Ο εκτιμητής ακινήτων θα πρέπει να μετεξελιχθεί σε οικονομικό αναλυτή και θα πρέπει να διαθέτει ένα πιο ευρύ φάσμα γνώσεων, δίνοντας πιο πολύ έμφαση στην πληροφόρηση για την διαχείριση κινδύνου παρά στην απλή αξιολόγηση της αξίας ενός ακινήτου, σημειώνει σε συνέντευξη που παραχώρησε στη Business Weekly, ο Παύλος Λοϊζου, Lead Consultant της Leaf Research.

Σημειώνει ακόμα στη συνέντευξη, ότι όσον αφορά στις εκτιμήσεις των ακινήτων, η έμφαση δεν είναι πλέον στην αξία καθεαυτού του ακινήτου, αλλά στα πιθανά ενοίκια ή άλλα εισοδήματα τα οποία μπορεί να παράγει ένα ακίνητο.

Έχετε διευρύνει την προσφορά των υπηρεσιών σας σε μια δύσκολη περίοδο για την αγορά ακινήτων, αλλά και την κυπριακή οικονομία ευρύτερα. Ποιος είναι ο στόχος αυτής της νέας προσπάθειας;
Η Leaf Research ξεκίνησε πριν από δύο χρόνια, με σκοπό να παρέχει την αναγκαία γέφυρα μεταξύ των ακινήτων και της χρηματοοικονομικής ανάλυσης. Αναγνωρίσαμε νωρίς ότι η κρίση στην αγορά ακινήτων θα είχε πολλαπλές επιπτώσεις σε επιχειρήσεις και στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και ότι η συνήθη προσφορά υπηρεσιών από άλλες εταιρείες του κλάδου δεν θα μπορούσε να αντεπεξέλθει σε αυτό το νέο περιβάλλον.
Σκοπός μας είναι να παρέχουμε επαγγελματικές συμβουλές, επιχειρηματικά σχέδια και έρευνες αγοράς σε εταιρείες, άτομα και οργανισμούς, οι οποίοι έχουν ανάγκη την υποστήριξη των σχεδίων και των επιχειρημάτων τους με στοιχεία και ανάλυση ώστε να προσελκύσουν χρηματοδότηση ή επενδυτές. Έχουμε ήδη ολοκληρώσει μελέτες που αφορούν νοσοκομεία, ιδιωτικά πανεπιστήμια, ξενοδοχεία, φωτοβολταικά πάρκα και άλλα. Ακόμα, έχουμε παράσχει συμβουλές σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και σε επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, αναφορικά με υφιστάμενα και προτεινόμενα έργα. Είμαστε η μοναδική εταιρεία, η οποία έχει την δυνατότητα παροχής τόσο πολύπλευρων υπηρεσιών και η οποία αναλύει στοιχεία εις βάθος χρησιμοποιώντας χρηματοοικονομικά και στατιστικά μοντέλα.

Αντιλαμβάνομαι ότι διαβλέψατε και κάποιο κενό στον τομέα των εκτιμήσεων και ότι στο προσεχές διάστημα τα πράγματα θα αλλάξουν και ο ρόλος του εκτιμητή θα πρέπει να αναδιαμορφωθεί.
Η «χρυσή εποχή» των εκτιμήσεων και των εκτιμητών βρίσκεται στο λυκόφως, αφού ο όγκος των εκτιμήσεων που ήταν αναγκαίες για να δοθούν όλα τα δάνεια των προηγούμενων 10 χρόνων δεν πρόκειται να επανέλθει ή να επαναληφθεί. Οι εκτιμήσεις «της νέας εποχής» πρέπει να δίνουν περισσότερη έμφαση στην δυνατότητα διάθεσης του ακινήτου, να εμβαθύνουν στις νομικές και πολεοδομικές πτυχές της εξασφάλισης, και, για ακίνητα τα οποία νοικιάζονται, να γίνεται αξιολόγηση των ενοικιαστών και των ενοικίων που πληρώνουν. Ο εκτιμητής ακινήτων θα πρέπει να μετεξελιχθεί σε οικονομικό αναλυτή και θα πρέπει να διαθέτει ένα πιο ευρύ φάσμα γνώσεων, δίνοντας πιο πολύ έμφαση στην πληροφόρηση για την διαχείριση κινδύνου παρά στην απλή αξιολόγηση της αξίας ενός ακινήτου. Αυτή η αλλαγή έχει ήδη αρχίσει να γίνεται, αλλά θα είναι μια πρόκληση για τους εκτιμητές κατά πόσο θα μπορέσουν να αντεπεξέλθουν στις αυξημένες απαιτήσεις των πελατών τους.

