Η Κυβέρνηση κατέθεσε τρία νέα μέτρα που αφορούν το real estate, ωστόσο εκ πρώτης όψεως διίστανται οι απόψεις ως προς την η αποτελεσματικότητα τους.

Για μια ακόμη φορά, η αγορά των ακινήτων βρίσκεται μπροστά στο ενδεχόμενο αλλαγών, αφού μετά τις εισηγήσεις που κατέθεσε η Τρόικα, ήρθε η Κυβέρνηση να καταθέσει νέες προτάσεις, οι οποίες αλλάζουν το μέχρι σήμερα γνωστό σκηνικό, κυρίως όσον αφορά στη φορολογία. Όπως προκύπτει από τις τρεις βασικές προτάσεις που κατέθεσε η κυβερνητική πλευρά σε σχέση με την αγορά ακινήτων, στόχος και φιλοσοφία της, είναι να εισπράξει όσο το δυνατό περισσότερα ποσά από όσους έχουν στις κατοχή τους μεγάλες εκτάσεις ακίνητης ιδιοκτησίας, είτε αυτά αφορούν κατοικίες, είτε άλλου είδους τεμάχια και ταυτόχρονα να αφήσει αλώβητους τους μικροιδιοκτήτες.

Η φιλοσοφία αυτή φαίνεται κατ’ αρχήν λογική, ωστόσο προκύπτουν ορισμένα ερωτήματα, εάν εκτός από λογική είναι και εφαρμόσιμη ή πόσο μάλλον θα έχει τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Τα τρία βασικά μέτρα
Ας πάρουμε ένα προς ένα τα τρία μέτρα που εμπεριέχονται στο σύνολο των προτάσεων της Κυβέρνησης σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία για να δούμε τα υπέρ και τα κατά και ποια θα είναι τα αποτελέσματα τους.

1. Εισαγωγή τέλους πολεοδομικής αναβάθμισης.
Αρχίζοντας από το πιο «μυστήριο» από τα μέτρα που εισήγαγε η Κυβέρνηση στο τελευταίο της πακέτο, να πούμε ότι αν και εν πολλοίς φαίνεται άγνωστο, δεν είναι η πρώτη φορά που επιχειρείται να εφαρμοστεί ένα τέτοιο μέτρο. Ι είναι λοιπόν το τέλος πολεοδομικής αναβάθμισης; Ας δώσουμε ένα απλό παράδειγμα. Κάποιος αγοράζει ένα γεωργικό τεμάχιο σε ένα χωριό. Ως γνωστό, σε τέτοιου είδους τεμάχια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ανεγείρει ένα ακίνητο στο 10% του συνόλου. Δηλαδή αν το χωράφι είναι 1000 τετραγωνικά, μπορεί να χτίσει μια κατοικία 100 τετραγωνικών. Διάφοροι παράγοντες ωστόσο, αναγκάζουν τις αρχές να επεκτείνουν τις οικιστικές ζώνες και το συγκεκριμένο τεμάχιο, από αγροτικό γίνεται ξαφνικά οικιστικό. Αυτό σημαίνει ότι από τη μια μέρα στην άλλη, η αξία του πολλαπλασιάζεται. Αυτό βέβαια οφείλεται σε κυβερνητική απόφαση και χωρίς ο ιδιοκτήτης να έχει κάνει οτιδήποτε, ωστόσο επωφελείται της συγκεκριμένης εξέλιξης. Η Κυβέρνηση λοιπόν λέει ότι αφού με την απόφαση της, έχει αυξηθεί η αξία του τεμαχίου, είναι σωστό να επωφεληθεί και το κράτος από αυτή την εξέλιξη και να δικαιούται μερίδιο από τα κέρδη που απεκόμισε ο ιδιοκτήτης. Αυτό, θα γίνει με την εισαγωγή τέλους πολεοδομικής αναβάθμισης.

Βέβαια, στο παρόν στάδιο δεν δίνονται περισσότερες λεπτομέρειες, ούτε ως προς το ύψος του συγκεκριμένου τέλους, ούτε με ποιο τρόπο και με ποια συχνότητα αυτό θα εισπράττεται. Αυτό που αναφέρεται, είναι ότι η κυβέρνηση από αυτό το μέτρο θα αρχίσει να έχει έσοδα από το 2015 και μετά. Εν πολλοίς, αυτό το μέτρο κρίνεται δίκαιο, αρκεί βεβαίως να διευκρινιστούν ορισμένες παράμετροι του.
Σύμφωνα με γνώστες της αγοράς, ανάλογο μέτρο ισχύει στη Γαλλία, ενώ περίπου το ίδιο με ορισμένες διαφορές και στην Αγγλία. Ειδικότερα, στην Αγγλία ισχύει ότι σε περίπτωση αύξησης της αξίας του ακινήτου ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πληρώσει στο Κράτος ένα ποσό, είτε να χτίσει ο ιδιοκτήτης ένα έργο υποδομής, όπως για παράδειγμα ένα δρόμο.

