Σημερινή

Σάββατο, 22/09/2018
RSS

Πώς θα επηρεάσει η πώληση των ΜΕΔ την πορεία των ακινήτων;

| Εκτύπωση | 02 Σεπτέμβριος 2018, 18:03 | Του Γιώργου Μουσκίδη

Είναι δύσκολο να προβλέψει κάποιος πότε και σε ποιο βαθμό θα επηρεάσουν τον τομέα των ακινήτων οι πωλήσεις των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ) σε μεγάλους επενδυτικούς οργανισμούς. Το λέμε αυτό με αφορμή την πώληση από την Τράπεζα Κύπρου 14,024 ΜΕΔ σε επεν¬δυτικά ταμεία που διαχειρίζεται η διεθνής εταιρεία Apollo Global Management LLC. Οι οφειλέτες των πωληθέντων ΜΕΔ έχουν υπόλοιπα ύψους 5.7 δις ευρώ. Στα βιβλία της η Τράπεζα Κύπρου, μετά τις προβλέψεις, τα είχε σε αξία 1.5 δις ευρώ. Η Τράπεζα Κύπρου θα εισπράξει 1.4 δις ευρώ μετρητά από τη συναλλαγή, αναγνωρίζοντας ζημιά 135 εκ. ευρώ.

Αντιλαμβάνεται κάποιος ότι μιλάμε για πολύ σοβαρά οικονομικά μεγέθη, τόσο για τα συνολικά δάνεια του τραπεζικού συστήματος της Κύπρου, όσο και για τα ΜΕΔ, καθώς επίσης και για τον τομέα των ακινήτων. Τα δάνεια αυτά είναι εξασφαλισμένα με 9.065 ακίνητα, τα οποία ισοδυναμούν με τις πα¬γκύπριες πωλήσεις ακινήτων για ένα χρόνο.

Με αυτά τα δεδομένα, εάν αυτά τα ακίνητα μπουν στην αγορά για πώληση ταυτόχρονα, και σε χαμηλές τιμές, θα δημιουργήσουν τεράστια πίεση προς τα κάτω στις τιμές των ακινήτων. Είναι αναμενόμενο; Μπορεί να συμβεί αυτό;

Η εκτίμησή μας είναι ότι δεν θα μπουν στην αγορά ταυτόχρονα, σε χαμηλές τιμές. Το τι θα συμβεί θα εξαρτηθεί, κατά κύριο λόγο, από τις προθέσεις και τα σχέδια της εταιρείας διαχείρισης. Πώς βλέπουμε να λειτουργήσει πρακτικά αυτή η διαδικασία;

Αρχικά θα προσεγγισθούν οι δανει¬ολήπτες, για να εξευρεθεί μια αμοιβαία αποδεκτή λύση, με πιθανότητα να προ¬ταθεί σημαντική έκπτωση (κούρεμα) στα δάνεια αυτά για άμεση ή μερική εξόφληση. Εάν δεν καρποφορήσουν οι προσπάθειες αυτές, τότε ο Οργανισμός πολύ πιθανόν να προχωρήσει με υποχρεωτικές εκποιήσεις μέσω δημοπρασιών.

Με τις αλλαγές στη σχετική νομοθεσία, οι καθυστερήσεις που παρουσιάστηκαν στο παρελθόν στις δημοπρασίες λόγω νομικών κωλυμάτων που ήγειραν οι δανειολήπτες, θα περιοριστούν. Όμως, συνεχίζει η πρώτη δημοπρασία να γίνεται με ελάχιστη τιμή πώλησης το 80% της αγοραίας αξίας, που καθορίζεται από δύο εκτιμήσεις.

Είναι ενδιαφέρον κάποιος να αναλύσει και να παρουσιάσει το είδος των 9.065 ακινήτων που δυνητικά μπορούν να καταλήξουν σε πλειστηριασμό. Το επόμενο εύλογο ερώτημα είναι αν υπάρχει η αναγκαία αγοραστική δυνατότητα, για να απορροφήσει τα συγκε¬κριμένα ακίνητα.

Χωρίς να έχουμε υπόψη μας συγκεκρι¬μένα στοιχεία, πιστεύουμε ότι στη συντρι¬πτική πλειοψηφία τους (πέραν του 80%) αφορούν μη εμπορεύσιμα ακίνητα, όπως γεωργικά τεμάχια σε αγροτικές περιοχές, ή άλλα, που θα είναι δύσκολο, αν όχι αδύ¬νατο, να διατεθούν σε οποιαδήποτε λογική τιμή. Οι διαχειριστές του συγκεκριμένου ταμείου, έχοντας υπόψη τους τα πιο πάνω δεδομένα, πιστεύουμε ότι θα δώσουν έμ¬φαση στον συναινετικό διακανονισμό των δανείων αυτών.

Για τα δάνεια που αυτό δεν θα κατα¬στεί δυνατό, πιθανόν να αναγκαστούν να τα κρατήσουν για κάποιο χρονικό διάστημα, ώστε να μπορέσει η αγορά να τα απορρο¬φήσει σε λογικές τιμές, μεγιστοποιώντας τα κέρδη τους.

Ενώ είναι δύσκολο μέχρι αδύνατο να κάνουμε πρόβλεψη, εντούτοις γνωρίζοντας τον τρόπο με τον οποίο τέτοια επενδυτικά ταμεία και οι διαχειριστές τους σκέφτονται και ενεργούν, θα αναμέναμε σταδιακή προσφορά των ακινήτων στην αγορά, περιορίζοντας τον επηρεασμό και κατ’ επέκτασιν μια πιθανή μείωση στις τιμές των ακινήτων.

ΓΙΩΡΓΟΣ ΜΟΥΣΚΙΔΗΣ
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency,
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου
Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)