Πόσο σχετίζεται η νέα σας αυτή προσπάθεια με το γεγονός ότι πλέον οι τράπεζες πολύ δύσκολα χρηματοδοτούν κάποιο έργο, ενώ ταυτόχρονα είναι πολύ πιο απαιτητικές στις εκτιμήσεις των διάφορων projects;
Σταδιακά τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα υιοθετούν ένα άλλο τρόπο αξιολόγησης δανείων, ο οποίος είναι το «cash-flow lending». Δηλαδή, το δάνειο είναι ένα πολλαπλάσιο των αναμενόμενων ταμειακών ροών που ένα άτομο ή μια εταιρεία αναμένεται ότι θα έχει στο μέλλον. Με αυτό τον τρόπο, γίνεται μια άμεση σύνδεση μεταξύ του ποσού του δανείου με την δυνατότητα αποπληρωμής του, βάζοντας, κατ’ επέκταση, την αξία της εξασφάλισης σε δευτερεύουσα μοίρα, αφού αποτελεί πλέον ένα υποδεέστερο μέρος στην όλη αξιολόγηση του δανείου. Όσον αφορά στις εκτιμήσεις των ακινήτων, η έμφαση δεν είναι πλέον στην αξία καθεαυτού του ακινήτου, αλλά στα πιθανά ενοίκια ή άλλα εισοδήματα τα οποία μπορεί να παράγει ένα ακίνητο, για παράδειγμα, για φωτοβολταικά πάρκα η ενέργεια, για ξενοδοχεία το εισόδημα από τα δωμάτια, τα εστιατόρια, κτλ, ώστε να μπορεί το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα να ολοκληρώσει πιο ορθά την αξιολόγηση του.
Η αξία του ακινήτου θα πρέπει να τίθεται σε ένα πιο ευρύ πλαίσιο αξιολόγησης σε σχέση και με την ρευστότητα του (την δυνατότητα διάθεσης του). Δύο ακίνητα με την ίδια αξία δεν έχουν απαραίτητα και την ίδια ρευστότητα, άρα το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θα πρέπει να τα αξιολογήσει  ανάλογα. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα αξίας €150,000 στο κέντρο της Λευκωσίας δεν έχει την ίδια ρευστότητα με ένα περίκλειστο χωράφι αξίας €150,000 στον Φαρμακά.
Για αυτό τον σκοπό, έχουμε αναπτύξει ένα πρωτοποριακό τρόπο ανάλυσης των δεδομένων της κτηματαγοράς, που έχουμε ονομάσει Project RED (Real Estate Dynamics). Το Project RED αξιολογεί τη ρευστότητα του ακινήτου, τοποθετώντας την αξία του στο ευρύτερο πλαίσιο της κτηματαγοράς, μέσω της ανάλυσης όλων των συναλλαγών και αγοραπωλητηρίων εγγράφων που έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο από το 2006. Η Leaf Research αξιολογεί την κάθε συναλλαγή, ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, τη τοποθεσία/ περιοχή και την τιμή του, και δίνει την δυνατότητα εξέτασης της κτηματαγοράς σε βάθος, μειώνοντας την αβεβαιότητα γύρω από την ποιότητα της εξασφάλισης.

