Τις τελευταίες δύο δεκαετίες η αξιολόγηση δανείων έχει σταδιακά αλλάξει, με τρόπο που εξηγεί, εν μέρει, και τα γενόμενα στην οικονομία. Πριν από 10-15 χρόνια πολλά από τα δάνεια τα οποία εγκρίνονταν, ήταν βάση “name lending”. Δηλαδή, ανάλογα με το ποιος ήσουν (η ‘φήμη’ σου) έπαιρνες και το ανάλογο δάνειο. Νοείται ότι αυτός ο τρόπος αξιολόγησης δανείων είναι μια ‘κακή’ μορφή διαχείρισης κινδύνων, κυρίως επειδή δεν αποτελεί μια τεκμηριωμένη απόφαση. Δεν υπάρχει κανένας έλεγχος του ιστορικού του πελάτη, δεν αιτιολογείτε ο σκοπός του δανείου, δεν αξιολογείτε η εξασφάλιση, δεν γίνεται έλεγχος της δυνατότητας και του τρόπου αποπληρωμής, και δεν γίνεται σύνδεση μεταξύ του ρίσκου και της τιμολόγησης. Όλα αυτά γίνονται με την λογική και πίστη ότι ο οφειλέτης μεγάλου μεγέθους/ φήμης δεν μπορεί ποτέ να χρεοκοπήσει.

Πιο πρόσφατα και καθ’όλη την διάρκεια της φούσκας των ακινήτων, σχεδόν όλα τα δάνεια δίνονταν βάση “asset lending”. Δηλαδή, ανάλογα με την αξία της εξασφάλισης έπαιρνες και το ανάλογο δάνειο. Αυτό οδήγησε σε ένα φαύλο κύκλο όπου όσο οι τιμές ανέβαιναν, γινόταν δυνατό να δανείζεται κάποιος περισσότερα. Τα λεφτά από αυτά τα δάνεια συνήθως χρησιμοποιούνταν για να αγοραστούν περισσότερα ακίνητα, σπρώχνοντας τις τιμές προς τα πάνω και επιτρέποντας στον δανειστή να αυξήσει τον δανεισμό του αφού τα ακίνητα του είχαν αυξηθεί σε αξία. Όπως έχει διαφανεί, αυτός ο τρόπος δανεισμού έχει αποτύχει πλήρως. Δεν είναι σημαντικό αν το ακίνητο έχει αξία ίση ή περισσότερη από το δάνειο, αφού σκοπός του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος είναι, ή πρέπει να είναι, η αποπληρωμή του δανείου και όχι απλά η κατάσχεση της εξασφάλισης σε περίπτωση μη εξυπηρέτησης του (ποιος θα αγοράσει την εξασφάλιση/ ακίνητο όταν όλοι θέλουν να πουλήσουν;).

Σταδιακά τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα υιοθετούν ένα άλλο τρόπο αξιολόγησης δανείων, ο οποίος είναι το “cash-flow lending”. Δηλαδή, το δάνειο είναι ένα πολλαπλάσιο των αναμενόμενων ταμειακών ροών που ένα άτομο ή μια εταιρεία αναμένεται ότι θα έχει στο μέλλον. Με αυτό τον τρόπο γίνεται μια άμεση σύνδεση μεταξύ του ποσού του δανείου με την δυνατότητα αποπληρωμής του, βάζοντας, κατ’ επέκταση, την αξία της εξασφάλισης σε δευτερεύοντα μοίρα αφού αποτελεί πλέον ένα υποδεέστερο μέρος στην όλη αξιολόγηση του δανείου. Αυτό επιτυγχάνεται έμμεσα και μέσω του ‘credit scoring’ (βαθμολόγηση πίστωσης), που είναι μια τεχνική που χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της πιθανότητας ότι ένας πελάτης θα εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις τους. Η τεχνική αυτή βοηθά τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να λαμβάνουν αποφάσεις σχετικά με το άνοιγμα λογαριασμών και τη χορήγηση πίστωσης με τη χρήση στατιστικών μεθόδων για τη μέτρηση της πιθανότητας ότι ένας πελάτης που υποβάλλει αίτηση για πίστωση θα είναι αποδεκτού πιστωτικού κινδύνου.

Είναι αυτό το τέλος των εκτιμητών; Όχι. Η «χρυσή εποχή» των εκτιμήσεων και των εκτιμητών έχει μάλλον τελειώσει ή βρίσκεται στο λυκόφως, αφού ο όγκος των εκτιμήσεων που ήταν αναγκαίες για να δοθούν όλα τα δάνεια των προηγούμενων 10 χρόνων δεν πρόκειται να επανέλθει ή να επαναληφθεί. Οι εκτιμήσεις «της νέας εποχής» πρέπει να δίνουν περισσότερη έμφαση στην δυνατότητα διάθεσης του ακινήτου (ρευστότητα της εξασφάλισης σε περίπτωση εκποίησης), να εμβαθύνουν στις νομικές και πολεοδομικές πτυχές της εξασφάλισης, και, για ακίνητα τα οποία νοικιάζονται, να γίνεται μια αξιολόγηση των ενοικιαστών και των ενοικίων που πληρώνουν. Ο εκτιμητής ακινήτων θα πρέπει να μετεξελιχθεί σε οικονομικό αναλυτή και θα πρέπει να διαθέτει ένα πιο ευρύ φάσμα γνώσεων, δίνοντας πιο πολύ έμφαση στην πληροφόρηση για διαχείριση κινδύνου του πελάτη του παρά στην απλή αξιολόγηση της αξίας ενός ακινήτου.

Ωσότου να επέλθει αυτή η αλλαγή, στο μεσοδιάστημα θα συνεχίσουμε να έχουμε μια κατάσταση όπου οι εκτιμητές «παράγουν προϊόντα» τα οποία δεν εκπληρώνουν τις ανάγκες του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, δημιουργώντας ένταση μεταξύ τους. Η μετεξέλιξη θα επέλθει μόνο όταν ο πελάτης είναι διατεθειμένος να πληρώσει τον εκτιμητή όσα θα έπρεπε για να αφιερώσει τον απαραίτητο χρόνο ώστε να προβεί στους απαραίτητους ελέγχους και να κάνει μια πιο ενδελεχή ανάλυση των δεδομένων. Αυτή η αλλαγή έχει ήδη αρχίσει να γίνεται, αλλά θα είναι μια πρόκληση για τους εκτιμητές κατά πόσο θα μπορέσουν να αντεπεξέλθουν στις αυξημένες απαιτήσεις των πελατών τους

www.leafresearch.com