Σημερινή

Πέμπτη, 13/12/2018
RSS

Θετική πορεία εν μέσω κινδύνων στα ακίνητα

| Εκτύπωση | 05 Αύγουστος 2018, 18:00 | Του Τάσου Γιασεμίδη

ΠΑΡΑ ΤΗ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΤΟΥ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ, ΠΟΛΛΕΣ ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ ΤΟΥ ΤΟΜΕΑ ΕΧΟΥΝ ΥΨΗΛΑ ΠΟΣΟΣΤΑ ΔΑΝΕΙΣΜΟΥ ΚΑΙ Η ΜΕΙΩΣΗ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΒΡΑΔΕΙΣ ΡΥΘΜΟΥΣ

Σημαντικό παράγοντα για την πορεία της κυπριακής οικονομία και του τραπεζικού συστήματος αποτελεί η πορεία του τομέα των ακινήτων και των κατασκευών. Από τη μια, είναι ένας από τους παραδοσιακούς τομείς της οικονομίας που όταν βρίσκεται σε ανοδική πορεία συνεισφέρει θετικά στο ΑΕΠ της χώρας (π.χ. αύξηση της απασχόλησης, έσοδα από τέλη και φορολογίες), από την άλλη είναι ο τομέας που όντας υπερχρεωμένος (σε αυτό συνέβαλε και το τραπεζικό σύστημα το ίδιο) οδήγησε στην καταγραφή πολλών επισφαλειών για τον χρηματοπιστωτικό τομέα.

Τα τελευταία χρόνια η πορεία που καταγράφεται είναι θετική, τροφοδοτούμενη από τα κίνητρα που παραχωρήθηκαν προς ξένους αγοραστές, τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος και την ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης.

Τα στατιστικά στοιχεία

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που ανακοίνωσε το Τμήμα Κτηματολογίου, την περίοδο Ιανουαρίου - Ιουλίου 2018 η αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν διαμορφώθηκε στο 23%, με τον αριθμό τους να φθάνει τα 5.366 σε σχέση με 4.349 την αντίστοιχη περίοδο του 2017. Η αύξηση αυτή προστίθεται στον ήδη αυξημένο αριθμό του 2017.

Την ίδια στιγμή η Στατιστική Υπηρεσία με ανακοίνωσή της επισημαίνει ότι ο αριθμός των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν από τις δημοτικές Αρχές και τις επαρχιακές διοικήσεις κατά τον Μάιο 2018 ανήλθε στις 612. Η συνολική αξία των αδειών αυτών έφθασε τα €138,1 εκατομμύρια και το συνολικό εμβαδόν τις 142 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Με τις άδειες αυτές προβλέπεται να ανεγερθούν 541 οικιστικές μονάδες. Κατά την περίοδο Ιανουαρίου - Μαΐου 2018 εκδόθηκαν 2.596 άδειες οικοδομής σε σύγκριση με 2.368 την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Η συνολική αξία των αδειών αυτών αυξήθηκε κατά 27,4% και το συνολικό εμβαδόν κατά 25,6%. Ο αριθμός των οικιστικών μονάδων παρουσίασε αύξηση της τάξης του 23,5%.

Σημειώνεται ότι οι άδειες οικοδομής συνιστούν σημαντική ένδειξη για τη μελλοντική δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα. Μια σημαντική παρατήρηση που αφορά τα πιο πάνω στατιστικά είναι το γεγονός ότι, ενώ η αύξηση στον αριθμό των αδειών που εκδόθηκαν είναι 9,5%, η αύξηση στις αξίες και το εμβαδόν είναι πέραν του 20%. Αυτό καταδεικνύει την ενισχυμένη ζήτηση σε μεγαλύτερες οικιστικές μονάδες, κάτι που ίσως να συνδέεται με τη ζήτηση από ξένους αγοραστές που επιθυμούν να αποκτήσουν την κυπριακή υπηκοότητα.

Μεγάλο μέρος των άμεσων και έμμεσων φόρων προέρχεται από τον τομέα, χαρακτηριστική είναι η αύξηση στα έσοδα από τον ΦΠΑ λόγω της αύξησης των πωλήσεων νέων ακινήτων, ενώ ενίσχυση του τομέα οδηγεί σε μείωση της ανεργίας και αύξηση των εισφορών στο Ταμείο Κοινωνικών Ασφαλίσεων.

Το χρηματοπιστωτικό σύστημα

Έχει ειπωθεί πολλές φορές ότι η πορεία της αγοράς των ακινήτων επηρεάζει την αξία των εξασφαλίσεων όσον αφορά τις πιστωτικές χορηγήσεις και κατ’ επέκτασιν τις επισφάλειες και τα κεφάλαια των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που αντιμετωπίζει η κυπριακή οικονομία είναι το ύψος των μη εξυπηρετούμενων δανείων, με την αγορά να αναμένει τις επιδράσεις από την πρακτική εφαρμογή του νέου πλαισίου διαχείρισης των ΜΕΔ που ψηφίστηκε αλλά και τη δημιουργία του φορέα διαχείρισης. Επιπλέον αναμένεται με ενδιαφέρον και ο τρόπος που θα γίνει η διαχείριση των δανείων που θα αγοραστούν από συγκεκριμένους αδειοδοτημένους οργανισμούς.
Μαζικές εκποιήσεις δεν αναμένονται, εφόσον κάτι τέτοιο όπως γίνεται κατανοητό θα επηρεάσει σημαντικά την αξία των υποθηκών και τις επισφάλειες, με αρνητικό τρόπο, όμως οι πιέσεις προς τους δανειολήπτες αναμένεται να ενταθούν (καθώς και ο αριθμός των εκποιήσεων).

Μια από τις τροποποιήσεις που δυνατόν να ενισχύσουν τις αγοραπωλησίες ακινήτων είναι η απαλλαγή από φόρους και τέλη των πωλήσεων των οποίων το αντίτιμο χρησιμοποιείται για αποπληρωμή μη εξυπηρετούμενων δανείων. Στον ορισμό της αναδιάρθρωσης συμπεριλαμβάνεται πλέον και η διάθεση / μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς και η μεταβίβαση δικαιωμάτων δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου κατατεθειμένου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που πραγματοποιείται προς δανειστή και/ή προς μη «συνδεδεμένο πρόσωπο» (προηγουμένως αφορούσε μόνο τον δανειστή), κάτι που σημαίνει ότι η απαλλαγή από φόρους και τέλη εφαρμόζεται και στις περιπτώσεις που το ενυπόθηκο ακίνητο πωλείται σε τρίτο μέρος προς αποπληρωμή χρέους. Σημειώνεται όμως ότι η συγκεκριμένη τροποποίηση αφορά μη εξυπηρετούμενα δάνεια κατά ή πριν την 31η Δεκεμβρίου 2015, όπως ο όρος αυτός ερμηνεύεται από την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών.

Την ίδια στιγμή η ανάκαμψη στη χορήγηση δανείων και κυρίως στεγαστικών δανείων ενισχύει την κτηματαγορά. Φυσικά τα κριτήρια χορήγησης είναι πλέον αυστηρότερα, όμως το χαμηλό επιτοκιακό περιβάλλον ενισχύει τη ζήτηση.

Η βελτίωση και οι εστίες κινδύνου

Τα θετικά στοιχεία που καταγράφει η κτηματαγορά είναι αποτέλεσμα της βελτίωσης του οικονομικού και επενδυτικού κλίματος, των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί, της ανάκαμψης του δανεισμού από τα τραπεζικά ιδρύματα για στεγαστικούς σκοπούς, όπως αποτυπώνεται και από τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας, και της δευτερογενούς αγοράς ακινήτων. Σημειώνεται ότι η αδειοδότηση και η κατασκευή συγκεκριμένων μεγάλων αναπτύξεων σε συγκεκριμένες επαρχίες οδηγεί και στην αύξηση των πωλητηρίων εγγράφων, όπως καταγράφεται στα στατιστικά ανά επαρχία.

