Ας εξηγήσουμε πρώτα το τι είναι ο ρόλος του εκτιμητή ακινήτων. Η εκτίμηση ακινήτων είναι μία υπηρεσία που συνήθως χρησιμοποιούν ιδιώτες, εταιρείες, και τράπεζες για να εκτιμήσουν ένα περιουσιακό στοιχείο με στόχο την μετέπειτα πώληση, δανειοδότηση ή και υποθήκη του.
Η χρησιμότητα αυτής της υπηρεσίας φαίνεται και με το εξής παράδειγμα: Έχω ένα ακίνητο και επιθυμώ να το βγάλω στην αγορά για πώληση ή ενοικίαση. Δεν γνωρίζω όμως την αξία του και μπορεί να το πουλήσω ή ενοικιάσω πιο κάτω από ότι θα μπορούσα. Μπορεί να συμβεί και το αντίθετο, να ορίσω δηλαδή μία ψηλή τιμή η οποία θα ‘φρενάρει’ την προώθησή/ πώληση του στην αγορά. Το καλύτερο είναι να απευθυνθώ σε έναν εγκεκριμένο εκτιμητή ακινήτων, ο οποίος αφού εξετάσει το ακίνητο, θα μου πιστοποιήσει την αξία αυτού που μου ανήκει. Στην Κύπρο ένας εγκεκριμένος εκτιμητής πρέπει να είναι μέλος σχετικού κλάδου του ΕΤΕΚ, και αρκετοί είναι μέλη και του παγκόσμιου συνδέσμου επαγγελματιών ακινήτων RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Όσον αφορά στην εκτίμηση του ακινήτου, τις πλείστες φορές ο εκτιμητής έχει να εκτιμήσει την Αγοραία Αξία (Market Value) του ακινήτου. Η Αγοραία Αξία ορίζεται ως «το ποσό το οποίο θα μπορούσε να πουληθεί ένα ακίνητο κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, με την προϋπόθεση ότι συναλλάσσονται καλά πληροφορημένοι αλλά μη επειγόμενοι πωλητές και αγοραστές».
Ο εκτιμητής μπορεί να χρησιμοποιήσει σειρά από μεθόδους για να εκτιμήσει την Αγοραία Αξία του ακινήτου, αλλά με κάποιο τρόπο (άμεσα ή έμμεσα) πρέπει να βασίσει τους υπολογισμούς του σε συγκριτικές πωλήσεις. Οι συγκριτικές πωλήσεις είναι ολοκληρωμένες συναλλαγές οι οποίες είναι συγκρίσιμες με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Πως όμως θα εκτιμήσει ένα ακίνητο για το οποίο δεν υπάρχουν ολοκληρωμένες συναλλαγές, κυρίως λόγω της οικονομικής κρίσης?
Οι κανονισμοί και οδηγίες από το RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) είναι πάρα πολύ ξεκάθαροι όσον αφορά στις εκτιμήσεις ακινήτων όταν υπάρχει έλλειψη συγκριτικών στοιχείων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο εκτιμητής μπορεί να επιλέξει μια σειρά από μεθόδους, φτάνει να μπορεί να δικαιολογήσει την επιλογή τους και τις παραμέτρους τις οποίες επέλεξε να θέσει, π.χ. αν δεν υπάρχουν πωλήσεις χωραφιών σε μια περιοχή αλλά υπάρχουν οικοπέδων, τότε ο εκτιμητής μπορεί να χρησιμοποιήσει την ‘Μέθοδο Αξιοποίησης’ (Residual Approach) όπου να υπολογίσει την αξία του χωραφιού υπολογίζοντας το εισόδημα από την πώληση οικοπέδων και αφαιρώντας το σχετικό κόστος διαχωρισμού, κέρδος επενδυτή, κτλ.
Οι οδηγίες του RICS όμως προχωρούν ένα στάδιο παρακάτω και προτρέπουν τους εκτιμητές να μην χρησιμοποιούν αξίες/τιμές οι οποίες δεν είναι χρονικά συγκρίσιμες, π.χ. αν σε μια περιοχή δεν έχουν ολοκληρωθεί πράξεις εδώ και δύο χρόνια ο εκτιμητής δεν μπορεί απλά να θεωρήσει ότι οι αξίες έχουν μείνει οι ίδιες λόγω αυτού. Το RICS έχει στείλει σχετική καθοδηγητική οδηγία στα μέλη του όπου τους προτρέπει να κάνουν τις αναγκαίες βαθμονομήσεις στις τιμές ώστε να αντικατοπτρίζουν την σημερινή αστάθεια στο παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα και στο ότι μπορεί να είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί μια πώληση ακινήτων σε βραχυπρόθεσμο χρονικό πλαίσιο.
Τι σημαίνει αυτό όμως για τους εκτιμητές και για τους πελάτες τους – ιδιώτες, εταιρείες, και τράπεζες; Πολύ απλά ότι σε περιπτώσεις όπου υπάρχει έλλειψη συγκρίσιμων συναλλαγών, ο εκτιμητής πρέπει να είναι σε θέση να προσεγγίσει ένα ακίνητο με σειρά από μεθόδους και όχι να βασιστεί πάνω σε πιο παλιές αξίες/τιμές. Επίσης, πιο πολύπλοκα ακίνητα, π.χ. ξενοδοχεία, κλινικές, φωτοβολταΐκά, κτλ, θα χρειαστούν ειδικευμένη ανάλυση και επισήμανση των δυσκολιών διάθεσης τους ή οποιονδήποτε κινδύνων που διαφαίνονται στην αγορά στην οποίο δραστηριοποιούνται.
Η ανάγκη για μια πιο ολοκληρωμένη και επιστημονικά αποδεκτή αξιολόγηση των ακινήτων είναι αναγκαία. Αναγκαία τόσο για τους ιδιώτες και για τις εταιρείες να αντιληφθούν που βρίσκονται οι τιμές των ακινήτων τους, αλλά και για τις τράπεζες ώστε να προχωρήσουν σε αναδιάρθρωση ή διαγραφή των δανείων τους.

 

Η Leaf Research (www.leafresearch.com)  πραγματοποιεί έρευνες αγοράς ακινήτων και μελέτες βιωσιμότητας για αναπτυξιακά έργα, και για ακίνητα τα οποία ανήκουν στους κλάδους του τουρισμού και αναψυχής, της υγείας και ευεξίας, της εκπαίδευσης, καθώς και για ακίνητα που σχετίζονται με Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας.