Εξαιρετικά χαμηλές είναι οι αποδόσεις των ακινήτων στην Κύπρο, σύμφωνα με τα πρώτα πορίσματα του Δείκτη Τιμών του RICS, απόρροια – πιθανότατα – του γεγονότος ότι οι τιμές τους είναι υπερεκτιμημένες. Σε συνέντευξή του στη Business Weekly, ο καθηγητής Dr. Patrick McAllister, σημειώνει χαρακτηριστικά ότι στο Ηνωμένο Βασίλειο, η απόδοση ενός ακινήτου κυμαίνεται στο 5%, ενώ στην Κύπρο μόλις στο 1,7%!
Ο καθηγητής του Τμήματος Ακινήτων και Πολεοδομικού Σχεδιασμού στο Πανεπιστήμιο του Reading Ηνωμένου Βασιλείου, που μαζί με τον Dr. Franz Fuerst ανέπτυξαν τη μεθοδολογία που στηρίζει το Δείκτη Τιμών του RICS, αναφέρθηκε, ακόμα, στη χρησιμότητα του δείκτη αυτού και στο πώς θα βοηθήσει την αγορά ακινήτων.
Πόσο σημαντική θεωρείτε την ύπαρξη ενός δείκτη τιμών σε μια αγορά, όπως είναι αυτή των ακινήτων;
Ένας δείκτης τιμών αποτελεί φυσιολογικό κομμάτι κάθε ελεύθερης αγοράς, ειδικότερα αυτής των ακινήτων, η οποία αποτελεί σημαντικό τομέα κάθε οικονομίας. Κάθε εξέλιξη στην αγορά ακινήτων έχει, συνήθως, αντίκτυπο στη μακροοικονομική σταθερότητα και ταυτόχρονα συμβάλλει αποφασιστικά στον καθορισμό της οικονομικής πολιτικής από πλευράς των κυβερνήσεων.
Εάν κάποιος κοιτάξει στο παρελθόν, στις μεγάλες οικονομικές κρίσεις, θα διαπιστώσει ότι το οικονομικό σύστημα είχε επηρεαστεί από ό,τι συνέβαινε στην αγορά ακινήτων. Έχοντας στη διάθεσή σου στοιχεία και στατιστικά, μπορείς να ξέρεις τι ακριβώς συνέβηκε και ποια πορεία ακολούθησε στη συνέχεια η οικονομία και με αυτό τον τρόπο να ορίσεις την πολιτική που θα ακολουθήσεις.
Η ύπαρξη ενός δείκτη είναι ιδιαίτερα σημαντική, όμως, και για τους ίδιους τους επενδυτές…
Οι επενδυτές, ως γνωστό, θέλουν να έχουν και να αξιοποιούν τις ίδιες υπηρεσίες με εκείνους άλλων αγορών. Μια από αυτές είναι, για παράδειγμα, το χρηματιστήριο.
Ειδικότερα οι μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές, όπως είναι τα ταμεία προνοίας, θέλουν να συγκρίνουν τις αποδόσεις των επενδύσεών τους με αυτές των ανταγωνιστών τους. Επίσης, σε αρκετές περιπτώσεις, τα μπόνους που λαμβάνουν οι διάφοροι μάνατζερ εξαρτώνται από τις αποδόσεις που πετυχαίνει η εταιρεία τους, σε σχέση με το δείκτη τιμών.
Πάντα, λοιπόν, υπάρχει η ανάγκη για παρακολούθηση της αγοράς τόσο από τους επαγγελματίες όσο και από διεθνείς οργανισμούς, όπως είναι το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, η Παγκόσμια Τράπεζα, αλλά και η ίδια η Ευρωπαϊκή Ένωση, ώστε να έχουν μια εικόνα της οικονομίας.
Ο συγκεκριμένος δείκτης τιμών θα δίνει μια καθαρή εικόνα της αγοράς; Θα δείχνει τις τάσεις που κάθε φορά θα δημιουργούνται;
Ιδιαίτερα χρήσιμη θα είναι η καταγραφή της διαχρονικής πορείας των τιμών. Είτε πρόκειται για ένα συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς είτε και για ολόκληρη την αγορά, θα υπάρχει καταγραφή των τιμών και των ενοικίων ανά είδος και ανά περιοχή. Αυτά τα στοιχεία θα αναλύονται και θα βγαίνουν συμπεράσματα για το τι μέλλει γενέσθαι.
Όμως, είναι πιο δύσκολο να έχουμε μια ξεκάθαρη εικόνα της αγοράς, όπως συμβαίνει, για παράδειγμα, με ένα δείκτη τιμών μετοχών. Σε αυτές τις περιπτώσεις είναι πολύ εύκολο, μιας και γίνονται πάρα πολλές διαπραγματεύσεις και επομένως μπορείς εύκολα να δεις την τιμή πριν από ένα μήνα, την τιμή σήμερα, να εξετάσεις την πορεία και να συγκρίνεις τη διαφορά.
Στην αγορά ακινήτων υπάρχουν όλων των ειδών οι πολυπλοκότητες. Υπάρχουν πάρα πολλοί παράμετροι που πρέπει να εξετάσει κάποιος και πολλές μέθοδοι με τις οποίες μπορείς να μετρήσεις την αγορά. Για παράδειγμα, οι μέθοδοι για τα εμπορικά ακίνητα είναι πολύ διαφορετικοί από τις μεθόδους που χρησιμοποιούνται για τα οικιστικά ακίνητα.
Ποια μέθοδο έχετε χρησιμοποιήσει για τη δημιουργία του Δείκτη Τιμών του RICS;
Έχουν προκύψει αρκετά θέματα προς συζήτηση μεταξύ των εμπλεκομένων όσον αφορά στις μεθόδους δημιουργίας του δείκτη. Γενικά, υπάρχουν δυο κύριες προσεγγίσεις. Η μια βασίζεται σε πραγματικές τιμές και η άλλη χρησιμοποιεί ένα υποθετικό ακίνητο και υπολογίζει πόσα θα πωλείται την κάθε χρονική στιγμή σε κάθε περιοχή.
Η μέθοδος με τις πραγματικές τιμές, εκτός του μεγάλου κόστους, χρειάζεται πάρα πολλά δεδομένα και επομένως αρκετές ώρες εργασίας. Ο δείκτης με το υποθετικό ακίνητο κοστίζει πολύ λιγότερο, είναι πολύ πιο εύκολη η διεκπεραίωσή του και πιο ακριβής σε αγορές, όπως της Κύπρου, όπου υπάρχει πληθώρα διαφορετικών ακινήτων, ενώ ταυτόχρονα δεν υπάρχουν πολλές πράξεις και συνδιαλλαγές ανά περιοχή. Εμείς έχουμε επιλέξει τη δεύτερη μέθοδο.
Πόσο ακριβής είναι η συγκεκριμένη μέθοδος;
Να σας το θέσω διαφορετικά. Εάν έχεις 10 δείκτες σε μια αγορά, θα έχεις και 10 διαφορετικές τιμές, αφού ο καθένας χρησιμοποιεί διαφορετικές μεθόδους και δεδομένα. Φυσικά, υπάρχει πάντα και το στατιστικό λάθος και έτσι δεν μπορείς να έχεις μια ακριβή τιμή για ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Εάν, όμως, υπάρχουν πολλοί δείκτες, δεν θα συγχύζεται ο κόσμος;
Όχι κατ’ ανάγκη. Στο Ηνωμένο Βασίλειο υπάρχουν αρκετοί δείκτες τιμών και στον κόσμο αρέσει να συλλέγει και να συγκρίνει πληροφορίες. Όσο πιο πολλές πληροφορίες έχεις τόσο καλύτερες αποφάσεις θα λάβεις. Εάν υπάρχει μόνο ένας δείκτης και όλοι βασίζονται σε αυτόν, τότε μπορεί να δημιουργηθεί πρόβλημα, αφού δεν υπάρχει κάτι ανάλογο για να συγκρίνεις.
Στην Κύπρο, η αγορά ακινήτων θεωρείται από τους πιο σημαντικούς τομείς της οικονομίας. Ποιο ρόλο αναμένετε ότι θα διαδραματίσει ο δείκτης τιμών που ετοιμάσατε;
Όπως έχω πληροφορηθεί, ακούγονται πάρα πολλές εκτιμήσεις από διάφορους φορείς ή άτομα, σχετικά με την πορεία των τιμών των ακινήτων. Ότι οι τιμές θα ανεβούν ή θα πέσουν και σε ποιο βαθμό. Με το Δείκτη Τιμών του RICS θα γίνεται, πλέον, καταγραφή των τιμών και της πορείας τους και επομένως οι εκτιμήσεις θα γίνονται στη βάση συγκεκριμένων δεδομένων. Επομένως, αναμένεται να σταματήσουν οι αυθαίρετες εκτιμήσεις από ειδικούς και μη.
Θα ήθελα να σταθώ στο στατιστικό λάθος του δείκτη, στο οποίο είχατε αναφερθεί προηγουμένως…
Ο δείκτης τιμών μπορεί να έχει στατιστικό λάθος 1% με 2%.
Σήμερα ακούγονται εκτιμήσεις για άνοδο τιμών κατά 10% ή πτώση κατά 10%. Αυτή τη μεγάλη διαφορά και το χάσμα των εκτιμήσεων θα προσπαθήσει να σταματήσει ο δείκτης.
Είναι σημαντικό, όμως, να σημειώσουμε ότι η εκτίμηση – ένδειξη, που θα δίνεται από το δείκτη, δεν αφορά στην περιουσία του καθενός, αλλά ένα μέσο και υποθετικό ακίνητο. Επομένως, δεν θα είναι τόσο χρήσιμος στην καθημερινότητα, αλλά περισσότερο για την καταγραφή της διαχρονικής πορείας των τιμών.
Από την ενασχόλησή σας με την κυπριακή αγορά έχετε εντοπίσει οτιδήποτε ενδιαφέρον ή διαφορετικό σε σχέση με άλλες αγορές ακινήτων;
Η χαμηλή απόδοση των ακινήτων είναι ένα πολύ ενδιαφέρον στοιχείο. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τα πρώτα στοιχεία του δείκτη, στη Λευκωσία ένα σπίτι ενοικιάζεται προς 729 ευρώ το μήνα. Άρα, από το ενοίκιο του σπιτιού για ένα χρόνο κάποιος θα έχει εισόδημα 8.748 ευρώ. Διαιρούμενο με την αξία του σπιτιού, δηλαδή 523.438 ευρώ, προκύπτει απόδοση 1,7% το χρόνο. Το συγκεκριμένο ποσοστό είναι εξαιρετικά χαμηλό.
Όσο πιο χαμηλή είναι η απόδοση τόσο υπερεκτιμημένο θεωρείται το ακίνητο.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο κάποιος που διαθέτει ένα ακίνητο αναμένει να έχει απόδοση γύρω στο 5%, ενώ στην υπόλοιπη Ευρώπη είναι συνηθισμένο ένα ποσοστό της τάξης του 5% - 6 %.
Έχετε παρατηρήσει κάτι αξιοσημείωτο για τους εμπορικούς χώρους;
Μάλιστα! Ορισμένα άλλα ενδιαφέροντα στοιχεία, τα οποία έχουν προκύψει και από την έρευνα για το δείκτη τιμών, είναι τα ψηλά ενοίκια των καταστημάτων στη Λευκωσία. Είναι σχεδόν διπλάσια η τιμή τους σε σχέση με τη Λεμεσό.
Αυτό μπορεί να σχετίζεται με το γεγονός ότι είναι πολύ περιορισμένος ο χώρος στον οποίο βρίσκεται η εμπορική κίνηση στη Λευκωσία σε σχέση με τη Λεμεσό. Από ό,τι φαίνεται, στη Λευκωσία αν θέλεις να είσαι στο «παιχνίδι» πρέπει να δραστηριοποιηθείς σε συγκεκριμένους δρόμους και έτσι πρέπει να πληρώσεις περισσότερα.
Ωστόσο, παρά τις σημαντικά μειωμένες πωλήσεις, οι τιμές παραμένουν στα ύψη…
Αυτό είναι φυσιολογικό και συμβαίνει σε πολλές αγορές. Όταν δεν υπάρχουν πολλές συναλλαγές οι τιμές παραμένουν στα ίδια επίπεδα, αφού δεν υπάρχουν ενδείξεις για νέες τιμές.
Το παραπάνω διαιωνίζεται μέχρι να υπάρξει αναπροσαρμογή των τιμών και να αρχίσουν να γίνονται πράξεις.
ΧΡΗΣΙΜΟ ΕΡΓΑΛΕΙΟ
Είναι ο δείκτης τιμών βασικό εργαλείο για τους επαγγελματίες;
Είναι ένας τρόπος για να έχεις ιστορικά στοιχεία όσον αφορά στην πορεία των τιμών και να μπορείς να προβλέπεις την πορεία της αγοράς στο μέλλον. Να μπορείς να συγκρίνεις την πορεία των τιμών και της αγοράς με την ανάπτυξη του ΑΕΠ, την πορεία των επιτοκίων και άλλων οικονομικών δεδομένων. Αυτό που είναι σημαντικό για το μέσο άνθρωπο είναι ότι θα του δώσει μια γενική εικόνα της αγοράς.
Πρόσθετα, οι ξένοι επενδυτές - πριν τοποθετήσουν τα λεφτά τους στην αγορά - θέλουν να ξέρουν τι συμβαίνει. Μέχρι σήμερα δεν είχαν μια πραγματική εικόνα της αγοράς και άρα είναι λογικό ότι αυτό θα τους προσφέρει περισσότερη εμπιστοσύνη και θα αυξήσει τις επενδύσεις από ξένους.
Σημείωση συντάκτη: Στη συνέντευξη του καθηγητή Patrick McAllister στη Business Weekly, εκ παραδρομής αφαιρέθηκε ένα μέρος της, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει λογική συνέχεια σε επόμενη ερώτηση. Απολογούμαστε για το συγκεκριμένο λάθος.