Σημαντικός παράγοντας ενίσχυσης της ζήτησης όσον αφορά τα ακίνητα είναι και το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων. Είναι παραδεκτό ότι τα συγκεκριμένα μέτρα, σε συνδυασμό με τα φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα, ενίσχυσαν την επιχειρηματική δραστηριότητα και τα δημόσια οικονομικά, την προσέλκυση ξένων επενδύσεων, τη μείωση της ανεργίας.

Ο τομέας των ακινήτων χαρακτηρίζεται από την κυκλικότητα, όπως άλλωστε και η οικονομία στο σύνολό της, με περιόδους αύξησης της ζήτησης των ακινήτων και αύξηση των τιμών και περιόδους διόρθωσης. Σημειώνεται ότι όσο πιο ορθολογιστική είναι η αύξηση στη ζήτηση, δηλαδή να μην είναι αποτέλεσμα ευκαιριακών συνθηκών, τόσο πιο εύκολη είναι η απορρόφηση των κραδασμών από πιθανή διόρθωση.

Πολλές από τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον τομέα παρουσιάζουν πολύ υψηλά ποσοστά δανεισμού και η μείωσή του (αν δεν προβούν σε δραστικές λύσεις όπως ανταλλαγή δανείου με ακίνητο) γίνεται με πολύ βραδείς ρυθμούς, ακόμη και εντός ενός περιβάλλοντος που ο τομέας παρουσιάζει θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης.

Η πορεία του τομέα και οι συνέπειες των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί θα πρέπει να εξετάζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα ώστε να διασφαλιστεί η σταθερή και βιώσιμη ανάκαμψη του τομέα, καθώς και οι επενδύσεις όσων εμπιστεύτηκαν την κτηματαγορά της Κύπρου. Σωστά η Κυβέρνηση προχωρεί στην εκπόνηση μελέτης για να διαφανεί ο αντίκτυπος του προγράμματος πολιτογράφησης στην πορεία της οικονομίας, ώστε να τύχει η όλη διαχείριση καλύτερου σχεδιασμού.

Επιπλέον θα πρέπει να διαχωριστεί η αγορά ακινήτων σε τομείς και να αναλυθεί η πορεία του αλλά και να αναλυθούν διάφορα σενάρια, με πρώτο την ενδεχόμενη μείωση της εξωγενούς ζήτησης. Υπάρχει σημαντική αύξηση στη ζήτηση πολυτελών ακινήτων, ενώ και η δευτερογενής αγορά ενισχύεται (κάποιοι επενδυτές αγοράζουν δύο ή παραπάνω ακίνητα από τη δευτερογενή αγορά αντί ένα πολυτελείας για την απόκτηση υπηκοότητας).

Η βελτίωση στον τομέα των ακινήτων ενισχύει τα δημόσια οικονομικά και με τις κατάλληλες ενέργειες αυτό θα διαφανεί σταδιακά και στην πραγματική οικονομία. Όμως, το ζητούμενο είναι οι συντελεστές του τομέα να αποφύγουν τις υπερβολές που είδαμε στο παρελθόν (σωστά δίνονται άδειες για ψηλά κτίρια εφόσον η Κύπρος ως νησί μπορεί να «πωλήσει» συντελεστή» αλλά η διαδικασία πρέπει να γίνεται μέσα από έναν προσεκτικό σχεδιασμό ώστε να αποφευχθούν οι υπερβολές), να καταγραφεί η κατάσταση του τομέα όπως είναι τώρα, τα επιτεύγματα και οι προκλήσεις ώστε να σχεδιαστεί η επόμενη μέρα.