Σημερινή

Πέμπτη, 18/10/2018
RSS

White Elephants και ακίνητα

| Εκτύπωση | 31 Δεκέμβριος 2017, 18:00 | Με τον Ανδρέα Α. Ανδρέου

ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ ΠΑΣΧΟΥΜΕ ΣΤΟΝ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΥΠΟΔΟΜΩΝ ΑΛΛΑ ΚΑΙ ΣΤΗΝ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΤΙΛΗΨΗ

ΠΟΛΛΑ ΚΤΗΡΙΑ ΜΠΟΡΕΙ Ν' ΑΠΟΤΕΛΟΥΝ ΣΗΜΕΙΑ ΑΝΑΦΟΡΑΣ Ή/ΚΑΙ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗΣ ΤΕΛΕΙΟΤΗΤΑΣ, ΟΜΩΣ ΠΕΤΥΧΑΙΝΟΥΝ ΤΟΝ ΣΤΟΧΟ ΤΟΥΣ ΓΙΑ ΤΗ ΧΡΗΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΟΠΟΙΑ ΥΠΟΤΙΘΕΤΑΙ ΣΧΕΔΙΑΣΤΗΚΑΝ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΗΚΑΝ;

Γιατί θα πρέπει δημόσιοι και ημιδημόσιοι οργανισμοί να κάθονται σε μέγαρα εκατοντάδων εκατομμυρίων και να μην τα αποδεσμεύουν πουλώντας τα σε επενδυτές, χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια για βελτίωση του προϊόντος και της υπηρεσίας τους;


Ο όρος «white elephant» ή «λευκός ελέφαντας» πηγάζει από την αρχαιότητα στη νοτιοανατολική Ασία, εκεί όπου σήμερα εκτείνονται η Ταϊλάνδη, η Καμποτία, το Λάος και το Μιανμάρ. Εκεί -ακόμη και σήμερα- υπήρχε η αντίληψη πως όταν ένας μονάρχης είχε στην κατοχή του έναν λευκό ελέφαντα, ήταν σημάδι πως κυβέρνησε δίκαια και πως το βασίλειο του ήταν δυνατό και ευλογημένο με ευμάρεια και ειρήνη.

Η αιτία αυτής της πίστης βρίσκει τις ρίζες της στη γέννηση του Βούδα, όπου σύμφωνα με την παράδοση η μητέρα του ονειρεύτηκε έναν λευκό ελέφαντα να της δίνει ένα λουλούδι λωτού -σημάδι σοφίας και αγνότητας- την παραμονή της γέννησης του παιδιού της… Επειδή λοιπόν οι λευκοί ελέφαντες θεωρούνταν ιερά ζώα, ήταν προστατευόμενα και διάφοροι νόμοι απαγόρευαν τη χρησιμοποίησή τους σε οποιοδήποτε είδος εργασίας.

Έτσι, αν ελάμβανες δώρο έναν λευκό ελέφαντα από μονάρχη, εθεωρείτο ταυτόχρονα ευλογία αλλά και κατάρα. Ευλογία επειδή το ζώο ήταν ιερό και έδειχνε την εύνοια του μονάρχη απέναντί σου, και κατάρα επειδή είχες πλέον ένα ακριβό σε συντήρηση ζώο, το οποίο δεν μπορούσες ούτε να ξεφορτωθείς αλλά ούτε να χρησιμοποιήσεις στις εργασίες σου.

Οι άλλες "έννοιες"

Παράγωγα αυτής της έννοιας χρησιμοποιούνται από τον δυτικό κόσμο εδώ και κάτι αιώνες. Όταν δηλαδή είσαι αντιμέτωπος με την ιδιοκτησία ενός αντικειμένου, το οποίο πολύ δύσκολα μπορείς να αποξενώσεις και που συνάμα σού κοστίζει πολλά για να συντηρείς, λέμε ότι είσαι αντιμέτωπος με έναν «λευκό ελέφαντα». Παρόλο που κάποιοι ήδη μπορεί να σκέφτεστε τη γυναίκα σας ή τον άντρα σας… όχι δεν αναφέρομαι σε τέτοιες περιπτώσεις σε αυτό το άρθρο! Περιπτώσεις «λευκών ελεφάντων» στην κατηγορία των ακινήτων υπάρχουν πάρα πολλές.

Σκεφτείτε, για παράδειγμα, όλα τα έργα που προκύπτουν ως αποτέλεσμα της διεξαγωγής Ολυμπιακών Αγώνων σε κάθε χώρα. Είτε πρόκειται για αθλητικές εγκαταστάσεις ή για χωριά φιλοξενίας αντιπροσωπιών αθλητών και δημοσιογράφων, κοστίζουν δισεκατομμύρια για να ανεγερθούν, για ένα αθλητικό γεγονός που διαρκεί κάποιες εβδομάδες και μετά αφήνονται παραμελημένα στη φυσική φθορά του χρόνου αλλά και σε βανδαλισμούς και καταλήγουν να είναι μηδενικής οικονομικής αξίας ή αρνητικής αξίας αν συνυπολογιστούν οι αρνητικές συνέπειες στο περιβάλλον και στην κοινωνία.

Ελάχιστα μόνο παραδείγματα υπάρχουν, όπου κάποιες εγκαταστάσεις βρήκαν εναλλακτική περιορισμένη χρήση και πάλι όμως χωρίς να δικαιολογείται το μέγεθος της αρχικής επένδυσης. Κλασικό σύγχρονο παράδειγμα αποτελεί η Ελλάδα, όπου παρά τις αγαθές (;;;) προθέσεις περί στέγασης αστέγων δεν έγινε τίποτα… ούτε μια τρύπα στο νερό…

Άλλο κλασικό παράδειγμα αποτελεί το Millenium Dome στο Greenwich της Αγγλίας. Κάτι που στοίχισε πέραν των 780 εκ. στερλινών για να κατασκευαστεί και πέραν του 1 εκ. στερλινών τον μήνα για να συντηρείται κι έγινε για να υποδεχτούν οι Άγγλοι και οι τουρίστες τους την είσοδο της τρίτης χιλιετίας. Οι υπολογισμοί για τουριστική κίνηση έπεσαν όλοι έξω και το όλο οικοδόμημα είναι άχρηστο, άσχετα αν οι μηχανικοί του έργου πέτυχαν να κατασκευάσουν μια οροφή που είναι πιο ελαφριά από το βάρος του αέρα που είναι έγκλειστος εντός του οικοδομήματος!...

Τέτοια παραδείγματα δημοσίων έργων -εικονικών κτηρίων και υποδομών- υπάρχουν πολλά. Ναι, μπορεί να αποτελούν σημεία αναφοράς ή/ και αρχιτεκτονικής τελειότητας, αλλά πετυχαίνουν το στόχο τους για τη χρήση για την οποία υποτίθεται σχεδιάστηκαν και κατασκευάστηκαν; Σπάνια. Και άρα καταλήγουν να είναι λευκοί ελέφαντες? να κοστίζουν πολλά στη συντήρησή τους, να μην εξυπηρετούν όπως πρέπει και να μην υπάρχει και τρόπος διάθεσής τους. Όλα αυτά συνήθως μεταφράζονται σε οικονομικό βάρος στην τσέπη του φορολογούμενου, αλλά και δημοσιοοικονομικά βαρίδια - όπως θα έλεγε και ο Χάρης Γεωργιάδης.

Η πραγματικότητα της Κύπρου

Στην Κύπρο έχουμε τέτοιες περιπτώσεις; Μπορεί να λείπει ο Μάρτης από τη Σαρακοστή; Όχι βέβαια! Μα φυσικά και έχουμε. Σε όλο το φάσμα διοικητικής και ιδιοκτησιακής πυραμίδας. Σκεφτείτε θέατρα, μέγαρα, μουσεία, κτήρια διοίκησης κ.λπ. Μη βιαστείτε να εξαγάγετε το συμπέρασμα πως εγώ εναντιώνομαι σε μουσεία, θέατρα κ.λπ. Αντίθετα είμαι από τους μεγαλύτερους και πιο ένθερμους υποστηρικτές τους. Όμως την ίδια ώρα λέω πως ο τρόπος με τον οποίο τα αποκτούμε δεν είναι ο ενδεδειγμένος.

Πάσχουμε στον σχεδιασμό τέτοιων υποδομών και στην επενδυτική μας αντίληψη. Και με τον όρο «σχεδιασμό» δεν εννοώ τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό (αυτό είναι ένα άλλο κεφάλαιο και ίσως πιο υποκειμενικό). Εννοώ τον ευρύτερο σχεδιασμό που πετυχαίνει τον συγκερασμό των «θέλω» μας, των οικονομικών μας δυνατοτήτων, των βέλτιστων εναλλακτικών τρόπων διαχείρισης των χρημάτων μας, της επιδιωκόμενης χρήσης, επισκεψιμότητας κ.λπ.

Τα ερωτήματα

Γιατί, για παράδειγμα, να έχουμε ένα θέατρο ενός συγκεκριμένου φορέα που να έχει στοιχίσει μερικές δεκάδες εκατομμύρια, το οποίο υπολειτουργεί και την ίδια ώρα να αναγκάζονται άλλοι φορείς να δημιουργούν άλλα θέατρα επειδή δεν έχουν δικαίωμα χρήσης του πρώτου; Πόσο μάλλον δε όταν απευθύνονται στο ίδιο κοινό; Μπορεί ο βέλτιστος αριθμός θεάτρων να μην είναι 15 αλλά οκτώ.

Σε ανάλογη περίπτωση, γιατί θα πρέπει η κάθε κοινότητα να έχει το δικό της μουσείο εκθεμάτων το οποίο δεν μπορεί να συντηρηθεί με την τουριστική κίνηση που πετυχαίνει και να μην υπάρχει ένα μεγαλύτερο μουσείο σε κάθε σύμπλεγμα χωριών; Γιατί θα πρέπει δημόσιοι και ημιδημόσιοι οργανισμοί να κάθονται σε μέγαρα εκατοντάδων εκατομμυρίων και να μην τα αποδεσμεύουν πουλώντας τα σε επενδυτές χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια για βελτίωση του προϊόντος και της υπηρεσίας τους; Αλλά κι ένας ιδιώτης γιατί επιμένει να κρατά ένα ακίνητο το οποίο του στοιχίζει πολλά στο να το συντηρεί και δεν εισπράττει από αυτό τα ανάλογα, απλά και μόνο επειδή είναι συναισθηματικά δεμένος με αυτό ή αρνείται να καταλάβει ότι η χρήση στην οποία το έχει δεν είναι η καλύτερη; Ας αφήσουμε λοιπόν τους ελέφαντες στο φυσικό τους περιβάλλον και ας μην πετάμε στα σύννεφα επειδή, surprise - surprise, εκεί πάνω δεν θα δούμε ούτε… γάιδαρο να πετά...

ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors