Σημερινή

Τρίτη, 18/12/2018
RSS

Προκλήσεις στον τομέα των ακινήτων

| Εκτύπωση | 11 Μάρτιος 2018, 18:01 | Του Τάσου Γιασεμίδη

Η ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΒΟΗΘΑ ΣΤΗΝ ΑΠΟΦΥΓΗ ΝΕΩΝ ΕΚΠΛΗΞΕΩΝ ΣΤΟ ΜΕΛΛΟΝ

ΣΥΝΕΠΑΓΕΤΑΙ ΟΤΙ ΠΟΛΛΕΣ ΑΠΟ ΤΙΣ ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ ΠΟΥ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ ΣΤΟΝ ΤΟΜΕΑ ΠΑΡΟΥΣΙΑΖΟΥΝ ΠΟΛΥ ΥΨΗΛΑ ΠΟΣΟΣΤΑ ΔΑΝΕΙΣΜΟΥ, ΤΟΥ ΟΠΟΙΟΥ Η ΜΕΙΩΣΗ (ΑΝ ΔΕΝ ΠΡΟΒΟΥΝ ΣΕ ΔΡΑΣΤΙΚΕΣ ΛΥΣΕΙΣ ΟΠΩΣ ΑΝΤΑΛΛΑΓΗ ΔΑΝΕΙΟΥ ΜΕ ΑΚΙΝΗΤΟ) ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΒΡΑΔΕΙΣ ΡΥΘΜΟΥΣ, ΑΚΟΜΗ ΚΑΙ ΣΕ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ ΘΕΤΙΚΩΝ ΡΥΘΜΩΝ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ

Ο τομέας των ακινήτων χαρακτηρίζεται από κυκλικότητα, όπως άλλωστε και η οικονομία στο σύνολό της, με περιόδους αύξησης της ζήτησης των ακινήτων και αύξηση των τιμών, και περιόδους διόρθωσης


Ο τομέας των ακινήτων και των κατασκευών αποτέλεσε και αποτελεί έναν από τους σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν τόσο τα δημόσια οικονομικά όσο και τον χρηματοπιστωτικό τομέα.

Μεγάλο μέρος των άμεσων και έμμεσων φόρων προέρχεται από τον τομέα αυτό, με χαρακτηριστική την αύξηση στα έσοδα από τον ΦΠΑ λόγω της αύξησης των πωλήσεων νέων ακινήτων. Η ενίσχυση του τομέα οδηγεί σε μείωση της ανεργίας και αύξηση των εισφορών στο ταμείο κοινωνικών ασφαλίσεων. Την ίδια στιγμή η πορεία της αγοράς των ακινήτων επηρεάζει την αξία των εξασφαλίσεων σε ό,τι αφορά τις πιστωτικές χορηγήσεις και κατ’ επέκτασιν τις επισφάλειες και τα κεφάλαια των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

Ο τομέας των ακινήτων χαρακτηρίζεται από κυκλικότητα, όπως άλλωστε και η οικονομία στο σύνολό της, με περιόδους αύξησης της ζήτησης των ακινήτων και αύξηση των τιμών, και περιόδους διόρθωσης. Σημειώνεται ότι όσο πιο ορθολογιστική είναι η αύξηση στη ζήτηση, δηλαδή να μην είναι αποτέλεσμα ευκαιριακών συνθηκών, τόσο πιο εύκολη είναι η απορρόφηση των κραδασμών από πιθανή διόρθωση.

Τα στατιστικά

Χαρακτηριστικά είναι τα στατιστικά στοιχεία που ανακοινώνει το Τμήμα Κτηματολογίου σε ό,τι αφορά τα πωλητήρια που έχουν κατατεθεί (βλ. Γράφημα 1 και 2). Από 21.245 το 2007 (2008: 14.667) σε 3.767 το 2013 (2012: 6.229) και 8.734 το 2017 (2016: 7.063). Εδώ θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν ανακοινώνονται στοιχεία για την αξία των πωλητήριων εγγράφων που κατατίθενται. Αν όμως κάποιος αναλύσει τα στατιστικά στοιχεία που αφορούν τις άδειες οικοδομής, τότε τα ακίνητα που αδειοδοτούνται και κατασκευάζονται αυτήν την περίοδο είναι μεγαλύτερης αξίας. Άλλωστε η ζήτηση για ακριβότερα ακίνητα τροφοδοτείται από το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Ως εκ τούτου, η διαφορά μεταξύ του 2017 και του 2007 - 2008 είναι πολύ μικρότερη όταν συγκριθούν αξίες, αντί ο αριθμός των πωλητήριων εγγράφων.

Άδειες Οικοδομής

Η βελτίωση στον τομέα των ακινήτων και οι θετικές προοπτικές καταγράφονται και από τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας σε ό,τι αφορά τις άδειες οικοδομής. Τα τελευταία στοιχεία που ανακοινώθηκαν αφορούν την περίοδο μέχρι τον Νοέμβριο του 2017.

Άδειες Οικοδομής ανά Επαρχία

ΕΠΑΡΧΙΑ ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ - ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2017
Αριθμός Εμβαδόν

(μ2) Αξία (€000'ς) Αριθμός οικιστ. μονάδων

ΛΕΥΚΩΣΙΑ
2017 1.892 405.660 438.542 1.270
2016 1.912 271.188 296.698 860
-1% 50% 48% 48%

ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΣ
2017 231 89.797 135.384 266
2016 250 53.227 66.921 199
-8% 69% 102% 34%

ΛΑΡΝΑΚΑ
2017 814 180.272 201.772 601
2016 715 152.266 136.096 566
14% 18% 48% 6%

ΛΕΜΕΣΟΣ
2017 1.601 505.185 586.504 1.766
2016 1.317 316.642 365.817 1.170
22% 60% 60% 51%

ΠΑΦΟΣ
753 173.872 206.194 711
706 140.448 162.315 457
7%  24% 27% 56%

ΣΥΝΟΛΟ
2017 5.291 1.354.786 1.568.396 4.614
2016 4.900 933.771 1.027.847 3.252
8% 45% 53% 42%

Άδειες οικοδομής

Την περίοδο Ιανουαρίου - Νοεμβρίου 2017 εκδόθηκαν 5.291 άδειες οικοδομής σε σύγκριση με 4.900 την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, παρουσιάζοντας αύξηση 8%. Την ίδια στιγμή η συνολική τους αξία αυξήθηκε κατά 52% και το συνολικό εμβαδόν κατά 45%. Σε ό,τι αφορά τις οικιστικές μονάδες, η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο που αδειοδοτείται αυξήθηκε κατά 4% σε σχέση με το 2016, συνεχίζοντας την αυξητική τάση και επιβεβαιώνοντας την αύξηση της ζήτησης για πολυτελή ακίνητα.

Άδειες Οικοδομής ανά είδος ακινήτου

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΕΡΓΟΥ ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ - ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2017 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ - ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2016
Αριθμός Εμβαδόν

(μ2) Αξία (€000'ς) Αριθμός οικιστ. μονάδων Αριθμός Εμβαδόν
(μ2) Αξία (€000'ς) Αριθμός οικιστ. μονάδων

Οικιστικά κτίρια 3.750 1.063.650 1.129.911 4.614 3.350 742.154 760.395 3.252

Μονοκατοικίες 2.981 578.015 567.764 2.133 2.708 466.026 449.490 1.809

Κτήρια με δύο ή περισσότερες κατοικίες 760 456.652 536.585 2.481 634 271.043 306.416 1.443

Συλλογικές κατοικίες 9 28.983 25.562 8 5.085 4.489

Μη οικιστικά κτήρια 965 255.258 298.309 917 185.557 210.928

Ξενοδοχεία και παρόμοια κτήρια 223 73.199 116.141 238 45.469 72.776

Κτήρια γραφείων 63 9.207 12.655 78 31.970 47.440

Κτήρια χονδρικού και λιανικού εμπορίου 103 26.869 26.355 77 11.198 10.332

Κτήρια μεταφορών και επικοινωνιών 5 11.691 14.198 4 7.854 6.765

Βιομηχανικά κτήρια και αποθήκες 144 60.556 64.741 109 37.551 20.742

Κτήρια για δημόσια θεάματα και για ψυχαγωγικούς, εκπαιδευτικούς ή υγειονομικούς σκοπούς 144 19.375 34.451 136 20.226 36.000

Άλλα μη οικιστικά κτήρια 283 54.361 29.768 275 31.289 16.873

Έργα πολιτικού μηχανικού 168 35.878 102.576 177 6.060 18.576

Διαίρεση οικοπέδων 320 30.846 369 30.844

Κατασκευή δρόμων 88 6.754 87 7.104

ΣΥΝΟΛΟ 5.291 1.354.786 1.568.396 4.614 4.900 933.771 1.027.847 3.252

Μεγάλα έργα 309 721.063 899.879 1.966 204 415.214 459.308 1.151

Μικρά έργα 4.982 633.723 668.517 2.648 4.696 518.557 568.539 2.101

Τιμές και Ενοίκια

Τόσο τα αποτελέσματα του Δείκτη Τιμών Ακίνητων του RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Κύπρου (αφορούν το Γ’ τρίμηνο του 2017) όσο και ο δείκτης τιμών κατοικιών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου καταδεικνύουν αύξηση στις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη RICS, οι τιμές για τα σπίτια και τα διαμερίσματα παρουσίασαν αύξηση στις τιμές 7,4% και 4,2% αντίστοιχα σε ετήσια βάση. Η μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάστηκε στη Λεμεσό με ετήσια αύξηση στα σπίτια και στα διαμερίσματα 14,3% και 13,2% αντίστοιχα. Σε σχέση με τους γραφειακούς χώρους, η μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάστηκε στη Λευκωσία, κατά 19,5%.

Την ίδια στιγμή οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 12,5% για τα διαμερίσματα, 9,2% για τα σπίτια, 6,1% για τα καταστήματα, 22,4% για τα γραφεία και 1,6% για τις αποθήκες, σε σύγκριση με το 2016.

Ο ρόλος των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων

Το σοβαρότερο πρόβλημα της κυπριακής οικονομίας είναι αυτό των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Πέραν των άλλων στοιχείων, όπως π.χ. το δημοσιονομικό περιβάλλον, η πορεία της αγοράς ακινήτων καθώς και οι αλλαγές στις νομοθεσίες καθορίζουν τις παραμέτρους που χρησιμοποιούνται στα μοντέλα για υπολογισμό της αξίας των υποθηκών. Σημειώνεται ότι πολλά ακίνητα έχουν μαζευτεί στους ισολογισμούς των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, λόγω κυρίως των φορολογικών κινήτρων που δόθηκαν από την πολιτεία για την ανταλλαγή δανείων με ακίνητα. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν δημιουργήσει ειδικές μονάδες διαχείρισης τέτοιων ακινήτων, ενώ συγκεκριμένο ίδρυμα προχώρησε στην πώληση μεριδίων οργανισμού συλλογικών επενδύσεων που έχει στην κατοχή του (κυρίως εμπορικά ενοικιαζόμενα ακίνητα).

Την ίδια στιγμή, η ανάκαμψη στη χορήγηση δανείων και κυρίως στεγαστικών δανείων ενισχύει την κτηματαγορά. Φυσικά τα κριτήρια χορήγησης είναι πλέον αυστηρότερα, όμως το χαμηλό επιτοκιακό περιβάλλον ενισχύει τη ζήτηση. Σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας το σύνολο των δανείων που παραχώρησαν οι τράπεζες, πλην των αναδιαρθρώσεων, ανήλθε το 2017 στα €2751 εκ. έναντι €2135 εκ. το 2016, παρουσιάζοντας αύξηση 28,9%. Τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 18,6% στα €644 εκ. από €543 εκ. το 2016.

Λόγοι βελτίωσης του τομέα

Τα θετικά στοιχεία που καταγράφει η κτηματαγορά είναι αποτέλεσμα της βελτίωσης του οικονομικού και επενδυτικού κλίματος, των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί, της ανάκαμψης του δανεισμού από τα τραπεζικά ιδρύματα για στεγαστικούς σκοπούς, όπως αποτυπώνεται και από τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας, και της δευτερογενούς αγοράς ακινήτων. Σημειώνεται ότι η αδειοδότηση και η κατασκευή συγκεκριμένων μεγάλων αναπτύξεων σε συγκεκριμένες επαρχίες οδηγεί και στην αύξηση των πωλητήριων εγγράφων, όπως καταγράφεται στα στατιστικά ανά επαρχία.

Υπενθυμίζεται επίσης ότι καταργήθηκε ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, μονιμοποιήθηκε το μέτρο για μη καταβολή μεταβιβαστικών όταν μια πώληση υπόκειται σε ΦΠΑ (50% στις υπόλοιπες περιπτώσεις), το ΦΠΑ για όλες πλέον τις νέες κατοικίες που χρησιμοποιούνται ως μόνιμες κατοικίες για τα πρώτα 200 τ.μ. είναι 5%, ενώ στα μέσα του 2015, μετά από πρόταση της Κυβέρνησης, ψηφίστηκε τροποποίηση σύμφωνα με την οποία οποιεσδήποτε αγορές ακινήτων πραγματοποιηθούν μέχρι το 2016 δεν θα υπόκεινται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (είναι ο λόγος που ο Δεκέμβριος του 2016, στο Γράφημα 1, παρουσιάζει σημαντική αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο).

Σημαντικός παράγοντας ενίσχυσης της ζήτησης των ακινήτων είναι και το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων. Είναι παραδεκτό ότι τα συγκεκριμένα μέτρα, σε συνδυασμό με τα φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα, ενίσχυσαν την επιχειρηματική δραστηριότητα και τα δημόσια οικονομικά, την προσέλκυση ξένων επενδύσεων και τη μείωση της ανεργίας (για πρώτη φορά το τελευταίο μήνα κατέβηκε κάτω του 10%).

Προκλήσεις

Βάσει των πιο πάνω, δεν συνεπάγεται ότι έχουν λυθεί όλα τα προβλήματα του τομέα και ειδικά η υψηλή μόχλευση. Πολλές από τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον τομέα παρουσιάζουν πολύ υψηλά ποσοστά δανεισμού, του οποίου η μείωση (αν δεν προβούν σε δραστικές λύσεις όπως ανταλλαγή δανείου με ακίνητο) γίνεται με βραδείς ρυθμούς, ακόμη και σε περιβάλλον θετικών ρυθμών ανάπτυξης.

Η πορεία του τομέα και οι συνέπειες των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί θα πρέπει να εξετάζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να διασφαλιστεί η σταθερή και βιώσιμη ανάκαμψη του τομέα, καθώς και οι επενδύσεις όσων εμπιστεύτηκαν την κτηματαγορά της Κύπρου. Υπενθυμίζεται ότι, με βάση το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων, η επένδυση θα πρέπει να διακρατείται για περίοδο τριών ετών. Είναι σημαντικό να δημιουργηθούν εκείνες οι συνθήκες ώστε να μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά πολυτελή ακίνητα σε ενδεχόμενη αύξηση της προσφοράς τους.

Η βελτίωση στον τομέα των ακινήτων ενισχύει τα δημόσια οικονομικά και με τις κατάλληλες ενέργειες αυτό θα διαφανεί σταδιακά και στην πραγματική οικονομία. Όμως, είναι απαραίτητο να καταγραφούν τα επιτεύγματα, οι προκλήσεις και η κατάσταση του τομέα στην παρούσα του μορφή, ώστε να σχεδιαστεί η επόμενη μέρα, προς αποφυγήν νέων εκπλήξεων.

ΤΑΣΣΟΣ ΓΙΑΣΕΜΙΔΗΣ
Διοικητικός Σύμβουλος,
anastasis.yiasemides@kpmg.com.cy