Σε συνέχεια των όσων έχουν λεχθεί μέχρι σήμερα σε σχέση με την ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, ο Πάνος Δανός, Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου ΔΑΝΟΣ (μέλος του BNP PARIBAS REAL ESTATE), εκτιμητής ακινήτων και μέλος του ΕΤΕΚ, προβλέπει ότι η ύφεση θα διατηρηθεί ολόκληρο το 2012.

Σε μια μακροσκελή και εμπεριστατωμένη ανάλυση την οποία ετοίμασε για την κυπριακή, αλλά και την ελλαδική κτηματαγορά, ο Πάνος Δανός καταγράφει, μεταξύ άλλων, το πάγωμα στις αγορές ακινήτων για επενδυτικούς σκοπούς, ξεκαθαρίζοντας ωστόσο την ίδια ώρα ότι η αγορά γης παραμένει ελκυστική επένδυση ακόμα και σε περίοδο κρίσης.

Ο Πάνος Δανός, διευθύνων σύμβουλος του οίκου Real Estate «Δανός Διεθνείς Σύμβουλοι και Εκτιμητές Ακινήτων» (www.danos.com.cy) με γραφεία στην Κύπρο, την Ελλάδα, τη Σερβία, τη Βουλγαρία και την Αλβανία, υποστηρίζει ταυτόχρονα ότι υπάρχουν ευκαιρίες για τους αγοραστές, κυρίως στις παραθεριστικές κατοικίες, αλλά και γενικότερα στα τουριστικά ακίνητα, ενώ για την ώρα είναι περιορισμένο το ουσιαστικό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών λόγω και της αβεβαιότητας που επικρατεί στην Κύπρο. Επίσης, οι γεωπολιτικές καταστάσεις που έχουν δημιουργηθεί στη περιοχή λόγω Ιράν, Συρίας κ.ο.κ καθιστούν την Κύπρο, έστω και περιφερειακά, μέρος εμπόλεμης ζώνης. 

Η κατάσταση σήμερα
Αναλυτικότερα, και σύμφωνα πάντα με την έκθεση του ομίλου Δανός, η κυπριακή κτηματαγορά διανύει περίοδο ύφεσης. Η παγκόσμια κρίση έφερε πτώση στην αγορά εξοχικής κατοικίας αλλά και περισσότερο ανταγωνισμό, στο συγκεκριμένο τομέα, αφού λόγω της κρίσης, χώρες όπως η Ισπανία και η Ελλάδα μείωσαν αισθητά τις τιμές των δικών τους εξοχικών κατοικιών.
Η «τραπεζική κρίση», μείωση ρευστότητας, το «κούρεμα» των ελληνικών ομολόγων και η κακή ψυχολογία, σαφώς επηρέασαν και την Λευκωσία αλλά και την Λεμεσό. Όμως, η πρωτεύουσα όπως και η Λεμεσός, με τις υποδομές και έργα που πραγματοποιήθηκαν την τελευταία δεκαετία, αλλά και την ελάχιστη εξάρτησή τους από τον τουρισμό, δείχνουν να επηρεάζονται λιγότερο στα ακίνητα που διαθέτουν.
Σαφώς, όμως οι πωλητές είναι πλέον λιγότερο απαιτητικοί. Αλλά, η καθημερινότητα αποδεικνύει ότι τα καλά οικόπεδα (οικιστικά, εμπορικά, βιομηχανικά) αποτελούν ακόμα πόλο επένδυσης με ευοίωνες προοπτικές.
Η κατοχή ακινήτου στην Λευκωσία και στην Λεμεσό και η σωστή εκμετάλλευση-διαχείρισή του είναι και θα είναι μια επικερδής υπόθεση, εφόσον η κυπριακή Κυβέρνηση συνεχίσει να αναβαθμίζει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, δίνει κίνητρα ανάπτυξης, συγκρατεί τις δημοσιονομικές δαπάνες και βάζει την Κύπρο στον παγκόσμιο επενδυτικό χάρτη.
Θα πρέπει όμως να αναφερθεί ότι η πτώση τιμών που παρατηρήθηκε το 1ο εξάμηνο του 2012, αναμένεται να συνεχιστεί και το 2ο εξάμηνο του 2012. Να σημειωθεί ότι η στασιμότητα στην κτηματαγορά που παρατηρείται σε Πάφο και Λάρνακα είναι βαθιά και δύσκολη στην αντιμετώπισή της, όμως ήδη έχουν εκδηλώσει την πρόθεσή τους, ξένα επενδυτικά ταμεία για την εκεί ενεργοποίησή τους. Το ευτύχημα, επισημαίνεται, είναι ότι οι επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στις συγκεκριμένες αγορές, είναι εξωστρεφείς και υψηλού επιπέδου, ικανοί να αντιμετωπίσουν την παρούσα συγκυρία.
Το άνοιγμα στην κινέζικη αγορά, φαίνεται να φέρνει αποτελέσματα, ειδικά στην Πάφο. Παράλληλα, προσεγγίζονται οι αγορές της Αιγύπτου και της Συρίας, ενώ είναι πάντα σε ανοιχτή γραμμή με τους Ρώσους αγοραστές, αλλά και τους δυνητικούς επενδυτές από Ουκρανία και Ισραήλ.

