Σημερινή

Τετάρτη, 12/12/2018
RSS

Θα πλήρωνες €1 εκατ. για ένα ερειπωμένο σπίτι;

| Εκτύπωση | 05 Αύγουστος 2018, 18:02 | Με τον Ανδρέα Α. Ανδρέου

ΜΕΤΡΟ ΣΥΓΚΡΙΣΗΣ Η ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΗΝ ΤΙΜΗ ΑΓΟΡΑΣ ΤΟΥ

Η διαδικασία κτισίματος μιας απάντησης στο πιο πάνω ερώτημα, ίσως είναι μεγαλύτερη από τη διαδικασία ανοικοδόμησης της ίδιας της ερειπωμένης κατοικίας. Και εφόσον, όπως είδαμε προηγουμένως, οι τιμές είναι πάντα σχετικές, ο συλλογισμός απαιτεί απαντήσεις σε καίρια ζητήματα πριν δοθεί μια απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα.

Το πρώτο κλειδί στην απάντηση βρίσκεται στη λέξη «ερειπωμένο». Αυτό σημαίνει πως για να επιδιορθωθεί ή να ανοικοδομηθεί θα απαιτηθεί ένα σεβαστό επιπλέον ποσό. Είστε σε οικονομική θέση να το δώσετε; Αν όχι, τότε η συζήτηση είναι μάλλον φιλοσοφική και ο συλλογισμός μπαίνει για τα καλά στα όρια του ονείρου. Κανένα πρόβλημα με το τελευταίο, απλώς επειδή στα όνειρα τα λεφτά έρχονται εύκολα και σπαταλούνται ευκολότερα, δεν βοηθά στο να απαντηθεί αντικειμενικά το ερώτημα.

Το δεύτερο ζήτημα είναι αν είστε ένα οικονομικά δραστήριο άτομο που επιζητά την επένδυση για τον άλφα ή βήτα λόγο. Αν θα θέλατε να επενδύσετε για ιδίαν χρήση (ιδιοκατοίκηση ή δημιουργία επιχείρησης) ή για σκοπούς είσπραξης εισοδημάτων, τότε είστε δυνητικός ενδιαφερόμενος. Αν όχι, τότε δεν ενδιαφέρεστε πραγματικά και η στάση σας θα είναι όπως αυτών που μεσούσης της οικονομικής κρίσης έβρισκαν τα πάντα «πολύ ακριβά» ακόμη και όταν ήταν στο 50% των τιμών προ της κρίσης, επειδή σου λένε αν θα πιάσω κάτι να το πιάσω σε τιμή-«χώμα»… Χώμα, νοείται υποτιμημένο και αυτό…

Αφού απαντηθούν τα πιο πάνω οικονομικά/ υπαρξιακά/ ψυχολογικά ζητήματα, τότε πάμε στα πιο τεχνικά.

Ο πιο σημαντικός παράγοντας: τοποθεσία

Πού «πέφτει» αυτό το ακίνητο; Είναι στο παραλιακό μέτωπο; Είναι στον πυρήνα ενός ιστορικού κέντρου; Είναι στο κέντρο εμπορικών δραστηριοτήτων; Είναι σε χωριό; Είναι στη μέση του πουθενά ή μήπως βρίσκεται σε μια τυπική γειτονιά της πόλης μας; Η τοποθεσία είναι ίσως ο σημαντικότερος παράγοντας. Μια πολύ καλή τοποθεσία είναι η βάση για μια πολύ καλή επένδυση. Όσο απομακρυνόμαστε από αυτό που ορίζουμε σαν «πολύ καλή τοποθεσία», τότε αυξάνουμε και το επενδυτικό μας ρίσκο.

Για τον ορισμό φυσικά της «πολύ καλής τοποθεσίας» το θέμα δεν είναι απλώς γεωγραφικό. Ρόλο παίζει και η χρήση του ακινήτου. Μια πολύ καλή τοποθεσία για εμπορική δραστηριότητα, μπορεί να είναι μια πολύ κακή τοποθεσία για οικιστική χρήση. Μπορεί πολλά να διασαφηνίζονται από τις πολεοδομικές χρήσεις και ζώνες που καθορίζονται από την Πολεοδομία, αλλά υπάρχουν και πολλές «γκρίζες ζώνες» που δεν ξεκαθαρίζουν κάποια πράγματα με μια πρώτη ματιά. Για παράδειγμα, σε ιστορικούς πυρήνες μπορεί να συνυπάρχουν οικιστικές και εμπορικές χρήσεις. Θέλετε να δημιουργήσετε την κατοικία σας δίπλα ή κοντά σε ένα εστιατόριο ή μπαράκι; Και αν αρχικά εσάς δεν σας ενοχλεί μήπως μπορεί να ενοχλεί τους αγοραστές του μέλλοντος αν και όταν εσείς θέλετε να το αποδεσμεύσετε; Και τι θα σημαίνει αυτό για την τιμή;

Η τοποθεσία πολλές φορές είναι συνυφασμένη με τη θέα. Αν αυτή είναι απρόσκοπτη, πανοραμική και κόβει την ανάσα, τότε λέμε πως η τοποθεσία είναι «εξαιρετική». Αν πίσω από αυτό το κτήριο που παρέχει αυτήν την θέα υπάρχει άλλο κτήριο που βλέπει την πλάτη του πρώτου, τότε η τοποθεσία δεν μπορεί να είναι εξαιρετική για το δεύτερο, άσχετα αν επί του φυσικού εδάφους αυτή είναι μερικά μέτρα πιο πίσω. Βλέπουμε και φαινόμενα όπου μια «εξαιρετική» τοποθεσία γίνεται κάκιστη, όταν στην πορεία του χρόνου αυτό που σας πούλησαν κάποτε σαν «απρόσκοπτη θέα» γίνεται αποφραγμένη θέα επειδή ο τάδε πήρε άδεια να κτίσει έναν ουρανοξύστη μπροστά σας.

Επιτόπια επιθεώρηση

Ποτέ, μα ποτέ δεν πρέπει να μπείτε σε διαδικασία αγοράς χωρίς να το δείτε επιτόπου. Το λέω επειδή κατά καιρούς ακούονται κάποιοι που λεν το περιβόητο, «ούτε ξέρω που είναι, το αγόρασα αθώρητο!..». Η επιτόπια επιθεώρηση θα καταδείξει πάρα πολλά και θα σας βάλει σε μια σωστή προοπτική για όλες σχεδόν τις παραμέτρους. Και αν σας έβγαλε τη θετική ενέργεια την πρώτη φορά, να το ξαναδείτε, ξανά και ξανά, σε διαφορετικές ώρες της μέρας. Να πάρετε και τους τεχνικούς σας συμβούλους. Έτσι θα μπορέσετε να λάβετε μια σωστή και ενημερωμένη απόφαση.

Διατηρητέο ή όχι;

Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε αν το ερειπωμένο κτήριο είναι διατηρητέο ή όχι. Αν είναι διατηρητέο πρέπει να ξέρουμε τις απαιτήσεις ως προς την πλήρη επαναφορά του επειδή το κόστος μπορεί να είναι σχετικά πιο μεγάλο. Από την άλλη υπάρχουν φορολογικά κίνητρα και επιδοτήσεις. Επίσης είναι σημαντικό να γνωρίζουμε αν υπάρχει ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης, τον οποίο μπορούμε είτε να πουλήσουμε ή/ και να αξιοποιήσουμε επιτόπου νοουμένου ότι το τεμάχιο γης το επιτρέπει.

Αν δεν είναι διατηρητέο θα πρέπει να δούμε άλλα στοιχεία για τον φέροντα οργανισμό (σκελετό) και τη στατική του επάρκεια. Φυσικά για να κριθεί αν είναι κατεδαφιστέο ή όχι θα πρέπει να δούμε και τον συντελεστή δόμησης που έχει. Αν αυτός είναι πολύ μεγαλύτερος από αυτόν που επιτρέπεται σήμερα, τότε ενδεχομένως να πρέπει να πασκίσουμε να διατηρήσουμε το υφιστάμενο κτήριο.

Δεσμεύσεις προς τρίτους

Ο Τίτλος Ιδιοκτησίας πρέπει να είναι πεντακάθαρος. Δεν πρέπει να υπάρχουν εμπράγματα βάρη όπως υποθήκες, σημειώσεις, δικαιώματα επικαρπίας και οίκησης, όπως και δεν πρέπει να υπάρχουν δεσμεύσεις προς το δημόσιο, όπως, για παράδειγμα, διατάγματα απαλλοτριώσεων, ουσιαστική ρυμοτομία που να αλλοιώνει ουσιωδώς τις δυνατότητες του ακινήτου κ.λπ.

Υπολογισμοί και μελλοντική αξία

Κάνετε τους υπολογισμούς σας. Πρέπει να έχετε ασφαλείς ενδείξεις για το πού θα είναι η αξία μόλις ολοκληρωθεί το έργο και πώς αυτή συγκρίνεται με τον άμεσο ανταγωνισμό.

Η πιο πάνω ιεράρχηση είναι δική μου. Δεν αποτελεί εγχειρίδιο. Είναι όμως ένας αξιόπιστος οδηγός. Εσείς μπορείτε να κάνετε τη δική σας ιεράρχηση, να προσθέσετε περισσότερες παραμέτρους, αλλά μην αφαιρέσετε και δεν θα χάσετε. Όταν τελειώσετε την άσκηση θα καταλήξετε στο συμπέρασμα πως το €1 εκατομμύριο είναι συμφέρουσα τιμή, ή αντικειμενική τιμή ή υπερβολικά υψηλή τιμή. Το μέτρο σύγκρισης θα είναι η επενδυτική αξία του ακινήτου που εσείς δίνετε σε αυτό και πώς αυτή συγκρίνεται με την τιμή. Αν είναι χαμηλότερη από την τιμή δεν αγοράζετε. Αν είναι υψηλότερη, αγοράζετε. Αν είναι η ίδια, τότε θα είστε επενδυτικά αδιάφοροι.

ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS
CEO APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors