “Pay peanuts. Get monkeys.”

www.leafresearch.com