2. Μείωση αφορολόγητου ποσού
Το δεύτερο αυτό μέτρο, προνοεί την τροποποίηση της νομοθεσίας περί ακίνητης ιδιοκτησίας για μείωση του αφορολόγητου ποσού που σήμερα ανέρχεται στις 120 χιλιάδες ευρώ σε τιμές του 1980 μέχρι τον εξορθολογισμό και απλοποίηση του όλου φορολογικού συστήματος. Οι νέοι συντελεστές που θα ισχύουν με την τροποποίηση της νομοθεσίας θα έχουν ως ακολούθως:
1. Για αξίες από 0 ευρώ έως και 40 χιλιάδες δεν θα υπάρχει φορολογία.
2. Για αξίες από 40.001 έως 120.000, συντελεστής 3 τoις χιλίοις.
3. Για αξίες από 120.001 έως 170 χιλιάδες συντελεστής 4 τoις χιλίοις.
4. Για αξίες από 170.001 έως 300 χιλιάδες συντελεστής 9 τoις χιλίοις.
5. Για αξίες από 300.001 έως 500 χιλιάδες, ο συντελεστής θα είναι στο 10 τoις χιλίοις.
6. Για αξίες από 500.001 έως 800 χιλιάδες συντελεστής 11 τoις χιλίοις.
7. Για αξίες πέραν των 800 χιλιάδων ο συντελεστής πάει στο 12 τoις χιλίοις.
Με το μέτρο αυτό, σίγουρα επηρεάζονται οι μεγαλοϊδιοκτήτες και όχι όσοι έχουν στην κατοχή τους ένα σπίτι και ένα οικόπεδο. Και αυτό γιατί, όπως διευκρινίζεται και πιο πάνω, μιλούμε για αξίες του 1980 και όχι σημερινές, κάτι που πολλοί παραβλέπουν. Ενδεικτικό παράδειγμα μας έδωσαν εκτιμητές ακινήτων, οι οποίοι, όπως μας ανέφεραν, ένα ολόκληρο οικόπεδο στη Μακεδονίτισσα, με τιμές του 1980 αξίζει 8.000 ευρώ. Επομένως, για να φτάσει κάποιος στις 40.000, όπου και αρχίζει να φορολογείται η ακίνητη ιδιοκτησία, θα πρέπει να έχει τουλάχιστον ένα σπίτι και ένα οικόπεδο.

Βέβαια, από αυτό το μέτρο θα επηρεαστούν αρκετές άλλες ομάδες πολιτών και επαγγελματιών, οι οποίες ενδεχομένως να αντιμετωπίσουν πρόβλημα στην καταβολή των φόρων που εισηγείται η Κυβέρνηση, καθώς εξαιτίας της ύφεσης, στην αγορά υπάρχει έλλειψη ρευστού. Και μπορεί να είναι κάτοχοι σημαντικών εκτάσεων γης, αλλά στην παρούσα χρονική συγκυρία, είναι αβέβαιο, εάν διαθέτουν και το ανάλογο ρευστό. Παράδειγμα, οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, οι οποίοι ενώ διαθέτουν αρκετές εκτάσεις γης, δεν είναι σε θέση να προχωρήσουν οποιοδήποτε project λόγω έλλειψης ρευστότητας. Ανάλογο πρόβλημα ενδεχομένως να έχουν και άλλοι πέραν των developers, όπως είναι οι ασφαλιστικές εταιρείες, η Εκκλησία, οι τράπεζες, αλλά και αρκετοί επιχειρηματίες.

3. Φορολόγηση κατοικιών
Το τρίτο μέτρο που εισηγήθηκε η Κυβέρνηση, προνοεί εισαγωγή φορολογίας για κατοικίες και διαμερίσματα με εμβαδό μεγαλύτερο των 300 τετραγωνικών μέτρων. Το μέτρο αυτό είναι δύσκολο στην εφαρμογή του, αλλά γίνεται ακόμα δυσκολότερο, καθώς όπως παραδέχεται η Κυβέρνηση στην υποσημείωση που συνοδεύει το συγκεκριμένο μέτρο, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, δεν διαθέτει τέτοιου είδους στοιχεία. Και προστίθεται ότι θα πρέπει να παραχωρηθούν είτε από τις Αρχές Τοπικής Αυτοδιοίκησης, είτε από τις Επαρχιακές Διοικήσεις που παραχωρούν άδειες οικοδομής. Για τη συλλογή των στοιχείων αυτών θα απαιτηθούν δυο με τρία χρόνια οπότε η άμεση επίπτωση πάνω στα δημόσια οικονομικά δεν αναμένεται πριν από το 2014.

