Σημερινή

Σάββατο, 17/11/2018
RSS

To νέο θεσμικό πλαίσιο διαχείρισης των ΜΕΔ

| Εκτύπωση | 15 Ιούλιος 2018, 18:03 | Του Τάσου Γιασεμίδη

ΕΝΙΣΧΥΕΤΑΙ Η ΠΡΟΣΠΑΘΕΙΑ ΓΙΑ ΕΠΙΛΥΣΗ ΤΟΥ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΟΣ ΤΩΝ «ΚΟΚΚΙΝΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ»

Η ΕΠΟΜΕΝΗ ΜΕΡΑ ΑΝΑΜΕΝΕΤΑΙ ΝΑ ΦΕΡΕΙ ΑΥΞΗΜΕΝΗ ΠΙΕΣΗ ΣΤΟΥΣ ΔΑΝΕΙΟΛΗΠΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΙΤΑΧΥΝΣΗ ΤΩΝ ΕΚΠΟΙΗΣΕΩΝ, ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΩΣ ΜΕΓΑΛΕΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΔΑΝΕΙΑΚΩΝ ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΩΝ, ΕΝΩ ΣΥΝΤΟΜΑ ΑΝΑΜΕΝΕΤΑΙ Η ΘΕΣΜΟΘΕΤΗΣΗ ΤΟΥ ΦΟΡΕΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΜΕΔ ΚΑΙ ΤΟΥ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΕΣΤΙΑ, ΠΟΥ ΣΚΟΠΟ ΕΧΕΙ ΤΗΝ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΗΣ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Στις αλλαγές συμπεριλαμβάνονται και μέτρα ενίσχυσης του πλαισίου αφερεγγυότητας, με τη διευκρίνιση των ορισμών, τη διεύρυνση των κριτηρίων επιλεξιμότητας, τη συμμετοχή των χρεών προς την Κυβέρνηση στο πρόγραμμα αναδιάρθρωσης


Μετά από αρκετή συζήτηση το Κοινοβούλιο προχώρησε στην ψήφιση νέων νομοθεσιών και τροποποιήσεων σε δύο δόσεις, με σκοπό την ενίσχυση της προσπάθειας διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ). Από τη μια είχαμε τις αλλαγές στον νόμο των εκποιήσεων, στις πωλήσεις δανείων, στο πλαίσιο αφερεγγυότητας, την υιοθέτηση των τιτλοποιήσεων και από την άλλη, την αλλαγή στις νομοθεσίες που αφορούν τις φοροελαφρύνσεις για πωλήσεις ακινήτων σε τρίτους, με το αντίτιμο να χρησιμοποιείται για την αποπληρωμή ΜΕΔ.

Η επόμενη μέρα αναμένεται να φέρει αυξημένη πίεση στους δανειολήπτες και επιτάχυνση των εκποιήσεων, ενδεχομένως μεγάλες πωλήσεις δανειακών χαρτοφυλακίων, ενώ σύντομα αναμένεται η θεσμοθέτηση του φορέα διαχείρισης ΜΕΔ και του προγράμματος ΕΣΤΙΑ, που σκοπό έχει την προστασία της κύριας κατοικίας.

Ο νόμος των εκποιήσεων

Σημαντικές είναι οι αλλαγές που ψηφίστηκαν σε σχέση με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο. Με βάση τις αλλαγές γίνεται δυνατή η διάσπαση των υποθηκών ώστε να διευκολύνεται η πώληση των χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων χωρίς να επηρεάζεται η προτεραιότητα σε ό,τι αφορά τους δικαιούχους της υποθήκης. Αν, για παράδειγμα, ένα ακίνητο εξασφαλίζει δύο δάνεια, γίνεται δυνατός ο «καταμερισμός» της αξίας της υποθήκης στα δύο δάνεια και η εκ νέου εγγραφή τους στο Κτηματολόγιο.

Ένα από τα σημαντικά ζητήματα που προέκυψαν κατά την περίοδο εφαρμογής του νέου πλαισίου για τις εκποιήσεις είναι το κατά πόσον θα μπορούσε να εφαρμοστεί στις περιπτώσεις που υπήρχαν δικαστικές αποφάσεις σε ό,τι αφορά την παραχώρηση δανείων, ή συμφωνημένες διαιτησίες (αυτό αφορά κυρίως το Συνεργατισμό) πριν από την ημέρα εφαρμογής του νέου νόμου των εκποιήσεων. Μέχρι τώρα η εφαρμογή του πλαισίου σε τέτοιες περιπτώσεις ήταν προβληματική, με αποτέλεσμα η υλοποίηση οποιωνδήποτε δικαστικών αποφάσεων για την ανάκτηση/εκποίηση των υποθηκών να μπορεί να γίνει μόνο μέσω του προηγούμενου χρονοβόρου πλαισίου.