Το μέλλον της αγοράς
Βραχυπρόθεσμα στην Κύπρο, εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί η στάση αναμονής από επενδυτές, λόγω των αβέβαιων οικονομικών συνθηκών και θα ασκηθούν περαιτέρω πτωτικές πιέσεις στα επίπεδα των μισθωμάτων και αύξηση των αποδόσεων. Σε γενικότερο πλαίσιο, εκτιμάται ότι μακροπρόθεσμα, η αγορά γραφείων θα προσελκύσει το ενδιαφέρον των εγχώριων χρηστών και επενδυτών, ενώ θα ακολουθήσουν και οι διεθνείς εταιρείες με τη προϋπόθεση της σταδιακής βελτίωσης της οικονομίας και της παροχής ισχυρών κινήτρων για τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Κύπρο.
Όσον αφορά στις κατοικίες, είναι πλέον σαφές ότι η αύξηση των επισφαλειών, η αύξηση των φόρων και η πιστωτική συρρίκνωση θα συνεχίσουν να επηρεάζουν αρνητικά την οικιστική αγορά.  Όμως, καθώς ο βαθμός ανάπτυξης νέων οικιστικών μονάδων επιβραδύνεται, θα οδηγήσει το 2013 σε σχετική ισορρόπηση την προσφορά και τη ζήτηση.
Σημαντικές ευκαιρίες παρουσιάζονται στις κατοικίες αλλά και στα εμπορικά ακίνητα. Ωστόσο ακόμα, λίγοι είναι οι Κύπριοι ιδιοκτήτες που αναγκάζονται να προσαρμοστούν στη νέα τάξη πραγμάτων και να δεχτούν συνεπώς μικρότερα τιμήματα. «Είναι πολλές οι περιπτώσεις που αντιμετωπίζουμε ιδιοκτήτες με μεγάλα βάρη και οικονομικά προβλήματα, να μην αποφασίζουν να μειώσουν το ζητούμενο τίμημα.  Η στάση αυτή δημιουργεί πάγωμα της αγοράς, καθώς, όσο ο πωλητής δεν προσαρμόζεται, τόσο πράξεις δεν γίνονται. Ο αγοραστής θα πρέπει να ερευνά για την κατάλληλη ευκαιρία και να διαπραγματεύεται μέσω συμβούλων το τίμημα, αλλά και τη διαδικασία αποπληρωμής. Μόνο κατόπιν διαπραγμάτευσης επιτυγχάνονται οι πραγματικές ευκαιρίες».
Μία από τις κατηγορίες που έχει επηρεαστεί περισσότερο, είναι αυτή των επενδυτικών ακινήτων, καθώς οι αποδόσεις που προσδοκούν οι επενδυτές είναι σαφώς πιο αυξημένες (λόγω επιτοκίων και πολλών άλλων παραγόντων) από παλαιότερα, ενώ συγχρόνως έχουν μειωθεί και τα ενοίκια αυτών (έσοδα επένδυσης). Συνεπώς, η αξία των επενδυτικών ακινήτων έχει επηρεαστεί πολύ. Η κρίση έχει επιπλέον επηρεάσει την παραθεριστική κατοικία και τα τουριστικά ακίνητα που αποτελούν είδη πολυτελείας.