Το μέτρο αυτό είναι και το πλέον αμφιλεγόμενο, αλλά και εκείνο με τις λιγότερες πιθανότητες να λειτουργήσει και να επιτύχει. Ερώτημα πρώτο. Γιατί 300 τετραγωνικά μέτρα και όχι 250 ή 350 τετραγωνικά. Δεύτερο ερώτημα. Πώς θα βρεθούν αυτές οι κατοικίες να φορολογηθούν αφού η ίδια η Κυβέρνηση παραδέχεται ότι δεν υπάρχουν τέτοια στοιχεία; Ακόμα και οι τοπικές αυτοδιοικήσεις έχουν στοιχεία από τα τέλη που εισπράττουν. Αλλά από τη στιγμή που ένα ακίνητο δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας, είναι δύσκολο να εντοπιστεί και να φορολογηθεί.  Τρίτο ερώτημα. Στα 300 τετραγωνικά συμπεριλαμβάνονται οι βεράντες, οι σκάλες, τυχόν δωμάτια που έχουν μετέπειτα στεγαστεί και πάει λέγοντας; Γενικά πρόκειται για ένα μέτρο, το οποίο όπως έχουμε προαναφέρει μπάζει από πολλά μέτωπα και δύσκολα θα επιφέρει τα επιθυμητά αποτελέσματα.

ΕΚΠΟΙΗΣΕΙΣ
Ο ενάμιση χρόνος της Τρόικας
Υπενθυμίζεται ότι στο προσχέδιο του μνημονίου που απέστειλε η τρόικα στην κυπριακή πλευρά, οι αναφορές στον τομέα των ακινήτων είναι εκτεταμένες, σε διάφορα σημεία του προσχεδίου. Στο μέρος που αφορά τον τραπεζικό τομέα, σημειώνεται πως ένα από τα βασικά προβλήματα των τραπεζών είναι η υπερβολική έκθεση στην αγορά ακινήτων.
Άλλωστε, δεν είναι τυχαία η εμμονή στον τρόπο υπολογισμού των μη εξυπηρετούμενων δανείων, ώστε να περιλαμβάνουν και αυτά που έχουν εξασφαλίσεις. Σημείο για το οποίο ακόμα δεν έχει συγκατατεθεί η κυπριακή πλευρά.
Όπως είχε γραφτεί ξανά, η τρόικα ζητά την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου ώστε οι τράπεζες να μπορούν να εκποιούν ακίνητα τα οποία έχουν ως εξασφαλίσεις για δάνεια που δεν εξυπηρετούνται σε μέγιστη περίοδο 1½ χρόνου.

Στο μνημόνιο, γίνεται ειδική μνεία στην αγορά ακινήτων και μία από τις αλλαγές που ζητά η τρόικα είναι η επίσπευση στην έκδοση των εκκρεμούντων τίτλων ιδιοκτησίας. Δίνει μάλιστα ως ενδεικτική ημερομηνία το τέταρτο τρίμηνο του 2013 για έκδοση όλων των τίτλων ιδιοκτησίας που εκκρεμούν. Σημειώνει μάλιστα, πως πρέπει να επιταχυνθούν οι διαδικασίες που ισχύουν σήμερα και αν χρειαστεί να ληφθούν επιπρόσθετα νομικά μέτρα.
Εισηγείται επίσης, να γίνεται μηνιαία ενημέρωση για την πολεοδομική αμνηστία αλλά και σχεδιασμό επιπρόσθετων κινήτρων ώστε να μειωθεί ο αριθμός των οικιστικών αδειών που εκκρεμούν.

Σύμφωνα με την τρόικα, πρέπει να υπάρξει ενοποιημένη ηλεκτρονική πρόσβαση σε σύστημα με μητρώα τίτλων ιδιοκτησίας, υποθηκών, πωλητήριων εγγράφων και στο Κτηματολόγιο μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2013. Ζητά επίσης, προτάσεις για να υπάρξει διάδοση της ηλεκτρονική πρόσβαση σ’ αυτά τα αρχεία με γνώμονα, όμως τα προσωπικά δεδομένα και το χαμηλό κόστος.  Ζητά επίσης αναφορά για το κατά πόσο νόμοι και κανονισμοί επιτρέπουν τη δημιουργία ενός ενοποιημένου αρχείου γης το οποίο θα περιλαμβάνει όλες τις πράξεις αγοραπωλησιών ακινήτων, τίτλους ιδιοκτησίας και υποθήκες αλλά και ενός αρχείου δικαιωμάτων επί της γης. Ζητά επίσης, πλήρη εφαρμογή της οδηγίας 52/2008 EC που αφορά τη μεσολάβηση σε αστικά και εμπορικά θέματα και επέκταση της εφαρμογής της σε εξωδικαστηριακούς συμβιβασμούς σε περιπτώσεις εγχώριων διαφορών.

Στόχος των αλλαγών που προτείνει η τρόικα, είναι να υπάρξει ξεκαθάρισμα στην αγορά ακινήτων ώστε να μπορεί να μπορούν να γίνονται αποτελεσματικές κατασχέσεις υποθηκευμένων περιουσιών αλλά και για να μπορεί να γίνει αποτίμηση στις τιμές των ακινήτων με βάση την αγορά.
Η τρόικα σημειώνει επίσης πως τέτοιες κινήσεις θα ανακουφίσουν τόσο την εγχώρια όσο και την ξένη ζήτηση από αποτρεπτικούς παράγοντες, όπως ρίσκα από νομικές διαμάχες που μπορεί να δημιουργηθούν από μη συμπληρωμένα έγγραφα ιδιοκτησίας και δικαιωμάτων επί τη γης.