Σύμφωνα με τον νέο νόμο, η εξασφάλιση διατάγματος Δικαστηρίου για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου ή η έναρξη διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του εν λόγω διατάγματος, είτε πριν είτε μετά την έναρξη της ισχύος του νόμου των εκποιήσεων, δεν επηρεάζει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την εφαρμογή της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου πλαισίου για τις εκποιήσεις.
Διαγραφή άρθρου 44ΙΓ

Επιπλέον περιορίζονται οι περιπτώσεις που μπορεί ο δανειολήπτης να καταφύγει στη δικαιοσύνη (σε καμία περίπτωση δεν αναιρείται, ούτε θα μπορούσε να αναιρεθεί το δικαίωμα του δανειολήπτη να προσφύγει στη δικαιοσύνη). Για παράδειγμα, διαγράφηκε το άρθρο 44ΙΓ του Νόμου «Αναφορικά με την άσκηση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων του ενυπόθηκου δανειστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, του οποίου τα έννομα συμφέροντα παραβλάπτονται από οποιαδήποτε ειδοποίηση ή πράξη, στο πλαίσιο του παρόντος Μέρους, δύναται εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες από την ημερομηνία που το πρόσωπο γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει για τέτοια ειδοποίηση ή πράξη, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο».

Διευκρινίζεται ότι στις περιπτώσεις όπου έχει εκδοθεί προσωρινό διάταγμα αναστολής της διαδικασίας, αυτή σταματά αμέσως και αυτός είναι ένας από τους λόγους που η εκδίκαση τέτοιων υποθέσεων πρέπει να γίνεται σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Σε ό,τι αφορά την επιφυλαχθείσα τιμή κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, παρά τα σχόλια που υπήρχαν, παραμένει ως ελάχιστο ποσό το 80% της εκτιμημένης αξίας που είχε καθοριστεί, όμως πλέον η αναφορά στο συγκεκριμένο ποσοστό γίνεται για πωλήσεις μέσω οποιασδήποτε μεθόδου. Αν δεν υπάρξει πώληση, τότε παρέχεται περίοδος τριών μηνών στον δανειστή να πωλήσει το ακίνητο σε τιμή όχι χαμηλότερη του 50% της εκτιμημένης αξίας.

Επιπλέον επισπεύδεται η περίοδος αποστολής των προειδοποιήσεων, η οποία θα γίνεται με συστημένες επιστολές ώστε να διασφαλίζεται η γρήγορη διεκπεραίωση της διαδικασίας. Διασφαλίζεται, επίσης, μέσα από προτεινόμενες αλλαγές, η πρόσβαση του ενυπόθηκου δανειστή στο ακίνητο ώστε να γίνει δυνατή η αξιολόγησή του και ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του, ενώ παύει να ισχύει το προνομιακό καθεστώς του οφειλέτη στις περιπτώσεις όπου (i) ο οφειλέτης έχει λάβει κρατική χορηγία ως συνεισφορά για μερική κάλυψη των χρεών του, (ii) όταν η αξία της κύριας κατοικίας υπερβαίνει τις €350.000.

Μέγιστη αξία οι €350.000

Σύμφωνα με το προηγούμενο πλαίσιο, κύρια κατοικία θεωρείτο κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος. Τώρα ο ορισμός περιορίζεται βάζοντας μέγιστη αξία τις €350.000. Στις περιπτώσεις εφαρμογής διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου το οποίο συνιστά κύρια κατοικία ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει προνομιακό καθεστώς έναντι του τελευταίου προσφοροδότη που έχει υποβάλει την υψηλότερη προσφορά.

Άρα ο δημοπράτης, αφού λάβει την τελευταία προφορική προσφορά εκ μέρους του προσφοροδότη αναφορικά με το υπό πώληση ενυπόθηκο ακίνητο και προτού προβεί σε κήρυξη αυτού ως τελευταίου προσφοροδότη, απευθύνεται πρώτα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και υποβάλλει το ερώτημα κατά πόσον ο ενυπόθηκος οφειλέτης επιθυμεί και είναι σε θέση να καταβάλει το τίμημα της τελευταίας υποβληθείσας προφορικής προσφοράς εφ’ άπαξ και/ή τοις μετρητοίς, ώστε ο ενυπόθηκος οφειλέτης να υποκαταστήσει τον τελευταίο προσφοροδότη.

Πλέον υιοθετείται και ο θεσμός των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, μέτρο το οποίο εφαρμόζεται με επιτυχία στην Ελλάδα, με πολλές εκποιήσεις να γίνονται σε σύντομο χρονικό διάστημα χωρίς οποιαδήποτε εμπόδια. Η διαδικασία θα ρυθμίζεται μέσα από κανονισμούς που θα εκδίδει το Υπουργείο Οικονομικών.

Πωλήσεις Χρηματοπιστωτικών Διευκολύνσεων

Ένα από τα σημαντικά ζητήματα που προέκυπταν κατά τις συζητήσεις μεταξύ των τραπεζικών ιδρυμάτων και των ενδιαφερομένων αγοραστών δανείων είναι η διαδικασία για τη μεταφορά των υποθηκών κατά τις πωλήσεις δανείων. Μέχρι σήμερα αυτό που ισχύει είναι ότι η μεταφορά των υποθηκών θα πρέπει να γίνει μια μια με την κατάθεση εγγράφων στο Τμήμα Κτηματολογίου, διαδικασία που παίρνει χρόνια.

Με τις αλλαγές της νομοθεσίας διασφαλίζεται ότι όλες οι εξασφαλίσεις μεταβιβάζονται στον αγοραστή των δανείων χωρίς την καταβολή τελών, ενώ ρυθμίζονται τα αποτελέσματα της μεταβίβασης και ειδικότερα η μεταφορά δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, τα ωφελήματα και η σειρά προτεραιότητας. Κάθε εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων υποχρεούται να συμμετάσχει και να παρέχει δεδομένα στον μηχανισμό ανταλλαγής δεδομένων «ΑΡΤΕΜΙΣ», ενώ διασφαλίζεται η πρόσβαση στον μηχανισμό ανταλλαγής πληροφοριών «ΑΙΑΝΤΑΣ» (συστήματα που αφορούν τα πιστωτικά προφίλ των προβληματικών δανειοληπτών).

Πλέον διασφαλίζεται η πρόσβαση του προτιθέμενου αγοραστή χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων σε όλα τα έγγραφα που αφορούν τη δανειακή σύμβαση, ώστε να προχωρήσει σε σωστή αξιολόγηση. Επισημαίνεται επίσης ότι αν το τραπεζικό ίδρυμα ξεκίνησε δικαστικές διαδικασίες εναντίον του δανειολήπτη, τότε αυτές συνεχίζονται κανονικά και μετά την πώληση της δανειακής σύμβασης.

Επιπλέον δίνεται το δικαίωμα συμψηφισμού στα τραπεζικά ιδρύματα. Δηλαδή όταν o εκχωρητής είναι πιστωτικό ίδρυμα, οι όροι της μεταφοράς πιστωτικών διευκολύνσεων δύνανται να περιλαμβάνουν πρόνοιες, ώστε κατά την μεταφορά πιστωτικών διευκολύνσεων να δημιουργείται ή να διατηρείται δικαίωμα συμψηφισμού των πιστωτικών διευκολύνσεων με πιστωτικά υπόλοιπα που διατηρούνται από τον δανειολήπτη στον εκχωρητή.

Τιτλοποιήσεις

Ένα νέο εργαλείο προστέθηκε στη φαρέτρα των τραπεζών για αντιμετώπιση των ΜΕΔ, αυτό των τιτλοποιήσεων. Tο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα προχωρεί στη μεταφορά/μεταβίβαση δανείων ή άλλων χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων σε εταιρικό όχημα ειδικού σκοπού ή διαχειριστή πιστωτικών ανοιγμάτων.

Μετά τη μεταβίβαση η εταιρεία ειδικού σκοπού προχωρεί σε έκδοση τίτλων με εξασφάλιση τα δάνεια, προς επενδυτές για την άντληση κεφαλαίων. Μέσα από τη συγκεκριμένη μορφή τιτλοποιήσεων οι τραπεζικές διευκολύνσεις αποαναγνωρίζονται από τους ισολογισμούς του τραπεζικού ιδρύματος κατά τη μεταφορά τους.

Άλλες αλλαγές

Στις αλλαγές συμπεριλαμβάνονται και μέτρα ενίσχυσης του πλαισίου αφερεγγυότητας, με τη διευκρίνιση των ορισμών, τη διεύρυνση των κριτηρίων επιλεξιμότητας, τη συμμετοχή των χρεών προς την Κυβέρνηση στο πρόγραμμα αναδιάρθρωσης (παύση προνομιακής μεταχείρισης) και την απλούστευση των διαδικασιών.

Αλλάζουν τα κριτήρια ένταξης σε μη συναινετικά προσωπικά σχέδια αποπληρωμής. Τουλάχιστον ένας από τους πιστωτές πρέπει είναι εξασφαλισμένος πιστωτής, ο οποίος έχει εξασφάλιση επί της κύριας κατοικίας του χρεώστη η οποία βρίσκεται στη Δημοκρατία, η αγοραία αξία της οποίας δεν υπερβαίνει το ποσό των €300.000 - το ποσό αυξάνεται σε €350.000. Επιπλέον η συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων του χρεώστη, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας του, δεν υπερβαίνει τις €250.000 - το ποσό αυξάνεται σε €500.000.

Σύμφωνα με τις τροποποιήσεις, με το σχέδιο αποπληρωμής που καταρτίζεται για μη συναινετικά προσωπικά σχέδια διασφαλίζεται οποιαδήποτε άλλη κινητή περιουσία, επί της οποίας δεν υπάρχουν οποιεσδήποτε εξασφαλίσεις, συνολικής αξίας πέραν €50.000. Προηγουμένως το ποσό ήταν €35.000, ενώ διαγράφεται το κριτήριο επιλεξιμότητας που προνοούσε 25% ή μεγαλύτερο των χρεών που έχουν γίνει κατά τη διάρκεια 6 μηνών πριν την αίτηση για έκδοση προστατευτικού διατάγματος. Σημειώνεται ότι η προστασία εγγυητών που συμμετέχουν σε σχέδια αποπληρωμής με βάση το πλαίσιο αφερεγγυότητας διασφαλίζεται για πάντα.

Τόσο σε ό,τι αφορά τα φυσικά πρόσωπα όσο και τις εταιρείες, ανεξάρτητα από τις διατάξεις οποιουδήποτε άλλου νόμου, εάν χρεώστης ο οποίος λαμβάνει κρατική χορηγία ως συνεισφορά για μερική κάλυψη των χρεών του παρουσιάσει καθυστέρηση στις πληρωμές του προς οποιοδήποτε πιστωτή για περίοδο τριών (3) μηνών, τερματίζεται οποιαδήποτε προστασία από τους πιστωτές του σύμφωνα με τον παρόντα ή οποιοδήποτε άλλο νόμο και υπόκειται σε μέτρα εκτέλεσης από τους πιστωτές για είσπραξη των χρεών του.

Φορολογικές αλλαγές

Με προτάσεις νόμου την προηγούμενη Δευτέρα, το Κοινοβούλιο προχώρησε στη φοροαπαλλαγή πωλήσεων ακινήτων προς τρίτους, στην περίπτωση που το αντίτιμο χρησιμοποιηθεί για την εξόφληση δανείου που ήταν μη εξυπηρετούμενο στο τέλος του 2015.

Υπενθυμίζεται ότι μέχρι σήμερα ίσχυε ότι στην περίπτωση που δανειολήπτης προχωρούσε σε συμφωνία ανταλλαγής της υποθήκης έναντι του δανείου, τότε δεν επιβάλλονταν οποιοιδήποτε φόροι και τέλη στη συναλλαγή.

Με τις νομοθετικές αλλαγές η ίδια απαλλαγή θα ισχύει στην περίπτωση κατά την οποία το ενυπόθηκο ακίνητο πωλείται σε τρίτο πρόσωπο και το αντίτιμο αγοράς χρησιμοποιείται για πλήρη ή μερική αποπληρωμή δανείου και στις περιπτώσεις που εταιρεία διαχείρισης δανείων (μετά από την αγορά δανείων) προχωρεί σε ανταλλαγή χρέους με το ενυπόθηκο ακίνητο.

TAΣΟΣ ΓΙΑΣΕΜΙΔΗΣ
Οικονομολόγος