ΑΛΛΑΓΕΣ ΛΟΓΩ ΜΝΗΜΟΝΙΟΥ
Ποια είναι η άποψη σας για τα όσα έχουν δει το φως της δημοσιότητας σε σχέση με το επερχόμενο μνημόνιο;
Από το «μνημόνιο» αναμένουμε τη μεγάλη αλλαγή στον κλάδο, καθώς εκεί γίνεται αναφορά στην δημιουργία μιας νέας οντότητας, της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων. Αυτή η  εταιρεία, θα αναλάβει όλα τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των διαφόρων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και σκοπός της θα είναι η είσπραξη των δανείων, η διάθεση των εξασφαλίσεων/ ακινήτων, και η διαχείριση άλλων περιουσιακών στοιχείων, όλα με σκοπό την είσπραξη χρημάτων. Αν αυτή η εταιρεία λειτουργήσει με όμοιο τρόπο όπως την αντίστοιχη της στην Ιρλανδία (ΝΑΜΑ - National Asset Management Agency), τότε η «πίεση» θα είναι πρώτα πάνω στα δάνεια του κατασκευαστικού κλάδου και των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, μετά στους επενδυτές, και τελευταίοι θα είναι οι απλοί πολίτες οι οποίοι αδυνατούν να ξεπληρώσουν τα δάνεια τους για τις μόνιμες τους κατοικίες. Αν και δεν θα υπάρχει ιδιαίτερη ευελιξία, όσον αφορά στους όρους αποπληρωμής αυτών των δανείων, θα επέλθει η απαραίτητη κάθαρση στον κλάδο, αφού θα βγουν στην αγορά ακίνητα σε πιο λογικές τιμές. Το πρόβλημα φυσικά είναι το ότι αν δεν υπάρξει η παράλληλη βελτίωση της οικονομίας και αυξηθεί η προσφορά δανεισμού, τότε ακόμα και σε αυτές τις πιο λογικές τιμές δεν θα μπορούν οι όποιοι αγοραστές να ολοκληρώσουν συναλλαγές. Λόγω όμως του ότι αυτή η εταιρεία θα έχει ένα μακροχρόνιο ορίζοντα, τα αποτελέσματα δεν θα είναι εμφανή παρά σε κάποιο βάθος χρόνου.

Σε ποιο βαθμό πιστεύετε είναι διατεθειμένοι οι υποψήφιοι πελάτες σας να ζητήσουν μια εμπεριστατωμένη ανάλυση και επιστημονική συμβουλή για ένα project και να μην αρκεστούν – όπως έκαναν μέχρι σήμερα – σε μια απλή εκτίμηση;
Δεν θεωρώ ότι υπάρχει άμεση σύγκριση μεταξύ των υπηρεσιών που προσφέρουμε και αυτών που προσφέρουν άλλοι στον κλάδο. Το «προϊόν μας» είναι η παροχή στοχευόμενων συμβουλών, βασισμένες σε ανάλυση στατιστικών και χρηματοοικονομικών δεδομένων.
Ένα απλό παράδειγμα του πόσο διαφορετικά προσεγγίζουμε ένα project είναι μια από τις πρώτες μας μελέτες για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Η μελέτη αφορούσε την εκτίμηση της αξίας ενός εξειδικευμένου ακινήτου στην Λευκωσία, το οποίο υπολογίσαμε στα €11εκ. Το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα μας κάλεσε να εξηγήσουμε το πώς καταλήξαμε σε αυτήν την αξία, γιατί είχαν λάβει δύο άλλες εκτιμήσεις για €30εκ. Οι συνάδελφοι είχαν εκτιμήσει το ακίνητο υπολογίζοντας το κόστος αντικατάστασης του, δηλαδή αξία γης πλέον κόστος κατασκευής κτιρίων. Εξηγήσαμε ότι επειδή το ακίνητο είναι εξειδικευμένο, υπάρχει έλλειψη πιθανών αγοραστών σε περίπτωση διάθεσης του και ότι κατ’ επέκταση η αξία του έγκειται στην εναλλακτική του χρήση, δηλαδή στην μετατροπή του σε κάτι άλλο για το οποίο υπάρχει ζήτηση. Σε αυτή την περίπτωση, η αξία του ακινήτου είναι η τιμή διάθεσης  αυτών των μονάδων, π.χ. γραφεία, μείον το κέρδος του επενδυτή και το κόστος μετατροπής τους. Ουδεμία σχέση έχει η αξία με το κόστος αντικατάστασης, αφού σε περίπτωση διάθεσης τους, ουδείς ενδιαφέρεται για το κόστος του πωλητή. Αποδεχόμενοι την επεξήγηση μας, προσέλαβαν την Leaf Research να συντάξει την πολιτική της τράπεζας για τέτοιου είδους ακίνητα και να εκπαιδεύσει όλους τους credit officers της. Στην προκειμένη περίπτωση, ο πελάτης (η τράπεζα) αντιλήφθηκε την ανάγκη για μια εμπεριστατωμένη ανάλυση, αφού το κόστος προς εκείνη αν βάσιζε την απόφαση της χρησιμοποιώντας μια απλή εκτίμηση, θα ήταν πολλαπλάσιο.