Ο Παύλος Λοϊζου και ο Χαράλαμπος Πετρίδης αναλύουν τα δεδομένα και προβλέπουν τις εξελίξεις για τον σημαντικό αυτό κλάδο της οικονομίας

Αρκετά δύσκολο (ίσως και δυσκολότερο από το 2012) προβλέπεται το 2013 για την αγορά ακινήτων, τον ευαίσθητο και σημαντικό ταυτόχρονα αυτό κλάδο της κυπριακής οικονομίας.
Το μνημόνιο που αναμένεται να υπογραφεί με τους πρόσθετους φόρους που θα επιβληθούν, η μειωμένη ρευστότητα σε συνδυασμό με τη μειωμένη παροχή χορηγήσεων στην αγορά, συνθέτουν ένα όχι ιδιαίτερα αισιόδοξο σκηνικό για τη χρονιά που μπήκε πριν από μερικές μέρες. Ο Παύλος Λοιζου και ο Χαράλαμπος Πετρίδης αναλύουν τα σημερινά δεδομένα της αγοράς και προβλέπουν τι θα συμβεί το 2013.
Όσον αφορά στο 2012, η χρονιά έκλεισε με πτώση της τάξης του 11%, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Κτηματολογίου, αφού κατατέθηκαν 6269 πωλητήρια έγγραφα έναντι 7018 το 2011. Ανά επαρχία:
Στη Λευκωσία, η μείωση ήταν 20% (2011: 1850- 2012:1478) για όλο τον χρόνο, ενώ για το Δεκέμβρη άγγιξε το 30%.
Στη Λεμεσό η μείωση ετήσια ήταν 23% (2011:2118 2012:1627) και τον Δεκέμβριο 35%.
Στην επαρχία Λάρνακας, η ετήσια μείωση περιορίστηκε στο 4% (2011:1051 2012:1006). Τον Δεκέμβριο καταγράφηκε μείωση 20%.
Στην επαρχία Αμμοχώστου, η μείωση σε ετήσια βάση σταμάτησε στο 18% (2011:714 2012: 583). Τον Δεκέμβρη η μείωση έφτασε το 27%.
Η Πάφος αποτέλεσε την εξαίρεση του κανόνα αφού κατατέθηκαν 200 πωλητήρια έγγραφα περισσότερα από πέρσι και η χρονιά έκλεισε με άνοδο 15% (2011: 1330 2012:1530). Πάντως, ο Δεκέμβρης ήταν αρνητικός με μείωση 9%.

Χειρότερες οι προβλέψεις για το 2013
Δεν νομίζω ότι θα ξαφνιάσει κανένα ότι οι προβλέψεις για το 2013 θα είναι σημαντικά χειρότερες από το 2012. Η ζήτηση θα παραμείνει σε σχετικά χαμηλά επίπεδα και οι τιμές θα μειωθούν περαιτέρω. Ταυτόχρονα αναμένονται σημαντικές διαφοροποιήσεις τόσο μεταξύ πόλεων αλλά και μεταξύ τύπων ακίνητης ιδιοκτησίας. Παράλληλα, οι αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο των ακινήτων και οι προτεινόμενες στο Μνημόνιο τροποποιήσεις, όσον αφορά στην έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας θα μεταβάλουν την θέση πολλών ιδιοκτητών και αγοραστών.
Οι προβλέψεις για Κύπρο είναι ότι το 2013 και το 2014 η οικονομία θα συρρικνωθεί και ότι η ανεργία θα ανέβει περαιτέρω. Παράλληλα, με την επιβολή των διαφόρων φόρων η αγοραστική δύναμη του κύπριου καταναλωτή και το διαθέσιμο του εισόδημα θα μειωθεί περαιτέρω. Τα παραπάνω, σε συνδυασμό με την περαιτέρω μείωση του δανεισμού, θα επιφέρουν μεγάλη πίεση στις επιχειρήσεις οδηγώντας αρκετές σε κλείσιμο ή μείωση των καταστημάτων/ παραρτημάτων τους. Κατ' επέκταση θα υπάρξει αύξηση στα διαθέσιμα εμπορικά ακίνητα, τόσο καταστήματα αλλά και γραφεία, το οποίο θα οδηγήσει στην περαιτέρω μείωση των ενοικίων.

Κατοικίες τριών ταχυτήτων
Σε σχέση με τις κατοικίες, αυτές μπορούμε να τις διαχωρίσουμε σε τρείς κατηγορίες: Κέντρα πόλεων, εξοχικά για ντόπιους, και εξοχικά για ξένους.
• Οι κατοικίες στα κέντρα πόλεων θα υποστούν την μικρότερη μείωση στις αξίες, αφού δεν υπάρχει ιδιαίτερη υπερπροσφορά και αφού οι πλείστες χρησιμοποιούνται για ιδιοκατοίκηση.
• Οι αξίες στα εξοχικά για ντόπιους, ειδικά στην περιοχή του Πρωταρά/ Αγίας Νάπας, θα μειωθούν σημαντικά αφού αρκετοί δεν θα είναι σε θέση να τα συντηρούν ή να πληρώνουν την αυξημένη φορολογία.
• Αντίθετα οι αξίες των εξοχικών για ξένους έχουν φτάσει σχεδόν στον πάτο και υπάρχει μια συνεχής ζήτηση για καλής ποιότητας μονάδες η οποία σταδιακά θα απορροφήσει την προσφορά. Σημειώνω όμως ότι υπάρχουν αρκετές μονάδες οι οποίες πιθανών να μείνουν αδιάθετες για πολλά χρόνια, καθαρά λόγω κακού σχεδιασμού, κακοτεχνιών, ή νομικών και άλλων κωλυμάτων.

Η κατάσταση ανά πόλη
Η Λευκωσία θα έχει την χειρότερη απόδοση, ακολουθούμενη από την Λεμεσό. Η μεν Λευκωσία βασίζεται κυρίως σε ντόπιους που εργάζονται στον δημόσιο και στον τραπεζικό τομέα, όπου θα υπάρξει η μεγαλύτερη μείωση στους μισθούς, ενώ η αγορά της Λεμεσού παραμένει υπερτιμημένη και είναι η τελευταία αγορά στην οποία έχει αρχίσει η διόρθωση από τις αρχές του 2012. Αντίθετα, η αγορά της Πάφου θα αρχίσει σταδιακά να ανακάμπτει, αλλά από χαμηλή βάση και με χαμηλό ρυθμό, λόγω της εξωγενής ζήτησης και της θετικής πορείας του τουρισμού.

Υπάρχει προηγούμενο
Αυτές οι διορθώσεις στις τιμές αναμένεται να ακολουθήσουν τα ίδια επίπεδα όπως σε άλλες χώρες που είχαν την ίδια πορεία με την Κύπρο, π.χ. Ιρλανδία, Πορτογαλία, Ισπανία, κτλ. Σε όλες αυτές τις χώρες, η μείωση στα οικιστικά ακίνητα κυμάνθηκε στο 40-50% (περισσότερο στις τουριστικές περιοχές) και στο 30-40% στα εμπορικά ακίνητα (περισσότερο σε ακίνητα σε δευτερεύοντες περιοχές). Για παράδειγμα, στην Ιρλανδία η μείωση στα οικιστικά ακίνητα στο Δουβλίνο είναι τις τάξης του 57% , ενώ εκτός της πρωτεύουσας η μείωση κυμαίνεται μεταξύ 60-70%. Η μείωση στην γη, ειδικά εκτός των πόλεων, είναι σημαντικά μεγαλύτερη.
Η αύξηση στην ανεργία σε συνδυασμό με την μείωση του δανεισμού θα οδηγήσουν βραχυπρόθεσμα στην μείωση των αξιών των ακινήτων αλλά και των ενοικίων. Στο μεσοδιάστημα η παράλληλη αυτή μείωση θα σταματήσει, με τις τιμές των ενοικίων να σταθεροποιούνται και αυτές των ακίνητων να συνεχίσουν να μειώνονται. Όταν η σχέση μεταξύ ενοικίου και τιμής φτάσει σε ένα σημείο όπου η επένδυση στα ακίνητα είναι πλέον συμφέρουσα σε σχέση με την κατάθεση στην τράπεζα και αφού οι τιμές θα έχουν μειωθεί σε τέτοιο επίπεδο όπου ο δανεισμός δύναται να μην είναι καν απαραίτητος, τότε θα ξεκινήσουν οι πρώτες σημαντικές επενδύσεις στα ακίνητα. Αυτό όμως δεν αναμένεται πριν το μέσο του 2014. Δεν υπάρχει κάτι το διαφορετικό ή το ιδιαίτερο σε αυτό που θα ζήσουμε στην Κύπρο. Πολύ απλά, η σχέση μεταξύ εισοδήματος και αξίας ακινήτων είχε αυξηθεί την περίοδο 2004-2008 και τώρα ζούμε μια περίοδο αναπροσαρμογής στα προηγούμενα επίπεδα.
Παύλος Λοϊζου

Μνημόνιο και αγορά ακινήτων
Είναι γεγονός ότι από το τέλος του 2008 μέχρι και σήμερα βιώνουμε την πρώτη σημαντική μείωση των τιμών των ακινήτων στη κυπριακή κτηματαγορά. Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι μετά την ένταξή μας στην Ε.Ε. το 2004, υπήρξε μια ανοδική πορεία των τιμών, με κορύφωση την μεγάλη ζήτηση και την «τρέλα» / μέθη που υπήρξε για επένδυση σε ακίνητα κυρίως κατά το 2007 και 2008. Συνεπώς, μετά από αυτή τη τρομακτική αύξηση των τιμών η αγορά διέρχεται μια σημαντική διόρθωση, και η σκέψη ότι οι τιμές στη Κύπρο δεν μειώνονται ποτέ έπαψε να ισχύει, αφού τα δεδομένα έχουν αλλάξει, και η υφιστάμενη ύφεση έχει φέρει πτώση στις τιμές ανά το παγκύπριο.
Εν μέσω όμως της αβεβαιότητας και της ύφεσης που παρατηρείται και με το Μνημόνιο να καθορίζει ουσιαστικά σημεία που αφορούν τα ακίνητα, οι επενδυτές τηρούν στάση αναμονής και αναμένουν να δουν τις εξελίξεις. Είμαι της άποψης ότι η αβεβαιότητα σκοτώνει την όποια επιχειρηματική δραστηριότητα και συνεπώς σε μια ύφεση όπου όλοι έχουν μερίδιο ευθύνης [Κράτος, χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί, επαγγελματίες, κ.λ.π.] θα πρέπει να υπάρξει και μια τελική κατάληξη, και άμεση χρηματοδότηση.

Τι θέλει η Τρόικα
Οι προτάσεις τις Τρόικας που αφορούν την κτηματαγορά έχουν ως ακολούθως:
● Επιπλέον Φορολόγηση Ακίνητης Περιουσίας [PropertyTaxation] με τουλάχιστον επιπλέον 69εκ.
●  Έκδοση Τίτλων Ιδιοκτησίας [μέχρι τέλος 2013]. Δεν πιστεύω ότι αυτό το χρονοδιάγραμμα είναι εφικτό, αλλά το θέμα των τίτλων ιδιοκτησίας θα πρέπει να επιλυθεί το συντομότερο δυνατό.
● Επίσης μέχρι το 2014 θα πρέπει να υπάρχει συγκεκριμένη μεθοδολογία σε σημερινές τιμές φορολόγησης [currentmarketvalue] ως επίσης και συγκεκριμένη μελέτη ενοποίησης όλων των φορολογιών σε ένα Φόρο [unittaxbase] που θα συμπεριλαμβάνει όλους τους Κοινοτικούς / Δημοτικούς Φόρους, Αποχετευτικά κ.λ.π. [παράγραφος 3.10]. Υλοποίηση μέχρι τις αρχές του 2015.
● Δημιουργία Εταιρείας Διαχείρισης Ακινήτων [Cyprus AssetManagementCompany], με τη δημιουργία εγκριμένου νομικού πλαισίου μέχρι το Μάιο 2013, όπου και θα μεταφερθούν όλα τα προβληματικά δάνεια (μη εξυπηρετούμενα κλπ).
● Επίσης στο τελικό κείμενο δίνονται περισσότερες λεπτομέρειες και έμφαση στη διαδικασία εκποίησης ακινήτων και διαδικασίας εκδίκασης [courtprocedure] για γρήγορη εκποίηση των ακινήτων [εντός 18 μηνών] από την ημερομηνία έγκρισης της Νέας Νομοθεσίας (δίδεται περίοδος χάριτος εφαρμογής της Νομοθεσίας μέχρι το τέλος του 2013 πλέον οι 18 μήνες).

Αναδιάρθρωση φορολογίας
Το πρώτο βήμα που θα πρέπει να αντιληφθούμε στην αγορά των ακινήτων είναι ότι θα πρέπει να υπάρξει αναδιάρθρωση του φορολογικού συστήματος. Το ζητούμενο είναι η υιοθέτηση ενός απλού φορολογικού πλαισίου το οποίο να είναι δίκαιο και εύκολα κατανοητό με αδιαμφισβήτητο τρόπο είσπραξης των φόρων.
Για να πετύχουμε αυτό το στόχο θα πρέπει και το Κράτος να αντιληφθεί ότι θα πρέπει να ανταποκρίνεται γρήγορα και επαγγελματικά χωρίς χρονοβόρες διαδικασίες και πολλαπλές φορολογίες κάτι που σκοτώνει την αγορά. Θετικά μέτρα είναι η κατάργηση των  μεταβιβαστικών δικαιωμάτων σε όλα τα καινούργια ακίνητα [μέχρι τις 31/12/2014] καθώς επίσης και η μείωση των Φ.Π.Α. σε 5% για τη μόνιμη / πρώτη κατοικία.
Πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι η κτηματαγορά αποτελεί ένα από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης όπου σήμερα διέρχεται μια πολύ δύσκολη φάση με κύριο χαρακτηριστικό την έλλειψη ρευστότητας σε χαμηλό κόστος που είναι και το ζητούμενο. Δυστυχώς εδώ που φτάσαμε δεν μπορούμε να αποφύγουμε τους δανειστές μας. Είμαι βέβαιος ότι υπάρχει μέλλον στην Κυπριακή Οικονομία και την Κτηματαγορά μας και ότι μεσομακροπρόθεσμα [περί τα 3-5 χρόνια] θα βιώσουμε ξανά ευφορία στην κτηματαγορά. Καταλύτης στο πιο πάνω θα είναι φυσικά η ορθή διαχείριση του φυσικού αερίου όπου δίνει μακροπρόθεσμα τη λύση στη δανειστική μας σύμβαση. Η Κύπρος πάντοτε θα είναι ένας στρατηγικός και ελκυστικός προορισμός για τους ξένους επενδυτές φτάνει να διαχειριζόμαστε επαγγελματικά και ορθολογιστικά τις προκλήσεις που έχουμε να αντιμετωπίσουμε.
Χαράλαμπος Πετρίδης