Δύο είναι οι κύριες συνισταμένες που θα καθορίσουν το ύψος των κεφαλαίων που θα κρίνει η Pimco ότι χρειάζονται οι κυπριακές τράπεζες. Η πρώτη αφορά την πρόβλεψη της για το που θα κυμανθούν οι αξίες των ακινήτων τα επόμενα χρόνια και η δεύτερη τον ρυθμό ανάπτυξης των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Σε σχέση με τις αξίες των ακινήτων, η Pimco ήδη ζήτησε βοήθεια από εταιρείες εκτίμησης γης οι οποίες θα συγκεντρώσουν στοιχεία για την πορεία των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Οι τιμές, θα εφαρμοστούν σε συγκεκριμένη φόρμουλα που χρησιμοποιεί ο οίκος για να διαφανεί που θα κινηθούν οι τιμές τα επόμενα χρόνια.

Πάντως, είναι χαρακτηριστικό πως στο κλιμάκιο του αμερικανικού οίκου υπάρχουν άτομα με εξειδικευμένες γνώσεις στον τομέα των ακινήτων και μάλιστα κατά είδος ακινήτου πχ, οικιστικά, εμπορικά κτλ κτλ.

Την περασμένη εβδομάδα ανακοινώθηκε στην Ισπανία, που είναι μερικά βήματα μπροστά από εμάς, ότι το "κούρεμα" στις αξίες θα είναι κατά μέσο όρο 54% στις νέες κατοικίες, 48% στις ‘μεταχειρισμένες’ κατοικίες, και 86% στην γη.

Με αυτά τα δεδομένα, γίνεται αντιληπτό γιατί το τελευταίο διάστημα οι τράπεζες επιδίδονται σε αγώνα επανεκτίμησης των ακινήτων τους. 

Από εκεί και πέρα, το ποσοστό που θα προκύψει, θα συνδυαστεί με τον υπολογισμό για τον ρυθμό ανάπτυξης των μη εξυπηρετούμενων δανείων τα επόμενα χρόνια.

Μη εξυπηρετούμενο δεν σημαίνει και πρόβλεψη

Πολύς λόγος γίνεται το τελευταίο διάστημα για τον τρόπο υπολογισμού των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Αυτό που θα καθορίσει όμως, τις ανάγκες σε κεφάλαια δεν είναι τόσο το ύψος των μη εξυπηρετούμενων δανείων αλλά οι προβλέψεις που θα γίνουν.

Ουσιαστικά, η τράπεζα θα πρέπει να κάνει πρόβλεψη για τη διαφορά του μη εξυπηρετούμενου δανείου με την νέα αξία της εγγύησης που έχει. Για παράδειγμα, αν για ένα μη εξυπηρετούμενο δάνειο των 100χιλ. δεν γινόταν πρόβλεψη μέχρι τώρα επειδή υπήρχε υποθήκη 110χιλ., αν η Pimco κρίνει πως η αξία αυτού του ακινήτου είναι ή θα είναι 80χιλ. τότε η τράπεζα πρέπει να κάνει πρόβλεψη 20χιλ. ευρώ.

Δεν πρόκειται να γίνεται πρόβλεψη για ολόκληρο το ποσό του δανείου όπως λανθασμένα έγινε αντιληπτό.  Ακόμα κι έτσι όμως, τα επιπλέον ποσά που θα προκύψουν, φαντάζουν τεράστια.

Ιδιαίτερα κατατοπιστικός είναι ένας υπολογισμός που έκανε πρόσφατα η Leaf Research ο οποίος αφορά δάνεια για οικιστικά ακίνητα από τις αρχές του 2008 μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2012.

Σύμφωνα με την έρευνα λοιπόν, αν οι τιμές των οικιστικών ακινήτων μειωθούν κατά 5% από τις τιμές του δεύτερου εξαμήνου του 2012, η αξία των ακινήτων θα παραμένει ψηλότερη από το ποσό του δανείου. Αν οι τιμές μειωθούν κατά 10% τότε θα υπάρχει ένα κενό μεταξύ αξίας και δανείων θα είναι της τάξης των 69εκ. ευρώ. Αν οι τιμές μειωθούν κατά 15% τότε το κενό αυξάνεται στα 353εκ. ευρώ, αν μειωθούν κατά 20% το κενό πάει στα 803εκ. ευρώ και αν μειωθούν κατά 25% το κενό εκτινάσσεται στο 1.3δις.

Υπενθυμίζουμε πως αυτό το ποσό αφορά μόνο δάνεια από το 2008 και μετά και δεν περιλαμβάνει εμπορικά, καταναλωτικά και άλλα δάνεια.