Σημερινή

Σάββατο, 20/10/2018
RSS

Αλλάζει η διαχείριση των ΜΕΔ

| Εκτύπωση | 10 Ιούνιος 2018, 18:01 | Του Τάσου Γιασεμίδη

ΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΞΕΚΙΝΗΣΕ ΤΟΝ ΔΙΑΛΟΓΟ ΜΕ ΤΑ ΚΟΜΜΑΤΑ ΓΙΑ ΝΑ ΠΡΟΩΘΗΣΕΙ ΤΙΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΕΣ

ΕΝΑ ΑΠΟ ΤΑ ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΠΟΥ ΠΡΟΕΚΥΨΑΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΔΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΠΛΑΙΣΙΟΥ ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΚΠΟΙΗΣΕΙΣ ΕΙΝΑΙ ΚΑΤΑ ΠΟΣΟΝ ΘΑ ΜΠΟΡΟΥΣΕ ΝΑ ΕΦΑΡΜΟΣΤΕΙ ΣΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΥΠΗΡΧΑΝ ΔΙΚΑΣΤΙΚΕΣ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ, ΣΕ Ο,ΤΙ ΑΦΟΡΑ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗ ΔΑΝΕΙΩΝ Ή ΣΥΜΦΩΝΗΜΕΝΕΣ ΔΙΑΙΤΗΣΙΕΣ (ΑΥΤΟ ΑΦΟΡΑ ΚΥΡΙΩΣ ΤΟΝ ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΣΜΟ) ΠΡΙΝ ΑΠΟ ΤΗΝ ΗΜΕΡΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΝΟΜΟΥ ΤΩΝ ΕΚΠΟΙΗΣΕΩΝ

Θα επιτρέπεται η επίδοση επιστολής και με άλλα μέσα (αυτό θα πρέπει να εφαρμοστεί και σε άλλες περιπτώσεις διότι καταντά γελοίο κάποιες φορές ο δανειολήπτης να «παίζει κρυφτό» με τον επιδότη)


Όπως ήταν αναμενόμενο, το Υπουργείο Οικονομικών (ΥΠΟΙΚ) αρχίζει τον διάλογο με τις πολιτικές δυνάμεις για την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου που αφορά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ). Οι εκποιήσεις, όπως καταδεικνύεται από τα στατιστικά, παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα. Το πλαίσιο αφερεγγυότητας, παρά τον χρόνο που σπαταλήθηκε για ολοκλήρωση του νομοθετικού πλαισίου, χρησιμοποιήθηκε ελάχιστα, ενώ οι διαδικασίες στο Τμήμα Κτηματολογίου, κάποιες φορές αποτελούν αντικίνητρο στους ενδιαφερόμενους αγοραστές δανείων. Με τα μέτρα που προτείνονται από το ΥΠΟΙΚ τροποποιούνται οι νομοθεσίες που αφορούν τα πιο πάνω, ενώ εμπλουτίζεται η γκάμα των εργαλείων που θα έχουν στη διάθεσή τους τα τραπεζικά ιδρύματα με την υιοθέτηση των τιτλοποιήσεων.

Πλαίσιο Εκποιήσεων

Ένα από τα σημαντικά θέματα που προέκυψαν κατά την περίοδο εφαρμογής του νέου πλαισίου για τις εκποιήσεις είναι κατά πόσον θα μπορούσε να εφαρμοστεί στις περιπτώσεις που υπήρχαν δικαστικές αποφάσεις, σε ό,τι αφορά παραχώρηση δανείων, ή συμφωνημένες διαιτησίες (αυτό αφορά κυρίως τον Συνεργατισμό) πριν από την ημέρα εφαρμογής του νέου νόμου των εκποιήσεων.

Η μέχρι τώρα εφαρμογή του πλαισίου σε τέτοιες περιπτώσεις ήταν προβληματική, με αποτέλεσμα η υλοποίηση οποιωνδήποτε δικαστικών αποφάσεων για την ανάκτηση/εκποίηση των υποθηκών να μπορεί να γίνει μόνο μέσω του προηγούμενου χρονοβόρου πλαισίου. Με τις προτάσεις του ΥΠΟΙΚ ξεκαθαρίζεται ότι το νομοθετικό πλαίσιο για τις εκποιήσεις θα εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις.

Σε ό,τι αφορά την επιφυλαχθείσα τιμή κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, παρά τη συζήτηση που αναπτύχθηκε γύρω από αυτό το θέμα, παραμένει ως ελάχιστο ποσό το 80% της εκτιμημένης αξίας που είχε καθοριστεί. Αν δεν υπάρξει πώληση, τότε παρέχεται περίοδος τριών μηνών στον δανειστή να πωλήσει το ακίνητο μέσω οποιασδήποτε μεθόδου, σε τιμή όχι χαμηλότερη του 50% της εκτιμημένης αξίας.

Διευκόλυνση των διαδικασιών

Το ΥΠΟΙΚ προτείνει μια σειρά μέτρων για την επίσπευση των διαδικασιών που αφορούν το πλαίσιο των εκποιήσεων και άρση των εμποδίων για την εφαρμογή του. Όπως διαφαίνεται, τα συγκεκριμένα έντυπα τα οποία θα έπρεπε να αποστέλλονται στον δανειολήπτη, σύμφωνα με το υφιστάμενο πλαίσιο, καταργούνται, ενώ θα επιτρέπεται η επίδοση επιστολής και με άλλα μέσα (αυτό θα πρέπει να εφαρμοστεί και σε άλλες περιπτώσεις διότι καταντά γελοίο κάποιες φορές ο δανειολήπτης να «παίζει κρυφτό» με τον επιδότη).

Επιπλέον διασφαλίζεται, μέσα από τις προτεινόμενες αλλαγές, η πρόσβαση του ενυπόθηκου δανειστή στο ακίνητο ώστε να γίνει δυνατή η αξιολόγησή του και ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του. Πλέον, προωθείται και ο θεσμός των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, μέτρο το οποίο εφαρμόζεται με επιτυχία στην Ελλάδα, με πολλές εκποιήσεις να γίνονται σε σύντομο χρονικό διάστημα χωρίς οποιαδήποτε εμπόδια (και χωρίς ψυχολογική πίεση θα έλεγε κάποιος - με την έννοια ότι όλα γίνονται «απρόσωπα» μέσω των ηλεκτρονικών υπολογιστών, χωρίς να υπάρξει η φυσική παρουσία των εμπλεκομένων στον ίδιο χώρο).

Στην Ελλάδα, με την εφαρμογή των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, οι συμβολαιογράφοι έχουν εγγραφεί σε συγκεκριμένο μητρώο και η λίστα με τα ακίνητα προς εκποίηση δημοσιεύεται σε συγκεκριμένη ιστοσελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών. Οι πιθανοί αγοραστές μπορούν άμεσα και χωρίς τη φυσική τους παρουσία να δώσουν προσφορά για αγορά του ακινήτου. Η διαδικασία για συμπερίληψη του ακινήτου στη διαδικασία εκποίησης είναι σύντομη, ενώ η τιμή καθορίζεται από τη ζήτηση.

Κύρια κατοικία

Σύμφωνα με το υφιστάμενο πλαίσιο, κύρια κατοικία θεωρείται η κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος. Στις περιπτώσεις εφαρμογής διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου το οποίο συνιστά κύρια κατοικία, ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει προνομιακό καθεστώς έναντι του τελευταίου προσφοροδότη, ο οποίος έχει υποβάλει την υψηλότερη προσφορά.

Άρα ο δημοπράτης, αφού λάβει την τελευταία προφορική προσφορά εκ μέρους προσφοροδότη αναφορικά με το υπό πώληση ενυπόθηκο ακίνητο και προτού προβεί σε κήρυξη αυτού ως τελευταίου προσφοροδότη, απευθύνεται πρώτα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και υποβάλλει το ερώτημα κατά πόσον ο ενυπόθηκος οφειλέτης επιθυμεί και είναι σε θέση να καταβάλει το τίμημα της τελευταίας υποβληθείσας προφορικής προσφοράς εφάπαξ ή/και τοις μετρητοίς, ώστε ο ενυπόθηκος οφειλέτης να υποκαταστήσει τον τελευταίο προσφοροδότη.

Σε ό,τι αφορά τις πιο πάνω πρόνοιες του πλαισίου προωθούνται δύο αλλαγές. Η πρώτη είναι ο περιορισμός του ορισμού της κύριας κατοικίας σε ακίνητα με αξία μέχρι 350.000 ευρώ. Η δεύτερη αφορά την παύση του προνομιακού καθεστώτος του οφειλέτη, στην περίπτωση που έχει λάβει κρατική χορηγία ως συνεισφορά για μερική κάλυψη των χρεών του (αυτό είναι σε πλήρη ευθυγράμμιση με τη δήλωση του ΥΠΟΙΚ ότι η στήριξη των δανειοληπτών δεν θα γίνεται άνευ όρων).

Πωλήσεις δανείων

Ένα από τα σημαντικά ζητήματα που προέκυψε κατά τις συζητήσεις μεταξύ των τραπεζικών ιδρυμάτων και των ενδιαφερομένων αγοραστών δανείων είναι η διαδικασία για τη μεταφορά των υποθηκών. Μέχρι σήμερα αυτό που ισχύει, είναι ότι η μεταφορά των υποθηκών θα πρέπει να γίνει μία-μία με την κατάθεση εγγράφων στο Τμήμα Κτηματολογίου, διαδικασία που παίρνει χρόνια.

Με τις προτεινόμενες αλλαγές του ΥΠΟΙΚ, πέρα από τις διευκρινίσεις στους ορισμούς για καλύτερη εφαρμογή του νόμου, προωθείται η απρόσκοπτη και γρήγορη μεταβίβαση των υποθηκών από την τράπεζα στον αγοραστή δανείων χωρίς την καταβολή τελών. Επιπλέον, γίνεται δυνατή η διάσπαση των υποθηκών σε μικρότερες (μετά από ενημέρωση του οφειλέτη και χωρίς να επηρεάζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του).

Αυτό είναι απαραίτητο διότι μια υποθήκη εξασφαλίζει πέραν του ενός δανείου και, για να γίνει δυνατή η πώληση του δανείου, θα πρέπει να διευκρινιστεί το μέρος της υποθήκης που το καλύπτει. Μια άλλη αλλαγή που προωθεί το ΥΠΟΙΚ αφορά την τροποποίηση του Περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου, ώστε οποιοσδήποτε επίδοξος αγοραστής δανείων (είτε μέσα από τις τιτλοποιήσεις είτε μέσα από τη διαδικασία πώλησης δανείων) ή μέρος ενεργητικού τραπεζικού ιδρύματος να έχει πρόσβαση σε πληροφορίες των πελατών των τραπεζών για να μπορέσει να ολοκληρώσει την αξιολόγησή του.

Άλλες προτεινόμενες αλλαγές

Στις αλλαγές που προτείνει το ΥΠΟΙΚ συμπεριλαμβάνονται και μέτρα ενίσχυσης του πλαισίου αφερεγγυότητας, όπως η διευκρίνιση των ορισμών, η διεύρυνση των κριτηρίων επιλεξιμότητας, η συμμετοχή των χρεών προς την Κυβέρνηση στο πρόγραμμα αναδιάρθρωσης (παύση προνομιακής μεταχείρισης) και η απλούστευση των διαδικασιών. Επιπλέον διασφαλίζεται μέσω υιοθέτησης αυστηρών ποινών η πρόσβαση του νόμιμα διορισμένου παραλήπτη/διαχειριστή σε χώρους επιχείρησης υπό το καθεστώς διαχείρισης.

Σε ό,τι αφορά τους τίτλους ιδιοκτησίας, γίνεται ξεκάθαρο ότι μια σύμβαση πώλησης δεν θα γίνεται αποδεκτή για κατάθεση στην περίπτωση που επιβαρύνεται με εμπράγματο βάρος, με τη διευκρίνιση ότι στις περιπτώσεις υποθηκών αυτό μπορεί να γίνει με τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι στην περίπτωση που έχει δημιουργηθεί οποιοδήποτε βάρος μεταγενέστερα της κατάθεσης σύμβασης, η μεταβίβαση του ακινήτου θα πραγματοποιηθεί αγνοώντας το συγκεκριμένο βάρος. Με νομοσχέδιο το οποίο έχει ήδη προωθηθεί στη Βουλή προωθείται ο θεσμός των τιτλοποιήσεων, η μεταφορά δηλαδή πιστωτικών διευκολύνσεων σε εταιρικά οχήματα ειδικού σκοπού και η έκδοση ομολόγων (με εξασφάλιση τα δάνεια που μεταφέρθηκαν) από τους συγκεκριμένους οργανισμούς προς επενδυτές.

Φορολογικά «κίνητρα»

Πέραν των προτάσεων του ΥΠΟΙΚ στη Βουλή, συζητείται πρόταση νόμου σύμφωνα με την οποία παραχωρούνται φορολογικά «κίνητρα» στην περίπτωση που πώληση ακινήτου γίνεται με σκοπό την αποπληρωμή δανείου. Υπενθυμίζεται ότι μέχρι σήμερα, στην περίπτωση που δανειολήπτης προχωρούσε σε συμφωνία ανταλλαγής της υποθήκης έναντι του δανείου, τότε δεν επιβάλλονταν οποιοιδήποτε φόροι και τέλη στη συναλλαγή. Με βάση αυτήν την πρόταση νόμου η ίδια απαλλαγή θα ισχύει στην περίπτωση κατά την οποία το ενυπόθηκο ακίνητο πωλείται σε τρίτο πρόσωπο και το αντίτιμο αγοράς χρησιμοποιείται για πλήρη ή μερική αποπληρωμή δανείου.

ΤΑΣΟΣ ΓΙΑΣΕΜΙΔΗΣ
Οικονομολόγος