Έχουμε πρόσφατα παρακολουθήσει την μελέτη την οποία έχει παρουσιάσει ιδιωτικό γραφείο και το οποίο δίνει μία καλή ενημέρωση στο θέμα προσιτότητας της αγοράς κατοικίας. Εν συντομία το αποτέλεσμα της έρευνας δείχνει ότι κατά την τελευταία δεκαετία η προσιτότητα των τιμών έχει μειωθεί δραματικά παρόλη την αύξηση στο διάμεσο μισθό. Επίσης η έρευνα έχει συγκεκριμενοποιήσει ότι η μείωση της προσιτότητας βρίσκεται στην αύξηση στη τιμή της γης. Συγκεκριμένα κατά την περίοδο 1998 – 2008 η αύξηση στο εισόδημα ήταν 52%, στο κατασκευαστικό κόστος 54% και στο κόστος αγοράς γης 576% (γα συγκεκριμένη περιοχή). Καταλήγοντας, αναφέρει η μελέτη, «λόγο του ιστορικά αυξημένου μεριδίόυ της τιμής της γης στο ολικό κόστος είναι πιθανό ότι η μείωση θα είναι στη τιμή της γης παρά στο κατασκευαστικό κόστος».

Μια σημαντική εισήγηση των πιο πάνω ευρημάτων προς τον Έντιμο Υπουργό των Εσωτερικών είναι η φορολόγηση του «Αδρανούς Πλούτου» ούτος ώστε να υπάρξει μία διόρθωση στις αξίες της γης.

Εν συντομία Θα ήθελα να παραθέσω τις προσωπικές μου απόψεις/θέσεις για την πιο πάνω εισήγηση. Δεν είμαι βέβαιος αν αυτή η προσέγγιση είναι η ορθή, αλλά ούτε και πεπεισμένος ότι η φορολογία του Αδρανούς Πλούτου θα επιφέρει ορθολογιστική ανάπτυξη και μείωση τιμών, αν αυτός είναι ο κύριος στόχος μιας τέτοιας πολιτικής.

Πιστεύω ότι ο Έντιμος Υπουργός των Εσωτερικών, ο οποίος  είναι και καλός γνώστης της κτηματαγοράς, πρέπει να μελετήσει το θέμα εις βάθος προτού καταλήξει σε μία πολιτική η οποία χρήζη μεγάλης προσοχής στο τρόπο υλοποίησης και εφαρμογής της. Η προσωπική μου άποψη είναι ότι δεν υπάρχει λόγος και δεν τίθεται θέμα επί του παρόντος για περαιτέρω φορολογίες στα ακίνητα. Απλά να θυμίσω τα ακόλουθα:

•    Επιβολή ΦΠΑ στα Κτίρια (01.05.2004): Η επιβολή αυτή έχει επιφέρει ένα αυξημένο κόστος αφού στη πώληση οικιών/διαμερισμάτων προστίθεται και ΦΠΑ ενώ ταυτόχρονα ο αγοραστής χρεώνεται και μεταβιβαστικά τέλη (σημειώνεται παρακαλώ ότι σε πέραν των 10 χωρών της Ε.Ε. έχουν καταργηθεί τα τέλη μεταβίβασης όπου επιβάλλεται ΦΠΑ).

•    Έμμεση Αύξηση μεταβιβαστικών δικαιωμάτων: Λόγω των αυξήσεων που είχαμε στις τιμές των ακινήτων, ουσιαστικά υπήρξε έμμεση αύξηση των μεταβιβαστικών δικαιωμάτων (η τελευταία αναθεώρηση των τελών αυτών έχει γίνει τον Μάρτιο του 1999).

•    Επίσης έμμεση αύξηση είχαμε και στο Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών λόγω και πάλι στην αύξηση των αξιών.

•    ΦΠΑ στη Γη: Με δεδομένο ότι θα υπάρξει επιβολή νέας φορολογίας – ήτοι εισαγωγή ΦΠΑ και στη Γη (οικοδομήσιμη γη) είναι πιστεύω φρόνιμο να αναμένουμε να δούμε την αντίδραση της αγοράς αφού εισήχθη και η επικείμενη αυτή φορολογία προτού προχωρήσουμε σε οποιεσδήποτε κινήσεις.

Προσθέτοντας ακόμη μία φορολογία στα ακίνητα, αυτή που έχει να κάνει με τον «Αδρανή Πλούτο» είναι παρακινδυνευμένη κίνηση. Θα μπορούσε να αφεθεί η αγορά για μια περίοδο 5-10 χρόνια να λειτουργήσει μετά και την εφαρμογή των νέων οδικών δικτύων που προωθεί η Κυβέρνηση για απεγκλωβισμό των περίκλειστων τεμαχίων. Είναι γεγονός ότι η επέκταση των ζωνών είναι δώρο – άδωρο χωρίς ταυτόχρονο σχέδιο εφαρμογής οδικού δικτύου, κάτι το οποίο προσπαθεί να επιλύσει η Κυβέρνηση.

Συνοψίζοντας, θα έλεγα ότι η Κυπριακή Κτηματαγορά χρειάζεται Φορολογική Αναδιάρθρωση (Restructuring).

Θα πρέπει όλες οι υφιστάμενες και επικείμενες φορολογίες να μελετηθούν και να δοθούν και κάποια αντισταθμιστικά μέτρα για να υπάρξει και ένα ισοζύγιο. Στόχος θα πρέπει να είναι η αύξηση της εμπορευσιμότητας /πωλήσεων αφού οι εισπράξεις του κράτους από φόρους που έχουν να κάνουν με ακίνητα έχουν μειωθεί περί το 80% (λόγω μειωμένης εμπορευσιμότητας).

Όπως έχει εξαγγείλει και η Κυβέρνηση, στόχος είναι η προσέγγιση ξένων κεφαλαίών στη Κυπριακή αγορά ακινήτων – για να πετύχει αυτό (και για τους ξένους αλλά και Κύπριους επενδυτές) θα πρέπει να υπάρξει ένα ισοζύγιο στη φορολόγηση  της αγοράς ακινήτων.

Το ισοζύγιο αυτό με τις προ-εξαγγελίες που υπάρχουν (για ΦΠΑ στη γη και φορολόγηση του Αδρανούς Πλούτου) τείνει να ενεργήσει ως αποτρεπτικός παράγοντας / αντικίνητρο για την κυπριακή κτηματαγορά. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι, εν μέσω της οικονομικής ύφεσης, υπάρχουν και χώρες που δίνουν σημαντικά κίνητρα για προσέλκυση ξένων επενδύσεων. Αυτά τα λίγα προς προβληματισμό όλων μας......

O ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΠΕΤΡΙΔΗΣ, κατέχει BSc (Hons), MPhil (Cambridge Uni.) MRICS,
είναι Διευθυντής της Landtourist Estates Ltd, Εγκεκριμένοι Εκτιμητές & Σύμβουλοι Ακινήτων
Πρόεδρος Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου
Οι πιο πάνω απόψεις είναι προσωπικές και δεν δεσμεύουν με κανένα τρόπο τον
Σύνδεσμο Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων.