• Πώς οι φορολογίες κάνουν τις αγοραπωλησίες ασύμφορες, με αποτέλεσμα να καθίσταται αδύνατη η αλλαγή ακινήτου με ένα άλλο ίδιας αξίας
Η άνοδος των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει σε αλματώδη αύξηση της φορολογίας στον κλάδο, σύμφωνα και με μελέτη την οποία ετοίμασαν οι εταιρείες Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες και Worldserve Business Services και παρουσίασε η Business Weekly. Η αύξηση στη φορολογία αφορά τόσο τις πράξεις που σχετίζονται με την πώληση ακινήτου - δηλαδή το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών - όσο και με την αγορά, δηλαδή, τα μεταβιβαστικά τέλη.
ΑΥΞΗΣΕΙΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΙ ΦΟΡΩΝ
Μεταξύ άλλων, στη μελέτη επισημαίνεται ότι κατά τη διάρκεια της υπό εξέταση περιόδου 1998 - 2008, παρατηρείται μια αύξηση στις τιμές των κατοικιών κατά 125%, δηλαδή, γύρω στο 8,5% ανά έτος. Ως αποτέλεσμα της αύξησης αυτής αυξάνονται δραματικά τόσο ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών όσο και τα μεταβιβαστικά τέλη.
Ειδικότερα, επισημαίνεται ότι από το 2002 ως το 2009 ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών για πώληση γης αυξάνεται κατά 2,019% και τα μεταβιβαστικά τέλη για αγορά κατά 379%. Όπως γίνεται αντιληπτό, αυτό συμβαίνει καθώς οι τιμές των ακινήτων, μια δεκαετία πριν, ήταν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με σήμερα. Επομένως, κάποιος ο οποίος είχε στην κατοχή του ένα ακίνητο πριν από 10 χρόνια και θέλει σήμερα να το πουλήσει, θα κληθεί να πληρώσει ένα σεβαστό ποσό, ως φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Αντίθετα κάποιος, ο οποίος αγόρασε το ακίνητο του πέρσι ή δυο χρόνια πριν, δεν θα καταβάλει μεγάλο ποσό ως φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, καθότι ήδη οι τιμές των ακινήτων βρίσκονταν σε πολύ ψηλά επίπεδα. Επομένως, το κέρδος που ενδεχομένως θα αποκομίσει από τυχόν πώληση του ακινήτου είναι μικρό ή ακόμα και μηδενικό.
ΠΩΣ ΖΗΜΙΩΝΕΙ Ο ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ
Το πρόβλημα που προκύπτει με τις ψηλές φορολογίες, είναι ότι αποτελούν τροχοπέδη για την αντικατάσταση των ακινήτων. Δηλαδή, εάν κάποιος έχει ένα ακίνητο της τάξης των 300.000 ευρώ και πρέπει να το πουλήσει για να αγοράσει ένα άλλο της ίδιας αξίας - ενδεχομένως σε άλλη πόλη - θα πρέπει να καταβάλει και ένα επιπλέον ποσό ως φορολογία. Όταν το πουλήσει, δηλαδή, θα πληρώσει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και όταν θα αγοράσει άλλο, θα καταβάλει και μεταβιβαστικά τέλη. Άρα, τα €300.000 που εξασφάλισε πουλώντας το ακίνητο, δεν αρκούν για να αγοράσει ένα άλλο ίδιας αξίας. Αυτό, σύμφωνα με την έρευνα, έχει ως αποτέλεσμα την κατακράτηση της γης και των κατοικιών και την αύξηση του κινήτρου για φοροδιαφυγή στις συναλλαγές ακινήτων.
ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΣ ΚΥΚΛΟΣ
Σκοπός της μελέτης είναι η αξιολόγηση της φορολογίας για την πρώτη ιδιόκτητη κατοικία. Εξετάζει το φορολογικό κύκλο από το κόστος αγοράς ενός οικοπέδου και την κατασκευή μιας μέσης ποιότητας και μεγέθους κατοικίας, μέχρι και τη διάθεσή της.
Συγκεκριμένα, η μελέτη εξετάζει τους άμεσους φόρους στους οποίους υπόκειται ο κάθε ένας και παράλληλα τους διάφορους παρεπόμενους φόρους, που προκύπτουν από αυτή την διαδικασία.
Στόχος είναι η σφαιρική ανάλυση της φορολογίας των ακινήτων και η περαιτέρω κατανόηση των επιπτώσεων των διαφόρων προτάσεων ή αλλαγών, οι οποίες δύναται να γίνουν στο υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς.
ΤΟ ΠΡΟΦΙΛ ΤΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ
Για να απομονωθεί η επίδραση των ξένων αγοραστών στις τιμές της γης, η έρευνα έχει περιοριστεί στη Λευκωσία, σε μια περιοχή που κατοικούν σχεδόν αποκλειστικά Κύπριοι.
Η περιοχή που έχει επιλεγεί είναι αυτή του Αρχαγγέλου (Φύλλο/Σχέδιο 21/60E2 και 30/04E1), στο νοτιοδυτικό μέρος της πρωτεύουσας, στην οποία χωρίζονται οικόπεδα για πάνω από 10 χρόνια.
Χρησιμοποιώντας πράξεις του κτηματολογίου της περιόδου 1998-2008 έχει υπολογιστεί η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) για οικόπεδα και κατ’ επέκταση η μέση τιμή για μισό οικόπεδο - δηλαδή περί τα 260 τ.μ. - μιας και η πλειονότητα των κατοικιών στην εν λόγω περιοχή είναι ημιεφαπτόμενες.
Με βάση τα πιο πάνω, εξετάζονται το ποσό και η κατηγορία της φορολογίας που αναλογεί σε κάποιο, ο οποίος από το 1998 ως το 2009 αγόρασε μισό οικόπεδο περί τα 260τ.μ., έκτισε ένα μέσης ποιότητας σπίτι περί τα 250τ.μ. και το πούλησε.
Για σκοπούς σύγκρισης των φόρων που προκύπτουν από την πώληση της κατοικίας, έχει υιοθετηθεί το σενάριο ότι όλες οι κατοικίες, ανεξάρτητα με το πότε αγοράστηκε η γη ή κατασκευάστηκαν, διατίθενται στην ίδια τιμή και τον ίδιο χρόνο (2014) προς €518.000.
ΣΤΑΔΙΑΚΗ ΑΥΞΗΣΗ ΚΟΣΤΟΥΣ
Η αύξηση στο κόστος μιας ιδιόκτητης κατοικίας, κατά την τελευταία δεκαετία, χωρίζεται σε τρία στάδια.
1. Την περίοδο 1998 - 1999 οι τιμές παρέμειναν σχετικά σταθερές - περί τα €185.000 και με μια αύξηση 10% που τα ανέβασε στις €205.000 - με την άνοδο του χρηματιστηρίου το 1999 - 2000.
2. Μετά την πτώση των τιμών των μετοχών, την περίοδο 2000 - 2002, το κόστος μιας ιδιόκτητης κατοικίας έμεινε σχετικά σταθερό, ενώ την περίοδο 2003 - 2005 παρατηρείται ένα πρώτο άλμα, με τις τιμές να κυμαίνονται πια στις €250.000. Αυτή η αύξηση μπορεί να αποδοθεί, κυρίως, στην ενταξιακή πορεία της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση και στη φορολογική αμνηστία.
3. Λόγω της φιλελευθεροποίησης στις χρηματοδοτήσεις από χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς, των χαμηλών επιτοκίων και της έξαρσης στις επενδύσεις σε γη, παρατηρείται μια σημαντική αύξηση στο ολικό κόστος από €285.000 το 2005 σε €406.000 το 2008, δηλαδή κατά 42%! Αντίθετα το 2009, κυρίως λόγω της οικονομικής κρίσης, οι τιμές της γης παρέμειναν σταθερές με μειωτική τάση. Συνοπτικά, κατά τη διάρκεια της δεκαετίας παρατηρείται μια αύξηση στις τιμές των κατοικιών κατά 125%, δηλαδή περί τα 8,5% ανά έτος.
ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Αγορά οικοπέδου
Η φορολογία επί της αγοράς της γης χωρίζεται σε δύο μέρη: Στο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί της τιμής πώλησης του ακινήτου που πληρώνει ο πωλητής της γης και στα μεταβιβαστικά που πληρώνει ο αγοραστής. Μετά το 2002 ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών αυξάνεται, με την πάροδο του χρόνου, παράλληλα με την αύξηση των τιμών της γης. Γενικά, από το 2002 ως το 2009 ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών αυξάνεται κατά 2,019% και τα μεταβιβαστικά τέλη κατά 379%.
Κατασκευή κατοικίας
Η κατασκευή της κατοικίας έχει ως αποτέλεσμα τόσο την παρεπόμενη όσο και την άμεση φορολογία. Η παρεπόμενη φορολογία σχετίζεται με τον εταιρικό φόρο επί του κέρδους που πρέπει να πληρώσουν ο κατασκευαστής - εργολάβος της κατοικίας καθώς και οι διάφοροι σύμβουλοι.
Παράλληλα, υπάρχουν οι εισφορές που σχετίζονται με τις κοινωνικές ασφαλίσεις και το φόρο εισοδήματος των υπαλλήλων σε αυτές τις εταιρείες. Η αύξηση σε αυτή την παρεπόμενη φορολογία συμβαδίζει με την αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος, μιας και αποτελεί ποσοστό επί του κόστους.
Οι εισφορές κοινωνικών ασφαλίσεων μπορεί να μην είναι είδος φορολογίας, εντούτοις αντιπροσωπεύουν έμμεσα μέρος του κόστους κατασκευής.
Διάθεση κατοικίας
Η φορολογία στην οποία γίνονται αξιοσημείωτες αλλαγές με την πάροδο του χρόνου, είναι αυτή που προκύπτει από τη διάθεση του ακινήτου - κατοικίας.
Στην πώληση, ο μεν πωλητής υπόκειται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί της τιμής πώλησης του ακινήτου - μετά που θα αφαιρεθεί το αναπροσαρμοσμένο κόστος (γη και κατασκευαστικό) βάσει πληθωρισμού - και ο αγοραστής πληρώνει τα μεταβιβαστικά επί της τιμής διάθεσης.
Με την πάροδο του χρόνου, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί της τιμής διάθεσης της κατοικίας μειώνεται. Αυτό είναι αποτέλεσμα του αυξημένου κόστους αγοράς της γης, ειδικά μετά το 2002, και του αυξημένου κόστους κατοικίας γενικότερα. Άρα, όσο πιο παλιά αγοράστηκε η γη και κτίστηκε η κατοικία τόσο πιο αυξημένος είναι και ο κεφαλαιουχικός φόρος.
Συνολική φορολογία
Για κατοικίες των οποίων η γη αγοράστηκε την περίοδο 1998 - 2000, η ολική άμεση φορολογία κυμαίνεται στις €85.000. Με τη σταδιακή αύξηση της τιμής της γης, ειδικά μετά το 2002, ο κεφαλαιουχικός φόρος από την πώληση της γης αυξάνεται, ενώ παράλληλα μειώνεται ο κεφαλαιουχικός φόρος από την πώληση της κατοικίας, κυρίως λόγω του αυξημένου κόστους της γης.
Η αύξηση στην τιμή της γης κατά 48% από το 2004 στο 2009, έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση στα μεταβιβαστικά τέλη της γης κατά 156% και στο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί της τιμής πώλησης της γης κατά 178%.
Συνολικά, για κατοικίες που η γη αγοράστηκε από το 2004 ως το 2009, η άμεση φορολογία αυξάνεται κατά 11% από τις €83.000 στις €92.000 και η παρεπόμενη φορολογία κατά 19% από τις €13.600 στις €16.200.
«Δραματικά» συμπεράσματα
Τα αποτελέσματα της μελέτης συνοψίζονται στα εξής:
1. Η δραματική αύξηση στο κόστος της γης, ειδικά κατά την περίοδο 2004 - 2008, έχει οδηγήσει σε μείωση του κεφαλαιουχικού φόρου από την πώληση κατοικίας, για όσες κατοικίες ή γη αγοράστηκε πιο πρόσφατα. Παράλληλα, έχει οδηγήσει σε αύξηση του κεφαλαιουχικού φόρου από την πώληση γης, η οποία φαίνεται να αντισταθμίζει την παραπάνω μείωση.
2. Οι υφιστάμενες φορολογικές κλίμακες και οι διάφορες φοροαπαλλαγές προϋπήρχαν της αύξησης των τιμών της γης και των κατοικιών και επομένως σήμερα επηρεάζουν ένα πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού - ακινήτων από ό,τι σκόπευαν αρχικά. Το αποτέλεσμα είναι ότι άτομα τα οποία είχαν τη γη ή έκτισαν την κατοικία πιο παλιά, πληρώνουν ένα μεγαλύτερο ποσό σε φόρο αντί αυτού που ήταν η πρόθεση του φοροθέτη.
3. Αν και η πρόθεση του φοροθέτη δεν μπορεί να είναι γνωστή, αυτή διαφαίνεται μέσω ανάλυσης της βάσης της φορολογίας κεφαλαιουχικών κερδών. Το μέσο κόστος μιας κατοικίας, όπως αυτή έχει περιγραφεί προηγουμένως, θα ήταν €52.250 σε τιμές του 1980. Η μέγιστη φοροαπαλλαγή που δικαιούται κάποιος από την πώληση της πρώτης του κατοικίας, μετά την αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό, είναι €85.430. Άρα, είναι λογικό να υποθέσουμε ότι η πρόθεση του φοροθέτη ήταν να εξαιρέσει σε μεγάλο βαθμό, αν όχι εξολοκλήρου από φορολογία, τα οποιαδήποτε κέρδη που προκύπτουν από την πώληση της πρώτης κατοικίας.
4. Το αποτέλεσμα της διατήρησης των ιδίων φορολογικών κλιμάκων και φοροαπαλλαγών σε ένα οικονομικό περιβάλλον, όπου η τιμή της γης και της κατοικίας αυξάνονταν σε γοργούς ρυθμούς, είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση των εισοδημάτων της κυβέρνησης σε πολύ ψηλά επίπεδα, λόγω του κεφαλαιουχικού κέρδους. Ωστόσο, η διατήρηση αυτού του καθεστώτος είχε και έχει ως αποτέλεσμα την κατακράτηση της γης και των κατοικιών και την αύξηση του κινήτρου για φοροδιαφυγή στις συναλλαγές ακινήτων.
5. Η φοροαπαλλαγή για την πώληση πρώτης κατοικίας εκτιμάται ότι θα πρέπει να αναθεωρηθεί άμεσα, αφού το αποτέλεσμα των σημερινών δεδομένων οδηγεί στην έλλειψη διάθεσης ακινήτων και στη δυσκολία αγοράς της νέας κατοικίας μετά την πώληση (αντικατάσταση), λόγω της αποκοπής σημαντικού μέρος του ποσού για το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι σε άλλες χώρες με παρόμοια φορολογικά συστήματα, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ιρλανδία, η πώληση πρώτης κατοικίας δεν υπόκειται σε κεφαλαιουχικό φόρο με βάση κάποια κριτήρια.
6. Το κεφαλαιουχικό κέρδος ίσως να πρέπει να φορολογείται χρησιμοποιώντας φορολογικές κλίμακες, ώστε να φορολογούνται κλιμακωτά τα υπερκέρδη, όπως με το φόρο εισοδήματος. Η υπεραξία στα ακίνητα είναι αποτέλεσμα της οικονομικής δραστηριότητας των τελευταίων ειδικά χρόνων, κάτι που δεν φαίνεται να αντικατοπτρίζεται από την αναπροσαρμογή των τιμών του 1980 με βάση τις τιμές πληθωρισμού του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων και άρα οδηγεί σε μεγαλύτερη φορολογία όσων είχαν ακίνητα από παλιά.
7. Σε σχέση με την κυβερνητική πολιτική και την αναδιάρθρωση του φορολογικού συστήματος, φαίνεται ότι το πλέον στοχευόμενο φορολογικό μέτρο, για να βοηθήσει στην αναζωογόνηση της αγοράς ακινήτων, θα ήταν ίσως η μείωση των μεταβιβαστικών τελών επί της τιμής πώλησης της κατοικίας, που αποτελεί το 41% της συνολικής φορολογίας. Σημειώνεται ότι η μείωση σε αυτή την επί μέρους φορολογία, πιθανώς να αντισταθμιζόταν από αύξηση στον αριθμό των μεταβιβάσεων ακίνητης περιουσίας.
8. Σημειώνεται, επίσης, ότι η συγκεκριμένη μελέτη επικεντρώνεται στην πρώτη κατοικία, η οποία είναι στην κυριότητα του ιδιοκτήτη για την ελάχιστη νενομισμένη περίοδο, ώστε ο αγοραστής - ιδιοκτήτης να δικαιούται τις μέγιστες φοροαπαλλαγές. Άρα, είναι λογικό να σημειωθεί ότι τα προβλήματα με τη φορολόγηση των ακινήτων είναι πολύ περισσότερα, εάν αναλογιστεί κάποιος ότι ένας σημαντικός αριθμός Κυπρίων έχει περισσότερες από μία κατοικίες ή ότι έχει προβεί σε προηγούμενες πωλήσεις ακίνητης περιουσίας και έχει ήδη χρησιμοποιήσει τις φοροαπαλλαγές που δικαιούται.
ΟΙ ΜΕΛΕΤΗΤΕΣ
ΑΝΤΩΝΗΣ ΛΟΪΖΟΥ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ
Η εταιρεία Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες είναι από τους μεγαλύτερους οίκους εγκεκριμένων εκτιμητών (chartered surveyors), εγγεγραμμένων κτηματομεσιτών και συμβούλων ακινήτων στην Ανατολική Μεσόγειο. Η εταιρεία ιδρύθηκε το 1980. Εργοδοτεί 65 επαγγελματίες σε 8 γραφεία, που βρίσκονται σε Κύπρο, Ρουμανία και Ρωσία. Οι βασικές υπηρεσίες που προσφέρει είναι: Εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας, κτηματομεσιτικά, διαχείριση έργων ανάπτυξης και διεξαγωγή μελετών ανάπτυξης.
WORLDSERVE BUSINESS SERVICES
Η Worldserve Business Services Ltd είναι εταιρεία παροχής λογιστικών και φορολογικών υπηρεσιών, που ιδρύθηκε για να εξυπηρετεί κυπριακές εταιρείες, οι οποίες δραστηριοποιούνται τόσο στη Κύπρο όσο και στο εξωτερικό. Οι βασικές υπηρεσίες της είναι: Εγγραφή και διαχείριση εταιρειών, λογιστικά, φορολογικοί σχεδιασμοί, φορολογική συμμόρφωση και συμβουλευτικές υπηρεσίες.