Οι παράγοντες που επηρεάζουν
Η αγορά γης αποτελεί ασφαλή επένδυση, δεδομένου του σχετικά μικρού οικονομικού κύκλου που τη διέπει, γεγονός που υποστηρίζεται από το πόσο δύσκολα ρευστοποιήσιμη είναι. Ωστόσο ο αγοραστής ακινήτων θα πρέπει να είναι ενημερωμένος και να τελεί υπό την υποστήριξη συμβούλων, σημειώνεται στην ανάλυση του ομίλου Δανός. Και προστίθεται σχετικά: Για την Κύπρο πρέπει να υπολογίσουμε πέραν της οικονομικής κρίσης και άλλους τρεις αρνητικούς παράγοντες:
1. Την τραγωδία – έκρηξη στη Ναυτική Βάση «Ευάγγελος Φλωράκης» στο Μαρί στις 11/07, η οποία στοίχισε στην Κύπρο 13 νεκρούς, αλλά και ζημιά 3 δις € στην κυπριακή οικονομία.
2. Το άλυτο κυπριακό πρόβλημα και τις πιέσεις που ασκούνται για «κακή» λύση το 2012 - 2013.
3. Την συνεχή κατασκευή κτιρίων διαμερισμάτων αλλά και επαγγελματικών χώρων που πολλαπλασιάζουν την προσφορά και ενδέχεται να πιέσουν τις τιμές ακινήτων στην Λευκωσία και την Λεμεσό.
Στον αντίποδα, η έναρξη εργασιών που αφορούν στην εξόρυξη φυσικού αερίου, η συμμαχία με το Ισραήλ και η ανάληψη της Προεδρίας της Ευρωπαϊκής Ένωσης το 2ο εξάμηνο του 2012, ενεργούν θετικά στη ψυχολογία και στο υπό διαμόρφωση κλίμα στη Κυπριακή οικονομία. Τέλος, η παρατηρηθείσα μείωση στις εκδοθείσες άδειες για νέες κατασκευές θα επιδράσει μεσοπρόθεσμα, θετικά στην σταθεροποίηση της προσφοράς και στη στήριξη της ζήτησης.
Ήδη στην Κυπριακή αγορά υπάρχει διόρθωση τιμών, η οποία προβλέπεται να συνεχίσει, όσο η χώρα αντιμετωπίζει την κρίση δανεισμού. Αν τα δεδομένα αλλάξουν απότομα, ενδέχεται και οι τιμές να επηρεαστούν αναλόγως, ωστόσο θα πρέπει να καταστεί σαφές πως η έλλειψη πράξεων δεν συνάδει απαραίτητα με μεγάλη πτώση τιμών – απλά με πάγωμα της αγοράς. Χρειάζεται η βούληση της κυβέρνησης για απλοποίηση των διαδικασιών ανάπτυξης και επένδυσης, καθώς και για αποκρατικοποιήσεις όπως και αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας που σαφώς θα συνδράμουν στην ταχύτερη ανάκαμψη του τομέα των ακινήτων.

Οι ανταγωνιστές και τα δικά μας λάθη
Η Κύπρος έχει απολέσει μέρος της ανταγωνιστικότητας απέναντι στον έντονο ανταγωνισμό από άλλα κράτη της περιοχής, αλλά και εν μέρει και την αξιοπιστία της. Πρέπει να επιταχυνθούν και να απλοποιηθούν οι διαδικασίες που αφορούν στην έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας και να αποκατασταθεί η φήμη της Κύπρου που διασύρεται από χιλιάδες, κυρίως Βρετανούς, αγοραστές που διαμαρτύρονται και μας κατηγορούν ότι εξαπατήθηκαν. Άλλο «αγκάθι» είναι το γεγονός ότι χιλιάδες αγοραστές εξοχικών κατοικιών, και πάλι κυρίως Βρετανοί, αδυνατούν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους στις Κυπριακές τράπεζες, ενώ και πάλι διαμαρτύρονται ότι δεν ενημερώθηκαν σωστά από τους Κύπριους developers αλλά και τους δανειστές τους.
Οι μισθωτές ακινήτων στην Κύπρο προχωρούν σε αναζήτηση φθηνότερων επιλογών μετεγκατάστασης καθώς και σε επαναδιαπραγμάτευση (όχι μία, αλλά και δύο και τρεις φορές μέσα στους 8-16 μήνες) των υφιστάμενων μισθώσεων με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης να δέχονται πτωτικές πιέσεις. Το υποτονικό κλίμα της οικονομίας αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία νέων αναπτύξεων οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είτε ματαιώνονται είτε αναβάλλονται μέχρι την εμφάνιση σημείων ανάπτυξης της οικονομίας. Όμως, υπάρχουν και χειρότερα.

Η κατάσταση στην Ελλάδα
Η αγορά οικοπέδων το 2011 ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτη. Οι όποιες αγοραπωλησίες κατοικιών το 2011 πραγματοποιήθηκαν υπό καθεστώς αναγκαστικής πώλησης με μείωση στην τιμή κατά 50 – 70% σε σύγκριση με τις τιμές που ίσχυαν το 2008. Το 2007 πωλήθηκαν σε όλη την Ελλάδα 75.000 νεόδμητες κατοικίες, ενώ το 2011 λιγότερες από 5.000.
Τα ενοίκια επαγγελματιών και εμπορικών χώρων έχουν μειωθεί κατά την τελευταία τριετία 25%  - 50%. Το 2012 είναι η 5η χρονιά που η αγορά ακινήτων κινείται πτωτικά.
Η ανεργία στον κλάδο οικοδομής αγγίζει το 70%, ενώ το 2012 αναμένεται να είναι η δυσκολότερη χρονιά για την κτηματαγορά από το 1980.
Στην Κρήτη έχουν κλείσει περίπου το 30% των καταστημάτων με ανοδικές τάσεις, ενώ η ετήσια κατανάλωση τσιμέντου από το 2008, περιορίστηκε κατά 70%.

Υποδομές και ξένοι επενδυτές
Για την Κύπρο υπάρχουν αντίστοιχα ανησυχητικά στοιχεία και πληροφορίες, που δεν αφήνουν σημαντικά περιθώρια υποστήριξης μιας ανοδικής πορείας σύντομα.
Χρειάζεται αλλαγή πλεύσης στην οικονομική διαχείριση και στην αξιοποίηση των κρατικών ακινήτων (όπως π.χ. το πρώην ΓΣΠ). Απαιτούνται μεταρρυθμίσεις και εκσυγχρονισμός. Βέβαια, καμιά κρίση δεν διαρκεί για πάντα…. Παράδειγμα, η Αργεντινή. Ξεπέρασε την κρίση (πριν 6 χρόνια είχε χρεοκοπήσει) και μάλιστα επισκέφθηκαν τα Γραφεία μας, πρόσφατα, Αργεντινοί επενδυτές για να αγοράσουν στην Ελλάδα και την Κύπρο. Βλέπετε, γνωρίζουν τι ακολουθεί μία κρίση, και θέλουν να κερδίσουν. Αντίστοιχα, η Νορβηγία ήταν πριν 15 χρόνια προ χρεωκοπίας και τώρα έχει σημαντικό πλεόνασμα και μειώνει τους φόρους, ενώ αυξάνει τις επενδύσεις.
Πρέπει να αντιληφθούμε, βέβαια στη Κύπρο, ότι οι επενδυτές δεν είναι γενναιόδωροι, ούτε τζογαδόροι, ούτε φιλάνθρωποι. Για παράδειγμα, μεγάλος επιχειρηματίας του Λας Βέγκας  επιθυμεί να δημιουργήσει το Ευρω - Βέγκας σε τεράστια έκταση έξω από την Μαδρίτη, στην Ισπανία. Προσφέρει το  35% του κεφαλαίου και ζητά από τους Ισπανούς να συνεισφέρουν το υπόλοιπο 65%, χωρίς να υπάρχει ιδιαίτερη ανταπόκριση, αφού οι Ισπανοί είναι αντιμέτωποι με ιδιαίτερα δύσκολες οικονομικές συνθήκες. Στο τελευταίο του ταξίδι στην Αθήνα, ο Γερμανός υπουργός οικονομικών, απάντησε στις επίμονες προτροπές των Ελλήνων επιχειρηματιών για γερμανικές επενδύσεις στην Ελλάδα, ότι οι Γερμανοί περιμένουν τους Έλληνες να επενδύσουν πρώτα στη χώρα τους και μετά θα ακολουθήσουν και οι Γερμανοί.
Εδώ στην Κύπρο, να μην ξεχνάμε την αρνητική κατάληξη που είχαν οι συζητήσεις με Κατάρ και Κίνα για αντίστοιχες επενδύσεις σε Λευκωσία και Λάρνακα. Η προσέλκυση ξένων επενδυτών πρέπει να παρουσιάζει συγκριτικά πλεονεκτήματα, σοβαρότητα και αντίληψη όλων των παραμέτρων. Το CIPA είναι προς την σωστή κατεύθυνση, αλλά απαιτείται η υπευθυνότητα και από τα άλλα εμπλεκόμενα μέρη, σε θέματα ξένων επενδύσεων. Η Ισπανία και η Ελλάδα ήδη προσεγγίζουν ξένους επενδυτές με σύστημα και πρόγραμμα.